沙田第一城是上車客熱捧的私人屋苑之一

　　【香港商報網訊】市民上車需求大，近年發展商增加中小型住宅供應，部分項目增加中小型住宅單位數量，以滿足上車客要求，惟政府房屋政策傾向提供更多公營房屋，滿足中下層市民需求，積極增加公營房屋供應之餘，又為市民加設置業階梯，這會否影響市民的「物業上流」意欲？公營房屋供應增加對「上車盤」影響如何，兩者之間會否出現「爭客」現象？本刊就上述問題進行探討。

　　香港商報記者 劉家麗 林啟健

　　中小型單位上車門檻低，受市場追捧，發展商密密推中小型單位之餘，政府亦有意規劃，增加中小型單位供應。數據顯示，本港未來3至4年私人住宅單位潛在供應合共有7.4萬個，維持在有紀錄以來的高水平。運輸及房屋局發言人稱，在這些潛在供應中，有66%，即約4.8萬個是面積700平方呎或以下的中小型單位。

　　另外，政府目標由15/16年度至24/25年度的總房屋供應為48萬個，當中公營房屋供應目標為29萬個，當中居屋有9萬個，私營房屋目標19萬個，比例為六比四。同時，政府又提出出售新公屋予「綠表」人士，定價較傳統居屋低廉，成為新房屋階梯。

　　林達民不憂公營屋爭食

　　有意見指公營房屋增加，或會與私人住宅市場「爭客」，尤其是上車盤方面。不過，市場變化有可循，發展商的觸覺一向靈敏。恒基地產(012)營業(一)部總經理林達民說，「現正檢討是否有需要作出調整，不排除將計劃於2016年推出的物業單位類型進行調整，但計劃在今年內推出的項目就無得變。」

　　他不擔心政府增加公營房屋供應會「爭食」，他認為公私營市場各自屬於兩個不同市場，政府增加公營房屋供應及為市民加設置業階梯，有助市民一步步向上流。另外，除已推出市場的「限量、限呎」地外，現時大部分地皮的使用權集中在私人發展商手上，發展商可以根據市況，決定推出何種單位類型，公司亦會根據市況作出相應調整。

　　張炳強：市場自行調節

　　英皇國際(163)執行董事張炳強認為，政府作為公營房屋供應者，有責任滿足某層面的市場需求，但相信公營和私營房屋市場不會構成競爭，對發展商來說影響不大。對於有意見指中小型住宅供應似有氾濫象，他就認為，市場會自行調節供求，短時間內出現錯配不緊要，長遠市場會調節到合理水平。

　　不過，值得留意的是，隨著未來住宅單位供應增加，當中又以中小型單位居多，加上加息周期已經提上日程，市場普遍看下半年樓市較為審慎，中小型單位最快下半年轉勢，早前高成交的中小型單位風險恐會增加。

　　中小型樓價或率先轉勢

　　事實上，據差餉物業估價署上周(2月5日)公布的最新數據，過去一年中小型單位樓價升勢猶如脫韁野馬，全年上升近15%，並拋離整體私人住宅樓價13%的升幅。分析普遍認為，今年樓價仍有上升空間，惟未來中小型單位水位已是有限，而隨著加息周期來臨，中小型單位樓價可能率先回落。無論是發展商在決定物業類型分布上，抑或市民在選購物業方面，均不可不防。