九鼎投資通過收購迅速實現千億市值，成為近來資本市場的熱點。放眼房地產領域，萬科、綠地、萬達[微博]等都已經或正籌劃通過收購上市公司平臺，或拆分旗下業務板塊做大市值。萬達院線(244.89, 0.00, 0.00%)上市后股價一飛沖天，就是一個鮮活的案例。那么，萬達控股的快錢和其他業務板塊，是否存在獨立上市的可能？萬科也打算拆分旗下物業板塊，除此之外，萬科還有哪些資產有可能拆分上市？
日前的股東大會上，萬科表示期望通過拆分，實現市值進一步增長，并披露未來要控股多個上市平臺，以實現萬億市值目標。
目前，萬科首先想要拆分的物業服務板塊發展情況如何？資本市場將給出怎樣的估值？物業板塊之外，萬科還有哪些資產有上市價值？
換一種方式擴張
萬科準備打造萬億平臺時，第一個想要拆分的板塊就是萬科物業。記者從萬科官網以及其總部的企業標識來看，這種分拆已運作多時。
不久前的股東大會上，萬科總裁郁亮稱，“本來希望把萬科物業上市事宜放后面一點，但發現形勢不等人，所以正加快研究。”
想做社區O2O，物業管理面積的規模是關鍵。據了解，目前全國的物業管理面積存量約250億平方米，每年還以10億平方米左右的速度增加，但在這么大的市場里，占比最高的彩生活也只擁有2億多平方米。
“雖然有不少同行進入，但相比廣闊的市場，這仍是一片藍海”，彩生活總裁唐學斌在今年的業績報告會上稱。或因此，去年以來，資本市場給予彩生活的估值曾一度超過其母公司花樣年。
但現在的擴張成本已經不低。今年2月，為拿下深圳市開元國際物業管理有限公司100%股權，彩生活付出了3.3億元，而該公司未經審核綜合資產凈值僅1.13億元。
另一個問題是，快速擴張能否兼顧服務質量？唐學斌曾坦言，在其收購的一些社區里，由于前物管公司服務差，不少設施都需要升級，所以這些社區要達到彩生活的標準，需要時間。
一名私募基金經理向《每日經濟新聞》記者表示，當前，如果想獲得資本市場青睞，首先報表中的負債不能太高，這意味著收購成本要盡量降低，用最少的錢打造平臺，累積優勢。
作為社區概念的后來者，萬科物業也需要在未來幾年達到數量級增長，才能達成平臺的規模優勢。為避免過高的收購成本，它換了一種方式來實現擴張。
萬科稱不玩概念
彩生活成為第一只社區O2O概念股之后，后來者還有機會嗎？
上述私募基金經理表示，資本市場給彩生活的估值，證明了這一模式是可行的，所以會源源不斷地有房企拆分打包物業板塊上市，這些后入者想上市，還會找出新的概念，在估值上甚至有可能超越彩生活。
當包括中海物業在內的諸多競爭對手也要走分拆上市這條路時，萬科物業準備怎么突圍呢？
郁亮的思路不是講一個不同的“故事”，而是抓服務質量。他稱，不要迷信差異化，并非差異化才能成功，“比拼的應是奮斗和扎實”。
香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，有時候某只股票在二級市場的走向很好，并不一定意味著投資者看好該公司的商業模式，有可能是企業概念加資金推動，所以在研究市場對萬科物業的估值時，要從萬科物業本身的價值入手。
他表示，與一些物業管理公司相比，萬科物業在談合作收購時，沒有硬性要求對方給予盈利保障，不單單是從資本運作的角度出發，而是從經營項目入手，因此萬科的現金流更為實在。至于社區O2O這一商業模式，目前看來只是概念，并不能帶來實質的營收。
黃立沖認為，萬科物業的價值遠在其他某些企業之上。不過，這并不意味著萬科物業分拆上市后，其二級市場的股價一定高過其他公司，這還要看有沒有資金推動。
欲作“城市配套商”
萬科物業之外，郁亮正在培養更多的業務板塊。如新型商用中心、社區商業、度假物業、出租公寓、創業產業園、物流地產、健康養老服務、裝修與智能家居。
萬科內部人士稱，所有的嘗試，總方向只有一個，即城市配套服務商，先從事業合伙人入手，將組織結構理順，然后重點抓三大業務(住宅地產、消費地產、產業地產)，將主營業務之外的放手交給“小草計劃”。
據郁亮介紹，目前，物業、物流、養老、社區商業等，都是可以看得到的模塊。他希望萬科未來能夠有更多業務獨立上市，成為多業態上市平臺的一個控股集團。
其中，物流地產是萬科產業地產的一個分支。萬科董秘譚華杰曾向《每日經濟新聞》記者表示，物流地產供不應求，國內滿足現代物流的倉儲面積不超過一億平方米，行業空間大，三年內可見大變化。
他認為，物流地產最核心的競爭力是融資成本，與國內物流地產開發商相比，擁有海外融資渠道的萬科，無疑占據優勢。
在社區商業上，萬科正在建立產品線，已依次建立萬科生活廣場、萬科里等品牌。與傳統商業相比，萬科的社區商業主要面對社區居民，如推出與教育相關的產品。
目前，萬科的社區商業正與其傳統的住宅業務形成合勢，如東莞松山湖項目，住宅銷售為社區商業引入客流，社區商業則在滿足業主商業需求的同時，還能提升周邊住宅售價。
從這些板塊不難發現，萬科未來拓展、拆分的業務，與其傳統業務的能力以及資源積累不無關系。