中國日報網8月11日電(信蓮)為什麼今年中國豪宅銷售特別火爆?未來還值得投資嗎?中原集團研究總監劉淵為英國《金融時報》中文網撰稿分析了背後的原因。原題,《中國豪宅市場火爆的背後》,全文如下:
隨着今年樓市的回暖,關于豪宅熱銷的各類報道也頻頻見諸各類媒體。那麼,為什麼今年豪宅銷售特別火爆?讓我們用實際成交數據來看個仔細。
為明確定義,避免混淆,本文中我們把單套售價超過一千萬元人民币的定義為“豪宅”。據此標准,上半年一線城市豪宅成交量確實有顯著增長。在新房市場,上海上半年千萬豪宅成交套數已經相當于去年全年的四分之三,深圳則是三分之二,兩大熱點城市豪宅成交均大幅超過了去年同期水平。相比之下,北京市場比較平穩,上半年豪宅成交套數約為去年的一半。
二手市場則更為火爆,上海上半年二手豪宅成交套數已經超過去年全年;而深圳上半年豪宅成交量則比去年全年還高出25%。
之所以今年豪宅市場增長顯著,其中原因不外乎以下幾方面:在供應端,由于取消了以往對高價樓盤的價格審批限制,使得豪宅供應量大增。開發商為配合開盤,進行了各種聲勢浩大的宣傳推廣,這也是我們看到很多豪宅熱銷報道的原因之一。而在需求方面,受“3·30新政”降低二套首付,松綁二手房營業稅的影響,刺激了改善型需求的釋放。同時,上半年股市大漲的財富效應也體現在樓市。另外,部分城市投資需求復蘇,推高價格漲幅,這一點在深圳表現的比較明顯。
雖然上海、深圳等一線城市的豪宅銷售量增長明顯,但如果結合整體市場來看,就會發現豪宅成交套數佔全市場的比重並未明顯上升。以上海為例,上半年一、二手豪宅總成交套數佔全市場的比例為2.3%,和去年全年水平一致。而在深圳,上半年全市場豪宅成交佔比為3.7%,略高于去年全年的3.36%。(注:由于今年房價整體上漲,我們在計算時考慮了前後期價格變動的影響)。這組數據說明,今年豪宅的熱銷只是隨着整體市場的回升而同步增長,並沒有超出市場整體的表現。
整體看,上半年一線城市樓市量價齊升,改善需求增加,但主要仍是以自住需求為主的。以上海市場為例,從各價格段成交佔比來看,總價200萬左右的剛需佔比有所減少,而400-600萬價位的改善型需求增長較為明顯,而千萬以上的豪宅佔比基本穩定。這顯示出樓市回升主要仍是自住需求推動的。
既然成交量佔比沒有顯著提高,那麼豪宅在價格方面的表現又如何?
在今年房價漲幅最高的深圳,1-7月,豪宅價格的累計漲幅為32.1%,僅比全市場房價漲幅的30.8%略高1個百分點。而在上海,同期豪宅漲幅為9.5%,較全市場9.9%的漲幅還略低。
上述價格數據是基于中原實際成交的二手住宅價格計算得到的,我們把市場上成交活躍樓盤中價格最高的10%定義為“豪宅”,其成交總價通常也在千萬元以上。由于深圳和上海二手住宅量早已超過新房,因此二手的價格變動更具代表性。
據此看來,雖然今年豪宅成交活躍,但價格增長卻和普通樓盤差不多。其實,歷史上豪宅的表現可不是這樣的。在2011年以前,每當樓市價格上漲時,豪宅的價格漲幅都是顯著高于普通住宅。從2004年到2011年,上海全市場二手住宅價格漲幅為96%,而豪宅的漲幅則是148%。深圳的情況也差不多,同期內全市場價格漲幅為120%,而豪宅的漲幅為158%。
而從房價每次上漲下跌的小周期來看,豪宅的表現也不同于普通住宅。一般在市場上升時豪宅漲的更多,而市場下跌時,豪宅的跌幅也更大。這是由于相對于普通住宅,豪宅的投資屬性更強,因此價格的波動幅度更大。
而到了2011年以後,情況就有了變化,豪宅和普通住宅的價格漲幅變得幾乎相等。比如,上海2011年以來到今年7月,二手豪宅價格漲幅是34%,而全市場漲幅則為41%;深圳在同時間段內,二手豪宅價格漲幅為60%,全市場漲幅為62%。上海、深圳近5年豪宅價格漲幅甚至低于普通住宅。
之所以豪宅的表現在2011年前後截然不同,主要原因在于市場基本面的變化。一方面,2011年以後房地產調控再次啟動,限購、限貸全面實行,限制了投資需求,豪宅增長的動力大受影響。另一方面,經過多年發展後,一線城市的房地產市場進入相對成熟階段,人均居住條件大幅改善,樓市供求關系從嚴重短缺轉向基本平衡,量、價進一步增長的空間縮小。
正是在這樣的背景下,雖然今年一線城市量價齊漲,但豪宅也沒有更突出的表現。那麼未來一線城市的豪宅價格走勢是否會繼續與全市場保持一致?豪宅是否還值得投資?這個問題的影響因素比較多,我們可以從正反兩方面來分析。
對于豪宅價值有利的因素是,目前國內一線城市核心區的房價,和香港、紐約等國際大都市核心區相比,還是相對較低的。而與之相對應的是,我們一線城市郊區的中低端住宅,和國外大城市郊區房價相比,已經不便宜了,甚至還更貴。其中部分原因就在于近5年豪宅價格漲幅低于普通住宅,價值“相對”被低估,未來還有補漲的機會。
再看不利的一面,房產稅越來越近了。雖然具體細則還未確定,而且短期內不會全面鋪開,但豪宅肯定會在征收對象之列。因此,長期持有豪宅的成本變得不確定;另外,當以後出手變現時,豪宅成交難度也要高于普通住宅,畢竟成交量佔比不到全市場的3%;同時,豪宅交易稅費也比普通住宅更高,營業稅、契稅、個人所得稅(有些城市還對豪宅征收土地增值稅)等稅率均高于同等條件下的普通住宅,增加了交易成本。
另外,雖然一線城市整體供求平衡,但其內部不同區域的供求壓力也是有差別的。根據我們在上海市場的測算,郊區豪宅的供求壓力今年反而更大了,嘉定和崇明的千萬元以上豪宅消化周期均超過50個月,因為需求主要集中在中心城區。因此,那些缺乏位置、景觀等稀缺資源,僅靠堆砌材料、炒作概念的“豪宅”前景並不樂觀。