產業發展要靠合理規劃

 

 

　　深中通道要動工的消息使得中山的樓價不斷升溫，靠近通道接口的數個樓盤已然傳出「斷貨」的消息。專家認為，中山樓市毫無疑問會受深中通道的影響而迎來一個新的契機，但目前市場的反應似乎有點過激，由外部投資而堆砌起來的房價，只可能是虛高。一個健康的房地產市場，必須由城市內部蓬勃發展的其他產業作為支撐。毫無疑問，深中通道將為中山的產業發展帶來新的機遇，但是通道的建成，以及見效，還需要長時間的建設和規劃。目前，深中通道帶給人們的美好暢想，還是要靠實踐。香港商報記者伍敬斌

 

　　中山樓市熱翻天

 

　　深中通道消息升溫，與此同時中山樓價也在不斷地升溫。目前，中山市火炬區多個樓盤已經反映貨量不足的情況，這一「斷貨」潮甚至波及到與火炬區挨的東區、南朗鎮、港口鎮的樓盤。在供不應求的情況下，相比今年上半年，下半年翠亨新區、火炬區、東區等區域的多個樓盤急速升價，部分樓盤累計升價超過2000元/平方米，甚至有樓盤價格已破萬。而造成中山樓市節節攀升的，是深中通道消息傳播下大舉進軍中山樓市購房的深圳客。而進入中山樓市較早的人士，則已獲不錯收益。根據合富輝煌市場研究部數據顯示，10-11月份時中山市火炬開發區、東區、南朗鎮及港口鎮的成交價格漲勢明顯。其中11月份東區成交均價比10月份攀升了近900元/平方米，港口鎮11月價格攀升至5617元/平方米，火炬開發區則突破6000元大關。而有著翠亨新區規劃在前的南朗鎮則升幅最為明顯，11月份的成交均價高達6697元/平方米，是今年來最高位。

 

 

　　火炬開發區受青睞

 

　　目前，存在外溢客戶的區域及傳統旺區是中山去貨速度最快的樓市板塊。例如受到深中通道消息利好的火炬開發區、東區、南朗鎮、港口鎮及民眾鎮部分區域的庫存在逐漸下降，尤其是火炬區及東區，庫存量下降30%以上，同時量價齊升；鄰近珠海的坦洲鎮依舊保持高消化速度，同時價格已成為全市最高；中山傳統城區（石岐區、東區、南區、西區及泛城區）及北部強鎮小欖鎮、古鎮鎮的消化速度依舊保持穩定的高去貨水準。根據合富輝煌市場研究部數據顯示，2015年11月，中山市住宅庫存共61395套，環比10月份66652套下降7.9%。深圳客最為青睞的火炬開發區、東區、南朗鎮及港口鎮的庫存量下降也較為顯著。目前火炬區每個月住宅消化量高達過千套水平，11月份火炬區僅剩下3000多套庫存量，按照這樣的速度，3-4個月火炬區的庫存量將完全消化。中原地產中山分公司拓展部總監植建軍表示，按照目前的銷售勢頭，交通上占盡優勢的火炬區、翠亨新區等區域的樓價有望超過鄰近珠海的坦洲甚至是城區內的項目，這些區域的房價將輕松破萬。「如果深中通道一旦開通，在深圳寶安區和前海房價大幅上漲的情況下，中山的樓市也會受到這部分深圳客的輻射而隨著升價，突破兩萬也并非不可能，這樣才能彌補深中兩地樓價差距。」

 

　　專家潑冷水莫忘惠州前車鑒

 

　　中山樓市的火爆是否過熱？深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，中山的房地產因為深中通道將要動工的消息而有所抬升是必然的，但目前媒體鋪天蓋地的報道，以及不少深圳人對中山樓市的趨之若鶩讓他感覺反應有點過激。

 

　　宋丁認為，深圳人對於中山的想像太過「浪漫」。要知道，現在做房地產投資的，多是短期投資，那麼從短期投資來看，深中通道離建成還有六年，即便建成，基礎設施也未必完善，在這期間作為投資者要轉手房子，那麼別人來接手這套房子的理由是什麼？而如果是買房自住，那麼六年之后房產周邊配套是否完善，也是需要考慮的問題。所以只是從投資和自住兩方面來考慮，大量買入中山樓盤仍然存在風險。資金沉澱和短期轉手都存在壓力。如果是長線投資，中山樓盤還是可以考慮的，但是有多少房地產的投資者，願意做10年、8年的投資呢？

 

　　大部分人都想著，現在5000塊入手，3年以后漲到1萬再出手。希望大家別忘了惠州的教訓，在2007年到2008年間，在惠州買房的80%以上的都是投資客，到現在近十年時間，這些投資客傷痕累累。他們的錢壓在房子上動不了，有的還要還房貸，還要交物業管理費，但是房子放在那里毫無作用。當年3000/平米買的房子，如今也漲到了6000，但經過8年左右的投資，深圳的房價已經翻了幾翻，所以當年在惠州的投資有明顯的不合理性。這樣的后果，希望不要在中山重演。一方面要看好深中通道帶給中山片區房地產片區的正面影響，但是也要把握節奏。

 

　　房產火爆或致房價虛高

 

　　中原地產華南區總裁李耀智認為，深中通道確實是中山樓市火爆的重要因素之一。通道開通后，珠三角的整合會越來越密切，不僅僅是地域上的聯通，而且會讓兩地經濟上的互動更加頻繁。隨著深圳人口的日益增長，去中山買房自住、投資，或給老人養老的購房需求，也使得中山房地產可能迎來一波爆發。但中山樓市目前的火爆并不是本地需求所引起，其中肯定會存在一定問題。畢竟離深中通道的開通還有很長時間，等到開通那天，有多少人會在中山居住？如果僅依靠外地人來買房，那麼中山本地的房地產供求關系肯定會變得混亂。所以，對於中山未來的發展，還要看本地的經濟能不能帶動房地產的需求。如果深中通道和港珠澳大橋開通以后，能夠整合澳門、香港、廣東的資源，使經濟能夠共同發展，那麼中山的房地產才能走上健康的升值通道。如果中山本身的經濟裹足不前，那麼今天房地產的火爆，只會導致房價虛高。

 

　　另有論者稱，中山有一個特點，就是各個鎮區經濟都相對獨立，都有自己的產業，造成市區雖然叫市區，但沒什麼產業，可以提供的就業機會也不多，所以市區人口一直沒怎麼增長，本地人都有房子，外地務工的人又不會在這買房子。東區、西區又還有大量的土地。目前靠近深圳這邊的房子賣斷貨其實都是假象，只要有人買，就可以建。另外，深圳房價的上漲，不是居住舒適，而是因為就業機會。在深圳一年學到的東西在中山可能要三年才積累下來，青春無價，所以哪怕深圳房貴，人口還是要不斷涌進去。隨便上中山的招聘網看看，能提供的崗位不是文員就是其他沒技術含量的職位，沒有好的就業市場，就不可能支撐高位的房價。

 

　　「一小時生活圈」帶動產業發展

 

　　通道尚未動工，中山的房地產業已然收到巨大利好，那麼其它產業是否能很快收到深中通道的惠澤？根據「暢想」，深圳優勢產業在金融服務、電子、互聯網、物流等方面，中山則傳統產業歷史悠久，五金家電、燈具照明、家具、成衣服裝等是重點發展的產業，深中通道無疑將為兩地產業互補、金融創新帶來前所未有的機遇。

 

　　中山市經濟研究院副院長梁士倫即認為，中山與深圳擁有不同的長處與短板，這有利於兩個城市優劣互補。他表示，中山是一個慢節奏城市，生態環境優美、休镕、工作壓力小，但這種環境卻容易缺乏創新能力。相反深圳則是一個快節奏城市，工作節奏快，同時人口壓力大，相當一部分人買不起深圳的房子，中山的環境、低物價成本與低樓價讓深圳人趨之若鶩，而深圳擁有的服務業創新能力，尤其是金融與高科技產業方面，儲備大量高素質的人才，這些人才將分流到中山，為中山帶來創新能力及消費能力，使得兩地高度交流，深中一小時生活圈也不再是夢想。宋丁表示，改革開放以來，中國都有一句話：「要想富，先修路」。說明，交通是經濟發展的基本條件。

 

　　過去30多年來，珠江東岸的經濟發展與西岸形成了明顯差距，這與兩岸交通不暢也有密不可分的關系，單單只有虎門大橋，難以支撐兩岸的經濟交流。那麼顯而易見，深中通道一旦建成，對於原本「生存」在深圳，成本已經居高不下的產業來說，無疑多了一塊生存的土壤，它們可以轉移到中山去，這些產業既能保持與深圳的密切關系，又能享受到中山低成本的優勢。宋丁建議有意轉移至中山發展的企業，及早布局。宋丁還認為，對於整個中山的原有制造業平臺來說，深中通道的開通會有助於這些產業的升級，畢竟深圳的科技力量和商場服務業的配套，以及市場平臺遠遠好於中山，一旦深中通道開通之后，對於中山的傳統行業來說應該有了一次提升的機會。

 

　　另外，通道的建成，中山的房地產所代表的城市發展，以及相關的服務業，教育、醫療，以及配套商業，也將有機會提升。隨著人口的凈流入，產業的改造升級，中山的就業環境將得到改善，圍繞著人的生活的配套產業，應該會得到明顯的發展。另外，深中通道的建設，獲利的不僅是樓市和其他產業，隨著深圳與中山半小時生活圈的形成，兩地間的購物旅游、休镕娛樂等都將呈現新的業態。比如，相對深圳來說，中山是個擁有較多歷史資源的城市，周末中山游也許會成為許多深圳人的一種新時尚。宋丁表示，中山存在不錯的旅游資源，未來周末進入中山的旅游客源定然會有較大提升。另外，深中通道開通之后，深圳至珠海的路程亦將縮短，中山作為中轉站，也將增加客源。

 

　　「暢想」最后還得看實踐

　　不過，對於中山未來的「暢想」，李耀智有不同的看法。以傳統制造業為主的中山市，真的可以如人們所想的那樣與新興產業為主的深圳實現「互補」嗎？李耀智認為，中山本是以傳統制造業為主，但目前整個廣東都在轉型升級，由於各項成本高企，傳統的制造業路線已漸漸被拋棄，而走向服務行業及高端技術行業，如IT業、互聯網和金融等，這些行業正是中山的短板。有多少人會願意拋棄深圳這塊肥沃的土壤而去中山開荒？如今，中山本地的制造業都開始向內地轉移，經濟前景亦存在一些不確定因素，是否能順利實現產業的新舊交替，吸引人才，讓本地的經濟發展真正配得起火爆的樓市，還要看未來中山市政府的規劃。當然，深中通道開通后，深圳與中山的往來肯定會更多，但是這些往來帶來的好處是否會達到大家預期的想像，尚難定論。

 

　　「深中同城」是主流邏輯

 

　　有論者稱，在效率主導分工的現代社會，交通的時間成本變成了經濟圈概念，「半小時生活圈」成為「深中同城」的最主流邏輯。誠然，緊密的交通聯繫將影響城市功能聯繫的緊密程度，但兩者之間并非直接的對等關系。從珠三角城市群建設、國家自主創新示範區這幾個維度來考察中山在深中同城中的定位和功能，中山不應急於分析自己能夠在深中通道中得到怎樣的資源優勢，而應分析自己能為深中同城提供怎樣的空間結構，能為珠三角整體發展提供什麼？中山要發展，需找到自己定位。李耀智大體對於中山還是比較樂觀的，畢竟中山的交通不單單增加了一個深中通道，還有港珠澳大橋連成一體，廣東省東西聯通，對於資源互補來說肯定是有好處，但是好到什麼程度還需觀察。

 

　　另外，李耀智也看好未來中山的旅游業。他認為中山的旅游資源一直都比較豐富，但交通不是很方便，所以深中通道開通理論上會給中山的旅游業帶來利好，但是還是要結合開通之后的實際情況才能下判斷。例如，過路費的高低，和深中通道開通后的交通狀況。對於中山的前景，宋丁雖然堅定看好，但亦表示，深中通道開通需要6年，即便開通，也不意味著產業馬上就能取得較大發展，在時間上，可能有滯后效應。所以，對於深中通道，人們既應該看到它帶來的巨大機會，同時也不要只看短期利害，中山不會很快就成為一片創業熱土。對於投資者而言，今日的投資，可能要過很長時間才會得到回報。另外，落地的產業對接，不同的產業對接的時效不一樣，成熟的投資客會分析哪些產業落地、成長更快，從而選擇適合自己的產業投資。