年尾已至，在所有員工都在耐心地等待年終獎的時候，在香港銅鑼灣連卡佛從事某化妝品品牌售貨工作的楊倩（化名）卻不堪重負，向公司遞交了辭職信。在香港零售業持續下滑的情況下，楊倩所在的公司競爭壓力越來越大，尋找客戶的難度也越來越大。
“真的一分鐘也待不下去了。”楊倩說，如果按照她今年的績效，想要拿年終獎金是不太可能的，而同事之間為了搶客戶不擇手段的“宮斗”場景幾乎天天發生，在如此惡劣的工作環境下，楊倩表示不如回家做全職太太。
根據香港特區政府統計處數據，2015年前10個月，香港的零售業總銷貨價值同比下跌2.7%，僅10月份，香港珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價值下跌17%，藥品及化妝品下跌2.4％，而其他商品種類的銷貨價值都統一呈現了下跌趨勢。
在零售業如此明顯的下滑趨勢下，香港黃金商業地帶出現了一片片的空置店鋪，在全球最貴租金的商業街銅鑼灣羅素街，曾經的一間間“鋪王”如今成為了無人問津的空鋪，門口貼滿了地產中介的廣告。
旺區租金大跌50%
位于銅鑼灣羅素街交界的波斯富街76號地下單邊鋪位，是香港鋪租排名第三名的店鋪，目前正由Rado雷達表租用，這間店鋪自從2011年開始，就一直由雷達表承租。資料顯示，2011年雷達表租下這個店鋪時，租金只需要64萬港元，但隨后很快便遭到漲租，雷達表在2012年租金已經漲到133萬港元，更在2014年，雷達表以179萬港元的租金續租，租金在幾年間經歷了大幅增長。
隨著香港高端消費受到嚴重影響，雷達表已經決定搬出這家店鋪。如今，這間面積約500平方呎的店鋪，已經獲得了國際品牌FolliFollie以90萬港元預租，每平方呎的租金約1800港元，較原來租約低47%。
在香港，一般來說，店鋪租金占營業額的比重在30%左右，2014年如果雷達表的店鋪租金達到179萬港元，每月的營業額需要達到597萬港元，以每個月30天計算，每天雷達表的營業額需要達到20萬港元，以雷達表的均價2萬港元計算，每天需要賣10塊表才能基本維持平衡。而如果按現在的租金90萬港元計算，那么每天只需要賣5塊手表就可以維持平衡。“如果連這樣也不愿意承租，說明香港的高端零售業受到了非常嚴重的打擊。”一名香港零售業人士如是表示。
無獨有偶，就在同一條街，曾經有“鋪王”之稱的羅素街59號地下B1至B3號的鋪位，目前還處于空置狀態，這一“鋪王”的租金曾經高達每月250萬港元。在等待了近半年以后，它終于迎來了新的租客。根據香港土地注冊處資料，這一“鋪王”被施華洛世奇租下，租約由2016年1月開始，每月租金達到150萬港元，比舊租約租金低了40%。
這只是今年香港大型商業街商鋪租金下挫的兩個縮影。今年以來，香港不少零售街鋪都感受到了冬天的“寒意”。仲量聯行商鋪部主管陳耀峰在接受《第一財經日報》記者采訪時稱，根據仲量聯行綜合香港中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角四個傳統大型商業地區的統計，今年商業街店鋪的平均租金已經下跌22.6％，而更為嚴重的例子下調租金的幅度甚至達到了50%。
零售業寒意傳導至商鋪
陳耀峰稱，香港的商業街店鋪租金下滑得如此厲害，主要是受香港的零售行業變化太快影響。
首先，香港的訪港旅客數目開始放緩，根據香港旅游發展局數據，今年1月至10月，香港訪港旅客數目同比減少0.8%，而這一數字在2014年有12%的增長，其中來自內地的旅客同比減少了0.2%，與2014年同期增長的16%相比，旅客減少的情況似乎已經定下大局。今年前10個月，香港總共迎來了4950萬人次的游客，要達到全年6450萬的目標似乎可能性很小。
其次，過往有的店鋪擴張太過激進，一條街好幾個同品牌連鎖店的情況比比皆是，這種供應過剩的情況在珠寶鐘表行業更加嚴重，不少游客到香港商業區的感覺“不是金店就是表店”。陳耀峰認為，由于過去生意擴張太快，現在縮小范圍也屬于正常的商業決定，今年年初，有珠寶鐘表類店鋪已經難以承受貴租，提早離場。
另一方面，赴港游客的購物需求也相對過去出現了很大變化。過去，由于人民幣匯率一路走高，很多游客到香港掃貨，但是隨著人民幣匯率的走弱，以及周邊其他國家的旅游業興起，更多的內地游客有了多元化的選擇，所以來香港消費的旅客也開始逐步減少。
雪上加霜的是，今年10月，香港旅游業發生了“游客遇襲死亡”事故，讓香港旅游業形象跌入谷底，有數據顯示，上個月香港整體訪港旅客同比下跌了10%，其中內地游客更減少了15%，過夜旅客也下跌了8%。
香港旅游發展局總干事劉鎮漢在公開場合稱，內地旅客的減少，可能與10月底有內地游客在香港遇襲死亡事件有關，因為10月份的時候，內地游客減少的跌幅明明已經收窄，但到了11月時，這一跌幅卻突然擴大，其中最主要的原因，可能是10月時的旅游“事故”，影響了其他內地旅客來香港的情緒。
陳耀峰稱，由于承租能力強的商戶對商鋪需求仍舊疲弱，位于商業街的店鋪的租金將進一步回落，尤其目前隨著主要核心購物區的空置率持續上升，整體市場就多了商鋪供應，進一步壓制核心購物區商鋪租金，預計這類店鋪的租金在2016年將下跌10%至15%。
投資者欲止損離場
在香港商鋪租金“跌跌不休”的情況下，有投資者甚至想止損離場。資料顯示，銅鑼灣羅素街8號的英皇鐘表珠寶中心29樓連天臺的一個商鋪，業主已經委托了美聯商業部獨家標售，下月12日截標。
市場消息稱，這名業主是來自中國臺灣的投資者，去年年初豪斥3.76億港元購入28層及29層連天臺的單位，今年6月，這名投資者大幅虧損5100萬港元賣出了28樓，而此次賣的29樓，預計可能讓他虧損高達8000萬港元。
資料稱，該物業面積有4718平方英尺，天臺面積約3568平方呎，原業主在去年底以約2.08億港元購入物業，但目前銀行估價只有1.5億港元，如果買家以銀行估值買入上述地址，加上厘印費、經紀傭金、管理費等雜費，原業主將虧損高達8000萬港元。
根據樓市的一般規律，只有跌市才會不斷有人賣樓套現，因為不知道底在哪里，而此時這名急于止損的投資者更讓不少市場人士感到擔憂，難道香港的商鋪就要完蛋了嗎？
陳耀峰對記者的回答是，“不會”，整個市場仍舊樂觀。在仲量聯行的客戶中，目前還有不少海外的中高端品牌都委托他們尋找合適的可以租的商鋪，而且從全球營業額表現看來，香港核心商業地段的營業額仍舊是表現最好的地段之一。
而這種強勢的營業額其實完全可以支撐住租金的跌勢，盡管經過了一輪調整，銅鑼灣羅素街仍舊保持了世界排名靠前的高租金情況。根據美國私人房地產咨詢公司Cushman&Wakefield發表的全球十大租金最貴的購物地段的調查報告，香港銅鑼灣羅素街以平均每平方呎年租金為2399.2美元的價格（大約相當于每平方米年租金為16.74萬元），奪得了第二名的寶座。
陳耀峰認為，2016年將會是整個商鋪租賃市場的改變之年，過去，香港的業主在不停地加租過程中保持著強勢的態度，尤其在2011年，香港的繁華商業中心的加租情況非常強烈，租金幾乎成倍地增加，造就了一個“業主市場”（landlords’market），但現在，這種強勢的態度可能需要改一改了。
陳耀峰稱，其實商鋪市場并非一面倒看淡，他對整個市場還是保持樂觀的態度。他認為，商業區的街鋪租金回落反而為生活品味、化妝品零售商及餐飲業經營者提供了機會，在核心購物地段以較低的價格租用商鋪。盡管奢侈品牌、珠寶首飾及名貴中標零售商正在縮小規模，預期中檔零售商，比如快消品與餐飲業經營者仍會活躍在租賃市場。
而從今年香港商場的情況看，情況也確實并非如此悲觀，今年香港商場的租金整體上升了0.7%，陳耀峰稱，由于香港的商場擁有完善的租戶組合，又愿意花錢做推廣，從而為商場提供穩定的人流，因此租賃商需求也非常大，他預期租金可大致保持平穩。