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一線城市地王頻出 風險隱現

2016-01-08
来源:第一財經日報

  針對三四線城市的明顯過剩風險,2015年以來,標桿房企開始全面回歸一線城市和二線核心城市,這些城市的土地價格也水漲船高。不過,在一線城市地王頻出的同時,也暗藏著不小的風險。

  地王頻出

  79907元/平方米!去年12月25日,深圳尖崗山出讓的某地塊樓面價成功刷新了去年10月22日北京豐臺花鄉地塊創下的7.5萬/平方米的樓面價,成為2015年全國的樓面價地王。

  與深圳相似,北京和上海也是地王頻出。近期的上海土地拍賣會,“碧桂園+東原+平安”三家聯合體以23.1億元競得奉賢區南橋新城地塊,成交樓面價14597元/平方米,溢價率為62.19%,這個拍賣的土地樓板價和周邊的二手房價相差無幾。

  在北京,根據中原地產市場研究部的統計,住宅類土地樓面價超過3萬的地塊2015年高達22宗,占所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中樓面價超過3萬的只有9宗,占比為17%。

  中原地產首席分析師張大偉對《第一財經日報》分析,目前北京樓面價超過房價已經成為常態。北京已經出現了遍地地王的現象,雖然地王不完全代表未來市場售價,但如此多的地王集中出現,未來房價很難不受到影響。隨著北京地價的攀升,未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢,而很多過去認為是非豪宅區的區域將會供應大量的豪宅項目,對市場定價有明顯影響。

  一線城市之外,南京、杭州、福州等二線核心城市也同樣出現土地成交熱潮,高總價地、高單價地亦頻頻刷新歷史紀錄。例如,2015年12月21日,福州市第十四次土拍會上,經過82輪拼搶,魯能集團以總價32.3億元競得北三環外的五四北區域原天宇開關廠地塊,樓面價14926元/平方米,溢價率達134%,五四北區域“地王”誕生。

  風險隱現,開發商更加謹慎

  一方面是一線城市和二線核心城市火爆的土地市場,另一方面卻是全國土地出讓金大幅下降的局面。國家統計局發布的數據顯示,1~11月份,房地產開發企業土地購置面積19894萬平方米,同比下降33.1%,降幅比1~10月份收窄0.7個百分點;土地成交價款6409億元,下降26.0%,降幅擴大0.8個百分點。

  為什么在土地出讓金大幅下降的同時,一二線核心城市的地價卻節節上揚?這是因為,在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下,主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪,而這些城市不超過20個,占全國城市的比例相當之小。

  對開發商而言,未來可供選擇進入的城市和空間已經越來越小。在這種情況下,土地市場的價格自然也就水漲船高。張大偉預計,房企拼搶一線城市土地,已經普遍出現了地價超過房價的現象,預計2016年,一線城市土地競爭將依然白熱化。

  不過,在瘋狂的土地市場背后,未來一線城市的樓市也蘊含著一定的風險,不少開發商都對此表示將更為謹慎。

  2013年和2014年上半年,來自福建的上市房企泰禾集團曾在北京、上海兩大一線城市大舉拿地引發廣泛關注。泰禾集團董事長黃其森日前在接受《第一財經日報》等媒體采訪時介紹,泰禾2013年和2014年總共拿地花了350億,如果到2015年再去拿,可能要700億。黃其森說,未來泰禾仍堅定看好一線城市的前景,2015年泰禾拿了六塊地,除了杭州一塊外,其他全部位于北京、上海和深圳。一線城市的經濟承載力仍很強。

  不過,黃其森也表示,2015年泰禾在土地市場不像前兩年那么激進了,因為很多地方地價跟前兩年比翻了一番,“我們現在非常審慎,我們只在適合的城市拿適合的地塊。”

  融創中國董事長孫宏斌對北京、上海的房地產前景的判斷頗為審慎。他解釋稱,主要是因為北京、上海“沒法弄,一算就賠錢”。過去他覺得北京、上海什么地都能拿,現在覺得要避免掉進高價地的“坑”里面。

  張大偉認為,在2015年以前,盡管也出現很多地王,但當時的樓面價都沒有超過周圍在售房價,因此風險相對要小很多。但2015年以來,由于三四線城市實在太差,大量資金都進入到一二線城市。這種資金推動下的地價不冷靜,會導致2016年下半年后出現一個泛豪宅化的趨勢。因為這些地王要到2016年下半年后才會開始入市,到時候房價要達到現在的一倍以上才能回本,但這樣的價格是很多區域所接受不了的。“因此這些問題將會在2016年下半年后爆發出來。” 

[责任编辑:李曉尚]
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