一線城市監管部門加強對“首付貸”等業務的監管后，中國證券報記者調查發現，上海較大的房產中介已經暫停了此類業務，不再為購房者提供資金支持，但是銀行的住房抵押貸款等作為銀行的正常業務并未減少。
來自央行上海總部的數據，2月份，上海市個人住房貸款持續增長，當月增加209.6億元，同比多增143.8億元。其中二手房貸款增加108.6億元，同比多增71.7億元。
中介放貸收斂
3月15日，中國證券報記者以購房者身份走訪鏈家、中原等房產中介時，當提出想買房，首付不夠，希望從中介處貸款時，上述房產中介均表示目前沒有這方面的業務了，買房首付不夠只能和房東商量。
一周前，上海不少房產中介還可以為購房者提供新房、二手房“首付貸”，甚至不需要任何抵押物，就能放貸近百萬元，月利率則高達2%，類似股市“場外配資”。中原地產相關人士承認，首付貸業務之前他們是可以做的，但3月中上旬被叫停了。據了解，目前北京、深圳、上海、廣州等地在對房市貸款產品、模式、金額進行統計，相關部門要求機構注意風險防控。
這輪樓市加杠桿源起房地產市場的變化。2015年9月30日，針對非限購城市，首付降低到25%。2016年2月，這一政策再次降低，非限購城市首套最低可到首付20%，也就是5倍的杠桿率。這類可以被視為場內加杠桿，而更多的場外杠桿也在出現。
2月28日，世聯行發布的2015年年報顯示，該公司去年一共發放“家圓云貸”32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長65.05%、51.90%。鏈家理財平臺數據顯示，其成交金額為180.5億元，發放收益1.8億元。當時各種首付貸款已經可以將首付降低到最低5%，也就是杠桿率已經可以放大到20倍，甚至部分企業，已經可以提供契稅貸款。
“趕緊借錢買房啊，不會有風險的。上海的房價絕不會崩。”上海某地產數據服務商相關負責人3月初這樣對中國證券報記者介紹，上海市場中大一些的房產中介都曾參與“配資”買房業務。當客戶想買房但湊不齊首付，或者買家的房貸一時放不下來時，房產中介就會提供貸款給這些客戶。“月息1%-2%，一般都是借幾個月。”該人士并不認為房產中介放貸款的風險有多大，因為即便在全國范圍內，放款規模超過50億元的房產中介也不多。
“房產中介放貸款是一線城市才有的現象，三四線城市根本沒有。而且房產中介比起P2P來少多了，全國也就幾百家，總的貸款規模不超過1000億元。”他估計。盡管如此，他也認為房產中介放貸款是外行，根本不知風控為何物，更沒有什么風險備付金之類，“之前只有很少的房產中介做貸款。現在是大家看到這塊業務錢好掙，都開始做了。”
中原地產首席分析師張大偉分析認為，這一次房地產去庫存化與2009年最大的區別是，2009年用利率7折降低了購房者的成本，所以增加杠桿的風險非常低。而這一輪加杠桿，大部分并非場內加杠桿，首付貸的利率平均超過20%，這種加杠桿是危險的。即使是加杠桿降低首付，必然也帶來了貸款額的增加，貸款成本提高。
3月10日，傳出一線城市全面摸底首付貸的消息。3月17日，來自網貸之家的最新數據顯示，截至2016年3月中旬，2015年7月開始近8個月首付貸成交量約為45億元。之前列入統計的20家平臺，包括有發首付貸相關借款標或者借款產品模式的，都已經沒有首付貸相關項目了。此外，記者瀏覽一些推出“首付貸”的P2P平臺時發現，大的平臺多數已撤下“首付貸”產品標的，但一些涉房標的理財產品仍有存在。
銀行地產信貸額相對高位
上海某地產數據服務商的相關負責人介紹，房地產中介的貸款資金主要有三大來源。首先是銀行的信用、抵押貸款。房地產中介作為企業向銀行申請信用貸款或抵押貸款，都是正常的公司業務。中介拿到錢之后再出借給客戶。第二類是房產中介和信托公司合作發行信托計劃，募集資金再出借。第三類是上市公司等不缺錢的機構把閑置資金出借給房產中介，中介再貸給客戶。
在加杠桿炒房的質疑聲中，3月中上旬房產中介被叫停首付貸，銀行的“首付貸”等業務也同時被叫停。
上海某城商行的支行長介紹，目前銀行房地產發貸款正常開展。對于開發貸這塊，其所在的銀行對開發商對資質要求有所提高，但并沒有收緊，對個人按揭貸款這塊也是正常開展，當然對首付款的來源需要進行核實。“我聽說有些銀行的房地產貸款增加很快，因為放給實體企業很容易就變成壞賬了，誰也不想擔這個責任。放到房地產行業，起碼一時半會不會出問題，但我們行的變化還不明顯。”該行長透露。
央行上海總部的數據顯示，2月份，上海市本外幣房地產開發貸款減少34.5億元，同比多減53.3億元。其中，地產開發貸款減少7.2億元，同比少減18.1億元。住房開發貸款和商用房開發貸款分別減少15.9億元和15.5億元，同比分別多減5.2億元和69.6億元。當月保障性住房開發貸款增加15.8億元，同比多增15.2億元。
但是個人住房貸款保持較快增長。2月份上海市個人住房貸款持續增長，當月增加209.6億元，同比多增143.8億元。其中二手房貸款增加108.6億元，同比多增71.7億元。
上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦分析認為，2月上海市場上開發貸同比減少但按揭貸款增加，可能和基數有關，個貸同比增加是因為去年同期交易處于低位。2月份周期性影響也是一大原因。1月份天量貸款規模，而2月份受到春節影響，因此有所回落是可以理解的。而且開發貸減少還與土地供應減少有關。由于2015年以來土地供應規模收縮，對未來開發造成影響，會有慣性延續，1月份上海市場上開發貸也是同比減少的。實際上，2月樓市雖然受到春節因素交易量比1月有所下滑，不過相比歷年同期仍屬于較高水平。主要是2月政策寬松，強化看好后市的信心。因此節后市場出現快速回暖，僅用了一周時間恢復、調整。從以往軌跡來看，至少要3-4周的時間來恢復市場人氣。加上房東跳價行為增多，買家唯恐后市房價漲幅會擴大，出現非理性入市，所以成交量并不低。此外，年后寬松的貨幣政策也助推置業熱情，2月下旬降準，給市場增加流動性。貸款利率從最低8.5折下降至8.3折，進一步降低買家置業負擔。因此樓市交易活躍帶動貸款額維系在相對高位。
信托公司態度謹慎
2016年初，一線城市房地產交易市場火爆，眾多房地產中介機構、P2P平臺等火上澆油，推出首付貸，擴大市場的需求。那么房地產中介的貸款資金除了銀行和P2P等途徑之外，可以通過信托嗎？
中泰信托研發中心高級研發經理王婷婷認為，從理論上分析，通過信托募集資金用于首付貸在技術上是可行的，類似于當前的消費信托，如曾發行的捷信消費貸款集合資金信托計劃便是類似于首付貸的信托產品。但從風險控制的角度上分析，從當前信托公司對房地產項目的謹慎態度上分析，雖然首付貸信托在操作層面上沒有技術難題，但信托公司仍持謹慎態度。
“我個人認為不會有信托公司愿意這么做。首付貸加大了房地產交易的杠桿，進一步擴大房地產市場的風險，隨著央行的介入，首付貸產品就如同曇花一現。”王婷婷說。
從2016年初的數據來看，1月-3月17日信托公司總計發行信托產品1001個，其中房地產信托111個，占比11.1%，相較2015年同期6.3%的水平，有所回升。
王婷婷分析認為，2016年至今房地產信托產品在當前量化寬松的貨幣政策背景下，重回信托公司的主要備選項。隨著地方基礎建設項目不斷尋求低成本資金，信托公司2016年為保增長，在業務的分配上，預計會在2015年的基礎上，加大對房地產類信托的傾斜力度。同時，由于中國信托業協會自2016年起將對信托公司進行公開評級，且在評級項目上對風控要求十分嚴格，預計在交易對手的選擇上，信托公司傾向于大型房地產開發商，在項目的規劃上，傾向于醫療健康養老型房地產，在項目的設計上，傾向于通過“大股小債的”方式規避風險。
2015年全年，信托行業共發行房地產信托868個，在全行業產品數量保持8%的增速的同時，房地產信托發行項目總數較2014年卻下降近30%，房地產信托規模也從2014年的2943億元下降到1994億元，跌幅34%。房地產信托在2015年遭遇了寒冬。在信托行業內，對這一現象背后的原因基本達成共識。首先，政策上，2015年房地產行業的基調是去庫存化，因此，房地產企業融資需求下降；其次，央行推行寬松的貨幣政策，房地產行業獲取低息資金成本的能力上升，信托房地產貸款受到制約；第三，房地產信托產品風險事件出現，信托公司處于風控的考慮，加強房地產項目的風控審核。