作者：劉曉博

　　隨著調控政策不斷出臺，過熱的一線城市樓市開始降溫。這波上漲行情是從深圳率先啟動的，但遺憾的是，直到今天絕大多數人仍然沒有搞明白，深圳樓市到底發生了什么，即將發生什么。

　　通過對關鍵數據的比對研究，我的結論是，深圳樓市存在令人震撼的特殊性。無論未來官方出臺什么政策，深圳樓市都將有重大事件發生。

　　讓我們通過跟北京和上海的比對，看看深圳過去10多年到底發生了什么。

　　一、深圳實際人口比肩京滬

　　從人口規模上看，深圳36年前幾乎是從零開始起步的。但到了2014年年底的時候，深圳實際生活人口已經接近京滬這兩個特大城市。

　　由于深圳尚未公布2015年統計公報，這篇文章只能采取2014年和之前的數據。官方公布的常住人口數字，2014年底是上海2426萬人，北京是2152萬人，深圳只有1078萬人。

　　但三個城市義務教育階段的在校生人數分別是：上海123萬人，北京112.8萬人，深圳105.7萬人，應該說深圳實際人口應該已經非常接近京滬。對此，深圳官方也不否認，主要領導最近公開承認深圳實際管理人口超過2000萬。

　　2014年的數據還顯示，當年小學生招生人數，上海是16.34萬人，北京是15.3萬人，深圳達到了16.25萬人。也就是說，深圳小學生招數人數已經超過了北京、逼近上海，顯示出深圳強勁的人口增長后勁。

　　但深圳城市面積只有上海的3分之一，北京的8分之一。

　　二、深圳商品住宅供應量少得可憐

　　熟悉深圳樓市的人都知道，由于土地面積狹小，深圳商品住宅供應量長期偏小，每年的開工面積和竣工面積跟中山這種三線城市差不多。

　　下面這組數據非常令人震撼，它顯示了2000年以來北上深三大城市商品住宅竣工量：

　　北京上海深圳竣工商品住宅面積一覽表（單位：萬平米）

　　注：北京2000年、2001年和2004年商品住宅竣工面積沒有查到，使用的是商品住宅銷售面積（2004年）或“商品房竣工面積×65%”推算出來的（2000年和2001年）。

　　也就是說，在中國城市化最高峰期間，北京新建了2.6億平方米的商品住宅，上海建了3.08億平方米，人口增量更為顯著的深圳只建了7000萬平方米的商品住宅。深圳的合法住宅供應量只相當于北京的27%，上海的23%！

　　深圳和北京上海不同，在于它是個全新的城市。在2000年之前的20年，其商品房的供應量應該不到最近15年的一半。所以，深圳商品住宅竣工總面積在1億平米左右，加上這些年陸續上市的政策性住房，肯定也很難超過1.5億平方米。而上海、北京合法住宅的存量大概都在7億平方米左右。

　　從2000年到2014年，深圳小學生人數從31萬增長到了79萬，增幅155%，實際人口增長肯定比這個速度還快。如果按照目前官方承認的“實際管理人口2000萬”推算，過去15年深圳人口增長了1200萬人。但這15年的新增商品住宅面積只有7000萬平米建筑，按照人均20平方米計算，只夠容納350萬人。

　　那么，涌入深圳的外來人口都住在哪里了？答案是：絕大部分住在違法建筑里。老百姓的習慣叫法是：城中村、小產權房。但深圳官方不承認深圳有所謂的小產權房。

　　深圳有多少違法建筑？官方的說法是：超過37萬棟，大約4.2億平方米。當然，4.2億里還有一小部分是工業和商業性質的房子。

　　深圳2011年公布的《深圳市住房保障發展規劃（2011—2015）》也證實了深圳商品住宅的短缺情況，根據這個文件提供的數字，到2010年末，深圳全市住房總建筑面積4.09億平方米，約810萬套。其中商品住房建筑面積1.02億平方米，約110萬套。也就是說，2010年底的時候，非法建筑占了深圳住宅總套數的接近八分之七。

　　根據上述數字我們還計算出，深圳存量商品房的戶均面積在93平米左右，其他住宅戶均面積只有43.8平方米（違法建筑多是小戶型）。

　　如果加上最近5年來的各類住宅增量，深圳的住房不算短缺，缺的是可以獲得房產證的、當做資產的合法住房。

　　三、令人恐怖的結論

　　上圖：北上深三大城市，過去15年商品住宅竣工面積走勢圖。

　　如果觀察北上深三大城市歷年的商品住宅竣工面積，我們就會發現一個重要現象：三大城市的供應量都在減少。這是因為國家在控制特大城市人口總量，所以在土地供應量上不斷收緊。

　　但問題是，中國城鎮化的路徑肯定是大城市化，而不是大中小城市均衡發展。只要給民眾遷徙自由，大家一定是涌向中心城市。所以，從長期看，未來北上深人口將繼續增加。

　　也許有人會拿上海2015年人口減少說事，但我告訴你，最近的日本人口普查顯示：過去5年里日本首次出現了全國總人口減少的現象，但東京地區又增加了35.4萬人。日本是城鎮化基本完成的國家，各個城市之間公共資源相對均衡，但東京仍然具有持續的人口吸引力。

　　所以，深圳房價去年以來的瘋狂上漲，除了資金杠桿因素之外，更重要的是人口在猛增，合法住宅的供應量卻一直在減少，而且少得可憐（北京上海也存在這種現象，只是沒有這樣極端）。

　　這種情況不改變，深圳樓市將出大事，也就是繼續上漲，漲到天上！

　　到那時，深圳的商品住宅將成為全國富人的玩物，深圳大部分中低收入階層將棲身違法建筑、軍產房、城中村，過著長期租房的生活。其實，這已經是深圳樓市的現狀了。

　　于是，一個更大的變局即將到來：違法建筑會不會獲得某種身份，有限度地上市交易？

　　深圳市政府近期提出了一個宏大計劃，未來5年減少2億平方米的違法建筑。這其中絕大部分當然不會是拆除，因為涉及的人太多、太復雜，估計絕大多數會給某種身份，在一定范圍內獲得流轉的權力。

　　若如此，則深圳樓市將面臨著獨一無二的、史無前例的變局。

　　5年減少2億平方米，這意味著什么？過去15年里，深圳才建設了7000萬平米的商品住宅，現在一年釋放出來的違法建筑可能達到4000萬平方米！

　　也就是說，如果違法建筑不能流通，不能成為外來人口“真正的家”，則深圳房價將繼續飆升；如果給予某種流通的資格，則對此前購買了商品房的人將是重大利空，尤其是原關外的商品房。而深圳金融體系里的抵押物，可都是高價的土地和房子，這個價格體系是長期形成的。

　　考驗深圳管理者勇氣和智慧的時候到了，深圳的住房問題已經沒有退路！