香港商报网7月28日報道  過去十年香港樓價大漲，但在去年9月見頂。投資者表示，隨著中國經濟增長放慢，香港樓市正在進入調整階段。

 

　　據英國《金融時報》7月28日報道，在香港最繁忙地帶之一灣仔(Wan Chai)的中心，坐落著一幢30多層的寫字樓。今年早些時候，這幢大樓的易手使其成為世界最貴樓市香港的第二貴地產項目。

 

　　以100億港元（合12.9億美元）購入大新金融中心(Dah Sing Financial Centre)的中國光大控股(China Everbright)，只是過去一年里在香港大舉購置總部大樓的眾多內地企業之一。

 

　　銀行、基金公司和保險公司從內地涌向香港，收購這里的高端寫字樓，導致香港政府宣布將釋放更多土地，在火爆的城市中心地段進行商業再開發。

 

　　但是，海外機構投資者表示，隨著中國經濟增長放慢，香港房地產市場已經過熱，正在進入調整階段。

 

　　“多年以來，我們看到中國增長勢如破竹，而美國增長率卻在下降，”保險商耆衛(Old Mutual)旗下資產管理公司Old Mutual Global Investors的亞洲股票業務主管喬希?克拉布(Josh Crabb)說，“但是，交易量下降得相當厲害，所以我們并不真的確定當前價格到底如何。看起來，香港市場的基本面展望非常嚴峻。”

 

　　政府部門的數據顯示，無論在銷售額和銷售量上看，今年上半年香港房地產銷售較去年同期下降了近40%。香港差餉物業估價署(Rating and Valuation Department)本月發布的一項指數表明，商業地產受到的沖擊尤為嚴重，今年5月價格較去年同期下降了5.7%。

 

　　自從18個月前在亞洲設立業務以來，克拉布一直沒有涉足香港房地產市場，因為他表示，價格太高了，可擔負性太差。

 

　　富達國際(Fidelity International)旗下全球地產基金的投資組合經理德克?菲利帕(Dirk Philippa)也削減了在香港的投資，把配置比重從兩年前相對基準超配6%至8%調整至超配1%。

 

　　“在香港地區，房地產的基本面明顯放慢下來，”他說，“我減持了一點兒，然后很快發生了全面調整，所以我等到反彈后，賣出了一部分。”

 

　　香港房地產價格過去十年大幅上漲，但在去年9月見頂，那時中國經濟引發的緊張占據了主導。

 

　　房地產經紀公司萊坊(Knight Frank)的數據顯示，今年第一季度，香港豪宅租金同比下跌5.2%，跌幅超過內羅畢以外的任何其他城市。就在去年9月價格下跌之后，運動品牌阿迪達斯(Adidas)在香港租入了一間1.3萬平方英尺的店鋪，租金相比上一個租戶、配飾品牌蔻馳(Coach)低了22%。

 

　　經濟學家表示，香港住宅市場和商業地產市場都將受到一些相同因素的損害：中國增長放緩、人民幣貶值、中國內地反腐以及美國低利率環境將走向終結的預期。然而，住宅市場的發展還受到一個額外因素的阻礙，即2012年政府為減少香港房地產市場上的投機活動而出臺的“降溫”措施。

 

　　“‘降溫’措施（是）影響香港（住宅）地產市場的最重要問題，”萊坊估價主管林浩文(Thomas Lam)說，“這正是過去兩三年里所有大型機構的方案都在關注寫字樓市場的原因。”

 

　　林浩文預測稱，市場的任何復蘇都將倚賴來自資金充沛的內地公司的需求，同時外國投資者將僅限于投資于房地產投資信托或者涉及地產開發商的股票，而不會真的買入房產。

 

　　在這個被大型地產開發商主宰的市場，結構性挑戰通常成為抑制歐美大型資產管理公司的因素。

 

　　執掌M&G旗下亞洲地產基金（一種開放式投資工具）的厄爾?斯普拉特(Erle Spratt)說，直接投資房產存在風險，因為這樣的資產很難物色和定價。“這是一個像我們這樣的投資者很難買到房產的市場，因為開發商持有大量房產，他們通常不賣，”他說。

 

　　但是，房地產經紀公司世邦魏理仕(CBRE)香港機構投資團隊主管約翰?戴維斯(John Davies)說，價格下降應會讓香港房地產市場變得更加可靠。“這個市場正在顯示出機構投資者更了解的成熟市場的特征，”他說。

 

　　持有40億美元亞洲相關資產的美國投資機構Cohen & Steers的基金經理梁緯濂(William Leung)認同這一點。他主張，隨著價格下跌，投機性投資將被驅逐出市場。他補充稱，行業中另類投資熱度上升的趨勢應當意味著，即便基礎資產的價值上漲得更慢，房地產投資信托的價格也會上升。“我們認為，這次調整的幅度將不會太大，”他說。

 

　　就目前而言，雖然偶爾出現一些高價交易（比如大新金融中心、以21億港元售出的太平山頂豪宅），但整個行業彌漫著廣泛的悲觀情緒。世邦魏理仕數據顯示，今年第一季度房地產業最活躍的部分是寫字樓，但交易總量也不過8筆。