【香港商報網訊】港鐵觀塘延線上月23日正式啟用，除讓何文田、紅磡及黃埔一帶的居民提供多一個交通選擇，市場亦普遍憧憬會帶升當地樓價及商舖價格，產生「鐵路效應」。有地產代理綜合土地註冊處數據指，截至今年10月，黃埔主要二手屋苑成交個案平均實用尺價，今年以來升幅高達近一成至超過兩成不等，明顯跑贏同期全港二手樓約一成升幅。香港商報記者曾浩榮

　　據中原地產資料，黃埔區5大二手屋苑(海逸豪園、半島豪庭、海濱南岸、黃埔花園及黃埔新恏)，10月份平均實用尺價與今年年初相比，全線上升，升幅由9.6%至23.9%不等，優於反映全港二手樓價的中原城市領先指數(CCL)同期約9.2%的升幅；反映有關屋苑樓價升幅跑贏大市。

　　何文田樓價升幅稍遜黃埔

　　仲量聯行上月公布的《香港住宅銷售市場》研究報告則指出，自觀塘線延線鐵路方案於2009年11月刊憲后，黃埔及何文田的樓價至今已分別上升95%及80%，升幅高於整體樓價同期錄得的61%升幅。仲量聯行并指出，何文田樓價升幅稍遜黃埔，主要原因是新建的港鐵站距離區內私人住宅群較遠。

　　至於成交量方面，根據土地註冊處資料顯示，上述5個二手屋苑今年第3季錄得215宗成交註冊個案，按季急升58%，比上年同期亦多62%。中原地產東南九龍區高級營業董事王鎮維表示，區內二手交投價量齊升，主要是黃埔站通車概念吸引外區客進駐黃埔區。他又指出，區內物業未來升值潛力亦不容忽視。

　　美聯物業董事陳光明則表示，除了黃埔區外，何文田港鐵站一帶物業已受惠是次通車，不過相對黃埔站多為上車盤，何文田站鄰近新晉豪宅屋苑林立，包括「天鑄」、「皓畋」及「ONEHOMANTIN」等。豪宅住戶多以車代步，因此黃埔及何文田兩者樓價上升動力略有不同。港鐵觀塘延線啟用前后，何文田新盤「貨尾」單位乘勢削減優惠加推單位，令不少二手業主叫價企硬甚至反價。

　　黃埔花園租金回報2.7厘

　　就觀塘延線投資方面，陳光明指出，黃埔站附近罕有新住宅項目供應，若想買樓收租投資，建議選擇附近二手樓。他較看好，一直為區內上車之選的「黃埔花園」，該項目盤源為區內最多，并有商場，配有超市、多間餐廳及商店，除黃埔港鐵站，多條巴士線亦經過該屋苑。

　　根據市場資料，「黃埔花園」460多平方尺的2房單位入場價為670萬元起，而月租約15000元。假如以670萬元買入成本及月租約15000元計算，租金年度投資回報亦有2.7厘。

　　至於何文田投資建議，陳光明指出，何文田站新晉豪宅多并未入伙，附近「君頤峰」、「半山壹號」亦受通車效應帶動，亦較為低水，而剛入伙「天鑄」未來收租回報料有3.5厘至4厘。

　　舖位租金升30%至50%

　　此外，在觀塘延線通車后，紅磡、黃埔一帶人流勢必進一步轉旺，亦推升舖位租金。據市場消息，區內早前部分舖位租金已升30%至50%不等，尺租已介乎50至逾100元。投資者更趁機放售物業獲利，當中資深投資者劉滿枝早前沽出黃埔街10號地舖，成交價950萬元，以面積約250平方尺計算，尺價3.8萬元。該舖現由小食店租用，每月約3.6萬元。

　　憧憬鐵路效應 不止觀塘延線可吼

　　隨著觀塘延線通車，黃埔、紅磡一帶「鐵路效應」已逐步浮現，投資者現在才部署投資，雖難言失算，但已屬慢人一步，而港鐵南港島(東段)最早可於年底通車，投資者目光其實亦可放在黃竹坑及鴨昪洲物業上。如果認為動輒斥數百萬元甚至數千萬元投資住宅或商業物業成本太高，其實亦可考慮購買新港鐵站上蓋項目一大受益者港鐵公司(066)的股票。

　　下一站黃竹坑

　　伴隨南港島(東段)快將通車，發展局局長陳茂波早前就今年10月至12月賣地計劃會見傳媒時透露，何文田站及黃竹坑站第一期住宅項目將分別在年前推出，當中何文田站第一期有1000個單位，黃竹坑站第一期有800個單位。

　　據過去多年經驗，香港鐵路沿線的住宅物業最受買家及投資客歡迎，而正因如此，港鐵推出招標的項目，無論是住宅、酒店或商業，都會吸引發展商垂青，除了個別情況特殊項目外，最終皆能以高價批出項目，令港鐵公司進帳豐厚。甚至有意見認為，港鐵公司近年業績失色，主要由於鮮有地產項目推出。

　　陳茂波冀康城錦上路明年推

　　仲量聯行資本市場部區域董事莫凱杰便表示，鑑於目前樓市氣氛已改善，港鐵推出招標的何文田站及黃竹坑站兩個住宅發展項目，所接獲的入標價有望高於市場預期。其中黃竹坑站住宅項目，地價可望創港島中小型住宅地皮的新高。此外，繼何文田及黃竹坑，陳茂波亦透露，日出康城和錦上路項目，希望2017年第1季推出。曾浩榮