【香港商報網訊】春節前發「紅包」之后，節后首日人行采取了變相「加息措施」，再加上昨日的第二次暫停公開市場操作，絕大部分市場分析認為，內地的貨幣政策已中性轉緊。偏緊的貨幣政策加上嚴厲的調控，今年的房地產或許不會太好過。專家認為，結合行政手段、貨幣政策和政府態度來看，今年對於房地產的調控，應不會再失信於民，房地產的拐點即將到來。雖然一線城市的高房價催生了一股「返鄉置業」潮，但這仍難以托起整個樓市的萎靡。香港商報記者伍敬斌
貨幣偏緊 樓市最受打擊
雖然中泰證券首席經濟學家李迅雷認為，人行變相加息可能被過度解讀，今年的貨幣政策很可能是前緊后松，但絕大多數分析人士都表示春節前后人行的一系列動作似乎預示著寬松貨幣政策的時代已經結束，而受到影響的行業里，房地產首當其沖。
財經評論人余豐慧在接受本報采訪時表示，從歷史上看，美國和日本房地產泡沫的破裂總是與貨幣政策的收緊有著密切的關系。結合春節前后人行的幾次操作來看，貨幣政策由中性轉向適度偏緊的跡象十分明顯。變相「加息」的行為基本上確認，人行也進入到與國際接軌的加息周期。雖然目前中國政府仍然號稱貨幣政策為「中性」，但人行的行長助理宣稱，貨幣政策要更加中性，這實際就是偏緊。對於正在遭受嚴厲調控的房地產來說，這無異於雪上加霜。
海通證券姜超認為，人行「加息」對於房地產影響最大。人行確認貨幣市場加息的結果，其實意味著房貸利率存在著大幅上調的風險，目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。而16年房地產市場的異常繁榮，本來就沒有人口結構的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續上行，疊加政府對部分一、二線城市投機購房限購限貸的鋪開，地產銷量或將持續下行，而地產市場的嚴冬或將到來。
樓市調控或「動真格」
有分析認為，去年經濟工作會議對房子進行了定位，「是用來住的，不是用來炒的」，這說明高層已經達成共識。余豐慧表示，高房價已經在阻礙中國經濟發展，稀釋了居民收入和消費能力。近期重慶模式備受關注，在GDP保持全國第二增速的情況下，房價卻保持平穩，據說得到了國家主席習近平的肯定。這說明中國高層或將下決心讓中國經濟擺脫對房地產的過度依賴。畢竟「讓經濟擺脫房地產的依賴」這種話已經說了很多年，這一次政府應該不會失信於民。所以，如果現階段的貨幣政策與行政手段如果能夠延續，今年房地產的虛火或將減輕，房地產的拐點將逐步顯現。余豐慧認為，內地的房價很難保持穩定，如果不漲，在一段時間的觀望之后，一定會出現下跌。
國海證券分析師代鵬舉認為，目前內地的房地產從需求端來看，勞動人口已經面臨劉易斯拐點，房地產需求從2010年開始步入下滑期，而2011年之后房地產之所以上漲，一方面受益於城市化人口集聚效應，另一方面是因為超額的信貸投放，2009年的4萬億刺激以及后續穩增長的政策托底預期都對房地產泡沫產生了巨大推力。此次人行的變相加息通過資金的傳導作用，最終將推高信貸利率，進而壓制房地產需求，若未來加息周期來臨，房地產行業將第一個受到打擊。
國海證券亦認為，目前高層已認識到，高房價事實已成為經濟改革轉型的重要阻礙。它直接或間接推高企業經營成本，抑制經濟轉型的根本動力消費需求。故而高層一方面，各地嚴格執行限購政策，限制房地產住房信貸，使得房地產成交量大規模縮減；另一方面，一線城市開始嚴格限制人口流入，使一線城市房地產需求未來將不會再大幅增加。這意味著此次政府已經下定決心要擺脫對房地產的依賴。加息周期的背景下，高層對於房地產的態度可能已經發生質的改變，過去政策托底房地產或將成為歷史，未來房價（包括一線城市）可能將迎來長周期的拐點。預計二季度開始房地產投資或將進入加速下滑的階段。
返鄉置業者或將增加
2016年城市房價分化明顯，這種分化促進了今年的返鄉置業潮，也會給部分二、三線樓市帶來更多機遇。春節期間，一線城市多數樓盤處於「封盤」狀態，但二、三線城市的房企卻視之為重要營銷節點，一些房企為了搶占返鄉置業市場，甘願放棄春節假期。
在不同打拼城市的返鄉置業人群的購房目的地有一定的地緣性規律，比如在北京工作的返鄉置業人群中，籍貫來自保定、天津、廊坊、石家莊等京津冀城市群的「北漂」回鄉購房意願最為強烈；在上海工作的返鄉置業人群中的蘇州、南通、鹽城、杭州等江浙城市籍貫的人群購房意願強烈；在廣州工作的返鄉置業人群中，回鄉購房意願最強烈的是汕頭、湛江、揭陽、佛山籍貫，在深圳的返鄉置業人群中，購房意願較強的群體為梅州、揭陽、汕頭、惠州籍貫。除了房價差更大，熱門城市的限購措施將非戶籍人口擋在門外，也進一步推動了返鄉置業大潮。
當然，返鄉置業只是每年末的一股小刺激，人口流出的城市土地多、人口吸附效應不強，雖然一些三、四線城市包括縣城樓盤會打返鄉置業概念，但解決不了根本問題。目前盡管放開了公積金異地互貸，也僅僅以省內的互貸為主，跨省實施還很難落地，支撐返鄉置業需求也有難度。對此，余豐慧表示，內地的房地產早已呈現分化趨勢，人口流出城市的庫存仍然很大，房價也在低谷。大城市的外來務工人員返鄉置業，是因為買不起大城市的房，雖是無奈之舉，也不能指望這些需求能夠對去庫存產生多大作用，但仍有助於緩解房地產嚴重分化的狀況。