杨畅/经济学博士、上海市人民政府发展研究中心副研究员
近年来，国内房价上涨速度较快，与此同时，租赁房租金也呈现较为明显的上涨迹象。从全国来看，自2013年初以来，居民消费价格指数(CPI)中居住租赁房房租当月同比涨幅持续跑赢CPI 。从北上广深四个一线城市来看，CPI居住当月同比指标均出现连续上涨的迹象，其中，北京从2010年2月至今持续正增长，上海从2009年11月至今持续正增长，广州从2012年6月至今持续正增长，深圳从2015年3月至今持续正增长。而且北京、上海两地CPI居住当月同比指标长时间超过同期CPI涨幅，显示居住租赁房房租的上升速度要明显快于居民家庭一般的消费价格水平的上升速度。
全国CPI居住当月同比与CPI居住租赁房房租当月同比。
北京CPI居住当月同比涨幅。
上海CPI居住当月同比涨幅。
广州CPI居住当月同比涨幅。
深圳CPI居住当月同比涨幅。
针对房租上涨迅速的态势，国内部分学者提出，可以学习和借鉴德国“限制房租涨幅”的方法，实行保护承租者的租赁市场。德国的房租管制制度初步建立于“二战”后住房极度短缺的困难时期。由于战争的破坏，当时住房出租价格大幅度上升，许多居民无法承担其所承租住房的费用。针对这种情况，政府实行了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，制定相应的指导租金价格，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。政府制定出的指导租金价格低于由市场供需决定的均衡价格。房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件，在一定时期内起到了积极作用，但也不利于出租市场的发展和住房维修。因此，随着住房市场供需矛盾的缓解，前西德于1960年开始有条件地逐步取消租金管制。当年实施的《关于废除住宅配给以及实行社会化租房》的法令规定，缺房率在3%以下的城市和乡镇全部取消住房配给和房租限制。此后房租普遍上涨了15-35%。有些大城市住房问题解决得较慢，对房租的限制也相应延长。如汉堡和慕尼黑直到1975年才取消房租管制，而西柏林直到德国统一前仍未取消这一限制。
2016年3月6日，德国租房法修改案获得通过，被称为“限制房租法”。“限制房租法”与以往不同的是，对房租上涨限制得更为彻底，由3年内涨幅不得超过20%改为不得超过10%。超过各地政府的“指导价格”的20%，房客有权将房东告上法庭。很多老房要进行改装而花费部分资金，这种情况下允许在可承受的范围内调整租房价格。此法对租房市场进行了进一步的规范。联邦司法部部长马斯在议会通过重新修改的房屋租赁法后高兴地说，新法通过的那天“是德国租房者幸运的一天”。据有关部门统计，德国现有约500万套出租房，实施新法后，将有40万租房者受惠，每年可为他们减少约8.57亿欧元的支出。
但应该看到，由于德国住房体系与国内住房体系存在较为本质区别，如果简单套用“控制租金上涨”的做法，或将会造成“出租房品质变差、挤出高端人群、购房意愿提升、房价上涨”的恶性循环，会由于政策手段的误用对住房体系产生扰动与冲击。与此同时，“两德”统一之前，联邦德国与民主德国也都采取过“限制房租上涨”等做法，但实际效果并不完全一致，甚至产生了较多副作用。
第一，德国住房租赁市场与国内存在本质的区别，德国是在租赁住房市场相对程度的情况下对供需进行微调，限制房租上涨并不会大量挤出供给，而国内短期面临的是扩大供给数量、提升供给品质的问题。联邦德国在“二战”后的经济腾飞期，周期性面对住房紧缺的问题，政府给予机构或者个人补贴开展社会福利住房建设，机构或者个人必须承诺以低价(低于市价)的“社会福利价格”出租出去。私人租赁住房市场的房屋质量好、租金价格稳定、租房者社会阶层较高成为德国租赁市场健康发展的主要特征。在此背景下，德国居民租房比例大大高于其他国家，有关资料显示，在德国，业主自住率较其他发达国家相比要明显偏低，1980-2002年维持在40%左右，现阶段，德国购房和租房的家庭各占一半，约 50.4% 的德国家庭居住在自有住房中(低于欧盟 60%的住房自有率水平)，49.6% 的家庭租房居住，其中 45.4% 的家庭租住私人租赁住房，4.2% 租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。单身家庭年收入低于 1.7 万欧元、两口之家的家庭年收入低于 2.5万欧元即可申请政府的“福利住房”，德国有 41% 的家庭享受“福利住房”。值得注意的是，租金相对于房价而言，较其他国家也明显偏低。
德国HICP：住房实际租金涨幅。
2000-2016年全球主要经济体房地产价格与租金的比例。
1980年、2002年主要经济体房屋自有率(%)。 资料来源：OECD(2004);查尔斯·古德哈特(2010);作者整理。
2000-2016年主要经济体家庭可支配收入。 资料来源：OECD
与德国相比，国内私人租赁住房供给严重不足、品质严重偏低，国内现阶段迫切需要培育和发展住房租赁市场，短期的关键是扩大供给数量、提升供给水平。根据链家研究院发布的报告显示，我国住房租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场大约15万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅有7%，这与德国相比存在较为明显的差距。从结构看，北上广深等大城市住房交易额近6万亿元，但这4个城市住房租赁规模仅2500亿元左右，租房人群在城市人群中占比很低，而且在租赁供给中，供给结构较为单一，老公房、经济适用房等中低端供给较多，很难满足租房人群对高品质住房的需求。因此，现阶段，仅仅采取“限制房租涨幅”等手段，只会对租赁住房的供给方造成影响，减少对现有租赁住房品质的提升，反而造成“出租房品质变差、挤出高端人群、购房意愿提升、房价上涨”的恶性循环。
第二，在供给不足的情况下，“限制房租涨幅”可能大大打击私人住房租赁的积极性。前民主德国虽然没有没收存量私人住房，但采取了租金增长冻结的方式，限制租金上涨。同时，法律规定房主必须负责房屋维护与保养。通过住房协会和房客联合会的谈判，根据房屋建造年代、设施、地段等因素的考虑，在每个社区制定一个统一的房租价格表。私有住房的出租者得不到补贴，但不能将租金定价高于国有企业提供的租赁房。前东德极低的租金，并不意味着前东德居住成本低。在前东德，居民同样要承担居住的“整体”成本，只是通过不同的方式承担成本。由于经济体系的低效率，同等质量的居住环境，成本甚至远高于前西德地区。根据约翰艾克豪夫(2012)的测算，加入考虑一系列其他成本，包括国家对住房建设的利率补贴等，根据这些一系列的数据进行比较，前东德地区的居民居住成本为每月每平方米9.5到11马克，同比前西德每月每平方米10马克，但是前西德居民享受的是高得多的住房质量。
第三，德国出台了与“限制房租法”相配套的是“租金补助法”。对租金进行补助已经成为德国住房政策的核心内容，对于买不起住房的人，德国政府主要是通过发放租房补贴的方式帮助其租房，而不是通过信贷扶持刺激买房需求。由于经济原因无法满足个人或者家庭基本住房标准的，政府通过给予“租房补助”政策，直接给予目标群体金钱上的支持。
根据德国的《租金补助法》，租金补助目标是从经济上保障一个适当的以及适合家庭的居住条件，租金补助的形式是租金补助金的发放(租金的补贴)或者自有住房费用分担。每个租赁居住的自然人均拥有租金补助权。在资金来源上，根据德国的《租金补助法》，由州支付的租金补助，一半由联邦政府返还。由各地的社会福利局进行具体行政操作。有需求的贫困人口可以提出“租金补助”申请，行政部门根据其收入、家庭人数，以及所在地的房屋租金价格水平，制定“租金补助”标准及金额。租金补助的额度为最多12个家庭成员计算，未四舍五入的租金补助额为1.08[M-(a+bM+cY) Y]，其中，M指应考虑的月租金或费用的欧元金额，Y指每月总收入的欧元金额，a、b、c分比为根据家庭成员数目产生的不同参数。有关数据显示，德国的房租补贴政策已成为解决居民住房的主要措施。
第四，鼓励供给成为重要配套手段。德国政府本身不从事房地产业，但鼓励私人房地产公司和私人从事房地产业，建造买卖公寓及别墅出售或出租。为鼓励房地产企业开发建设更多用于租赁的住房，德国税收体制对企业建设用于出租的房屋，将比建设用于出售的房屋得到更多的税收优惠，如规定对企业建设出租用的房屋的建筑成本在50年内折旧完毕，规定的折旧率要高于普通住房，这对于刺激租赁房市场的投资起到了非常重要的作用。
综上所述，现阶段国内培育和发展住房租赁市场，政策制订的目标应该着眼于“减轻租房成本”，而非“限制租金涨幅”。从租房需求来看，通过设置“租金补助”，增强承租方的租房能力;从租房供给侧来看，探索通过减免相应税收，增强房地产开发企业开发租赁类住房的动力，加快发展规模化的租赁企业，同时增强私人住房租赁的积极性，增大住房租赁市场的供给数量和供给质量，才能够有效发展住房租赁市场。与此同时，“减轻租房成本”还包括“搜寻成本”、“维护成本”以及“纠纷处理成本”等配套成本与费用，探索通过构建维护出租房与租房者共同利益的法律法规，完善租房市场的相关秩序，对房租合同、期限、房租等纠纷处理给予明确规定，以及通过构建租赁住房的信息网络化，减轻租房的搜寻成本，提高中介服务质量，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易，以及通过提高房屋的持有成本降低住房的空置率，都有助于培育和发展住房租赁市场。
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