【香港商報网訊】全國人大財經委副主任黃奇帆日前在復旦大學作了「關於建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考」的講座,在講壇上,黃奇帆的分享內容分兩大部分,第一部分系統地指出了中國房地產存在的10大失衡,他表示,在內地經濟中,目前對房地產的土地供應有失衡之處。一二線城市土地供不應求,房產開發量供不應求,這些地方只夠賣三四個月,而且是在限賣限購的情况下,不需要去庫存;有些地方則是三年四年都賣不掉。第二部分提出了5個方面的制度安排,分別是:土地、法律、稅收、租賃市場、地票。
土地供應失衡
黃奇帆認為房地產和實體經濟失衡之一是土地供應的失衡。他認為,房地產業需要大量的土地做基礎,在內地經濟中,目前對房地產的土地供應有失衡之處。
另外,他認為,房地產之所以漲價,一個很重要的因素是和地價有關。房子本身是會貶值的,每年折舊,用個幾十年可能就會拆掉,但是在城市里,土地每年都會升值,最后這個房子哪怕拆掉了還會值幾百萬甚至上千萬,是因為這塊土地升值了,我們土地升值有點畸形,長得特別高。
黃奇帆還提到了金融綁架。一百多萬億的貸款餘額,有27%以上是與房地產有關的,但是房地產占GDP的比重卻只有7%。新增貸款46%是房地產,主要銀行提供給地產的貸款占比高達百分之七八十。
全國稅收當中35%來自房地產,但是中央沒有房地產收入,全在地方。地方稅十萬億,有四萬億跟房地產關聯,再加上土地出讓金和土地基金3.7萬億,那麼地方稅有7.7萬億是房地產,地方政府沒有房地產就要斷糧。
增加供應守住金融底線
針對十個失衡,黃奇帆提出了5個調控措施:
第一、土地,需要剛性措施。一是爬行盯住人口來供地,一個人供地100平米。看人口來定土地,產業跟著規劃走,人口跟著產業走,土地跟著人口和產業走。二是要定下法律按結構來分配建設用地功能。三是土地拍賣價格,不超過目前地價的三分之一。中心城區的舊城改造不能按照不虧本的原則來賣,把郊區的出讓金補到市中心的高地價地區。
第二、金融措施。一是守住底線,開發商買地必須自有資金。二是盯住房地產商的資金結構。三是管住居民買房融資,首付比例問題,第三套要全額付。
第三、稅收制度。一是三端調控,高端有遏制,中段有鼓勵,終端有保障。二是物業稅房產稅,物業稅根據增值的額度來計稅,有多種抵扣,老百姓壓力不大。
第四、租房制度化安排。
第五、地票。中國土地制度背景是耕地不夠吃飯。對此,要做兩件事,第一是集約節約使用土地指標。第二是農民進城要放弃土地,把農民進城以后的宅基地和農村多餘和廢弃公共措施,復墾成為農地。其中部分騰出指標讓房地產商去造房,房地產商買了地票,補貼農民收入。
房地產10大失衡
失衡之一:土地供應
失衡之二:土地價格
失衡之三:房地產占用的社會資源
失衡之四:綁架金融
失衡之五:稅收
失衡之六:銷售租賃比例
失衡之七:房價收入比
失衡之八:房地產內部結構
失衡之九:市場秩序
失衡之十:調控方向