2016年，全國商品房銷售面積創歷史新高，長三角城市圈更是首當其衝，銷售佔全國25%的市場份額。長三角城市圈作為當下最為火熱的城市圈之一，在「調控+刺激」政策組合拳的作用下，房地產市場將發生哪些新變化?

　　從目前長三角城市圈發展來看，核心城市南京、杭州、合肥、蘇州、寧波市場潛力毋庸置疑，且從當前市場規模來看，寧、杭、廬、蘇已經逐步邁向「新一線城市」。當前，南京、杭州、合肥、蘇州、寧波等二線城市在政策調整下商品住宅成交量有所下降，但價格保持平穩。短期來看，市場存在一定風險;從長遠角度考慮，我們依然看好這五個城市。

　　第一，這些城市總體經濟情況良好。第二，此類城市屬於人口吸附類城市，常住人口與戶籍人口比例均大於1，未來購房需求充足。第三，這些城市人均可支配收入保證了其充足的購買力，南京、蘇州、杭州、寧波人均可支配收入均在44000元以上，在全國名列前茅。因此，對於南京、杭州、合肥、蘇州、寧波房地產市場研判，關注點仍在於各城市未來的風險點。

　　三四線城市受益顯著

　　綜合而言，長三角城市圈內三四線城市普遍受益於同城化建設，例如嘉興，將設立浙江省全面接軌上海示範區，在創新政策、高端產業、科創資源、交通樞紐、公共服務等多個方面接軌上海城市圈。但輻射作用的受益程度不同也使得區域內三四線城市市場明顯分化，成交量價表現漲跌不一。

　　我們更看好核心城市周邊的「衛星」城市，有城鐵、高鐵重大規劃利好以及經濟基本面出眾的三四線城市。鑒於長三角城市圈正處同城化建設的「快車道」，產業不斷優化升級，人口「虹吸」效應顯著，房地產市場規模仍有較大的增長空間。

　　易居(中國)企業集團研究總監　洪聖奇