租賃住房”一詞首次出現在上海土地出讓要求中“土地用途”一欄,這也意味著上海租賃市場迎來新的格局。
昨日晚間,上海規土局網站發布了2幅位於浦東新區張江和嘉定新城的擬出讓地塊公告,地塊的土地用途都標注為“租賃住房”。人民網記者注意到,這是上海公開土地市場上未曾出現過的新土地用途,公告要求所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理,僅用於出租,不得出售。
上海中原地產分析師盧文曦稱:“今年以來,政府有關租賃市場建設的會議開了不少,說明租賃市場重視程度相當高,出現全部持有的土地顯示出地方政府積極推進相關工作的決心。”
“此前,北京也出現過全部持有的住宅地塊。不同的是,北京是到了限定價格後比拼自持比例,結果開發商自己選擇全部持有,而上海直接規定必須持有,顯然這次上海又走在前列。”盧文曦補充道。
目標租戶為“高端人才”
公告顯示,本地塊土地用途為租賃住房,所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理,僅用於出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營,有關房屋套型、功能及運營管理等全生命周期管理要求。
根據目前公布的出讓預合同顯示,該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務,對園區重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群給予重點保障。
除了出租人群有限制以外,房屋租金也有明確規定:租金水平應不高於市場同類房源租金水平,租金價格可根據市場租金水平情況適時調整。
事實上,這次優先出讓的張江南區配套基地正是配合此前發布的《張江科學城建設規劃》,其稱,擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅,以及提高研發、工業用地人才公寓、宿舍配套比例等,滿足科學城就業人口居住需求。同樣地,嘉定作為新興人才的聚居地,也承載著產業創新和轉移的使命。
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除了吸引人才外,從土地市場來講,自持70年對房企的資金和運營能力要求較高,也會有效降低溢價率,從而降低土地市場的熱度。
此外,在盧文曦看來,租售並舉是趨勢,但需要控制好所在區域內的比例。如果新增可售住宅不多,會造成區域內供求緊張格局,不僅新房價格有上漲壓力,而且基於可售房少,二手房也會成為稀缺資源,同樣面臨上漲壓力。
租售並舉漸成趨勢
在一線城市土地供應緊張的情況下,越來越多的一、二線城市加大租賃市場的培育,增加房源來緩解供需矛盾。
根據“十三五規劃”相關工作部署,我國提出將加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系,深化住房制度改革,優化住房供需結構,更好地保障“居者有其屋”。
對於具備購房能力的城鎮居民,支持其通過住房市場購買商品住房;對於無能力購買住房的居民特別是非戶籍人口,支持其從市場上租房居住;對於難以承受房租、符合條件的困難家庭,政府予以公共租賃住房保障。
鑒於此,去年6月3日,國務院辦公廳正式發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,旨在規范住房租賃市場發展,促進我國住房市場由以售為主向租售並舉轉變。
其中,明確提出,改善租房市場有效供給,在支持和規范個人出租住房的同時,也將 “發展住房租賃企業”,提高租房房源的集中化、規模化、標准化水平。
在此背景下,北京率先開啟了“限房價、競地價、競自持”土地出讓方式,並且由北京萬科率先競得了首個全部自持的住宅地塊。隨後,部分熱點的二線城市也效法北京的土地出讓方式。
盧文曦認為,此次上海是在出讓文件中直接規定必須持有,這個做法尚屬於首次,也表示了租賃住房將成為日後發展的新方向。
徐倩