今年上半年一眾內地龍頭商場股交出不錯的成績單。市場普遍認為，內地零售市場表現有望繼續走強，帶動商場租金企穩，大悅城(207)、華潤置地(1109)及龍湖地產(960)在此背景下紛紛加快擴張腳步，最后究竟哪家能夠跑出?香港商報記者王理琪

　　世邦魏理仕最新《全球購物中心發展》報告顯示，2016年全球購物中心項目開發呈現整體放緩趨勢，惟內地零售項目開發熱度不減，在建購物中心總面積3350萬平方米，占全球總面積近60%;內地更以575萬平方米的全年新建面積再次位居全球之首。

　　在內地居民收入連年增長、一線城市中產階層崛起的背景下，中高端商品消費占據了居民生活的重要位置。現時，購物商場已經慢慢適應網購的冲擊，一方面因為電商發展業已成熟，在高基數效應下，電商增長將會放緩;另一方面，內地中高端購物商場均向體驗式消費轉變，加之國際大品牌店近年來的進駐，令消費者願意走進線下商場。

　　大悅城、華潤萬象城、龍湖天街等均是內地家喻戶曉的購物中心品牌，從2017年上半年業績來看，大悅城、華潤置地、龍湖地產三家上市公司物業租金方面表現均有不俗增長，較為惹人關注;而三家購物商場在運營方面又各具特色，在內地零售業進入復蘇甚至是強勁增長的周期下，或會率先受益。

　　大悅城：目標客戶定位精準

　　大悅城一直本着持「年輕、時尚、潮流、品位」的品牌內涵，聚焦18至35歲的年輕新興中產目標客戶群的精準定位，令公司這10年間迅速崛起。上半年，大悅城銷售同比增長13.3%，人均銷售同比增長14.6%，租金同比增長10.7%。

　　在商業地產方面，公司一直采取自己開發自己經營模式，盈利幾乎只有租金，令回報周期十分冗長。不過，大悅城的第一間購物商場「西單大悅城」在第一年就實現盈利，是不多見的，在當年算是一炮而紅。

　　經過十年的成長，大悅城已經成為最迅速轉型的商業地產商，那就是變重資產模式為輕資產模式，以輕換快，令大悅城品牌的購物中心迅速擴張。

　　同時，大悅城的成功利刃就是他的品牌塑造和經營管理團隊，這也意味着大悅城具備轉型為「輕資產」模式的條件。市場認為，轉型為輕資產模式后，除了量的明顯增加外，收益模式亦會多元。

　　華潤：租金收入增長強勁

　　華潤在購物中心運營方面是老手，其購物中心品牌萬象城更是聚焦一線城市、重點二線城市，定位高端。從上半年業績來看，旗下購物中心平均租金收入增長達到16.4%。

　　華潤萬象城現分布於深圳、杭州、瀋陽、成都、南寧、鄭州、重慶、無錫、青島、合肥、贛州、溫州、西安。除萬象城外，華潤旗下還有五彩城同萬象匯購物中心品牌，由以萬象城最為出名。在眾多購物中心中，租金增長超過20%的達到8個，而成都萬象城租金增長更高達31%，這與其品牌調整、品牌塑造有着直接關系。

　　在租金強勁增長下，華潤放出豪言，指將在未來30個月再開21個購物中心，將購物中心數量翻倍。突然間爆發式開店與華潤過去幾年的暗自部署有關。在過去幾年，華潤置地通過拿地自建、同企業合作、小股操盤等方式，在全國各地積累了一大批商業物業資源，而這一批項目即將在未來的1年至2年集中亮相。

　　市場預測，華潤置地租金將繼續有強勁增長，達到20%亦不無可能，這主要得益於其市場規模與品牌效應，在內地零售復蘇周期下，首先受益。

　　龍湖：上半年租金收入亮眼

　　在大悅城、華潤紛紛加速擴張下，龍湖地產亦於今年中期業績會揚言，商業部分在2020年將達到60億元(人民幣，下同)的租金收入目標。觀其上半年業績，其中投資性物業租金收入增長28.8%至11.4億元，全年的商場租金目標收入25元。尽管這個數字已經很是亮眼，但距離60億元的目標，是否太過激進?

　　從商場數量上看，龍湖的目標是在2020年建設超過40座商場。截至2017年中，龍湖在北京、上海、重慶、成都、杭州、西安等城市累計開設商場數量達到22個，意味着商場總量幾近翻番。因此，如果龍湖在租金收入每年保持25%上下增長幅度的話，達成60億元的目標并非沒有可能。