政府推出預售樓花新規定及徵收空置稅，主要針對發展商，業界認為新措施不合理，是赤裸裸地對自由經濟市場的干預。  中通社

　　【香港商報网訊】記者鄭珊珊、戴合聲、鍾穎琳報道：針對發展商新盤囤房捂盤及「擠牙膏」式賣樓，政府拍板徵收一手空置稅及推出預售樓花新規定。對此，一眾地產商認為新措施不合理，是對自由經濟市場赤裸裸的干預。惟空置稅推出前後，地產商確實是有行動，幾個新盤均已加快速度開賣。

　　政府今次推出的新房策，其中預售樓花新規定要求發展商不論透過何種方式銷售樓花，每次推售的住宅單位數目，均不能少於有關「預售樓花同意書」所涵蓋的住宅單位總數的20%。如未賣出的住宅單位數目少於總數的20%，發展商須一次過推售所有剩餘單位。如發展商違反上述措施，地政總署將發出警告，並要求發展商解釋，如果發展商再次違規，地政總署將不作警告，即時撤銷有關預售同意書。

　　政府涉及修改法規，是針對發展商推盤的措施，除了討論多時的空置稅，也足見政府打擊囤盤的決心、防止發展商「擠牙膏」式賣樓。當市場渴盤已久、供不應求時，囤盤、「擠牙膏」的操作就會推高項目價格。

　　發展商馬上有行動

　　九建市務及銷售部總經理楊聰永認為，修改方案的影響不大，惟認為政府干預太多自由市場的運作，對自由市場造成不公，同時亦不能解決樓價升勢凌厲的因由、土地不足的問題。他說，現時不少發展商都採取貨如輪轉策略推盤，賣得到就賣，因此空置單位並非太多。另外，空置稅以獲取入伙紙達1年的時間計算並不合理，由於取得入伙紙後仍有工程進行，並不代表真正入伙。如果以獲得滿意紙1年期限計算會比較合理，如果時限為2年就更佳。

　　對於新措施，不少發展商已經行動起來了。早前已獲批入伙紙的英皇(163)屯門冠發街洋房項目珀居，在政府公布新政之際突擊上載樓書，估計下月有機會推售。新地(016)代理助理總經理胡致遠表示，雲汇項目第二期會盡快開賣。

　　美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，其實發展商的銷售政策主要是隨市場反應而改變，以現時樓市的熾熱程度，發展商實無「囤積居奇」的需要。更加要留意的是，近年政府的賣地計劃每年可供應的單位目標僅約1.8萬伙，相信發展商全年出售的新盤單位數目亦勢難大幅超越此數目範圍，對增加新盤供應的作用非常有限。

　　空置稅對豪宅影響最大

　　另外，向一手樓徵收空置稅，亦是衝着發展商的供應而來的新房策。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，現存現樓貨尾量，政府統計數字約9000伙，數量不算太多。但推出空置稅，定必為發展商帶來沽貨壓力，相信近期發展商將先將手持貨尾盡推，將樓花項目延遲出售，於空置稅推出初期，或會令消費者選擇更少。

　　陳永傑認為，一手空置稅對豪宅市場影響最大，以超級豪宅的慣例，為令買家可親身參觀豪宅用料及景觀，以往多以現樓形式發售，由於豪宅差餉高，空置稅額亦自然高，空置稅的推出，將大大增加超級豪宅以現樓發售的風險，一手豪宅將首當其衝，陳永傑相信日後發展商或會以樓花，或先租後賣形式推售豪宅項目，以避免繳付高昂的空置稅，惟將豪宅先租後賣，需面對租賃市場需求狹窄及物業折舊的風險。

　　學者稱推行空置稅不宜過急

　　地產商和商界對開徵物業空置稅則有所保留。不少學者表示，措施對壓抑樓價的成效未必太大。

　　城市大學建築科技學部高級講師潘永祥接受本地媒體訪問時表示，不反對開徵空置稅，惟實施後未必等於有較多單位出售。他解釋，發展商現時積極預售樓花，不認為有囤積單位，即使落實空置稅亦不代表樓價會回落，樓價亦會按市場氣氛而有所波動。

　　經民聯立法會議員盧偉國接受訪問時表示，空置稅效果不高，而且亦有不少實行上的問題要處理，例如如何計空置?什麼叫空置?假如發展商說賣，但賣不出去是否空置呢?今次空置稅的信息就是發展商囤積居奇，說來說去都只有9000個單位，其中有6000個，根本是去年和今年落成的，餘下的只有3000個左右，不是很看到真正作用。

　　香港中文大學經濟學系副教授莊太量在博客中寫到，空置稅的推行不可過急，不能今日頒布，明天實施。因為發展商沒有預期政府將會收此稅項，理論上也要等一年，待發展商先清存貨，清不完再罰，這樣才較公平。而這些懲罰性差餉，將來政府派糖時會不會寬免，這也是特區政府要注意的地方。

　　業界對房策新招看法

　　九建市務及銷售部總經理楊聰永

　　修改方案的影響不大，惟認為政府干預太多自由市場的運作，對自由市場造成不公。

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

　　一手空置稅對豪宅市場影響最大，相信日後發展商或會以樓花，或先租後賣形式推售豪宅項目，以避免繳付高昂的空置稅，惟將豪宅先租後賣，須面對租賃市場需求狹窄及物業折舊的風險。

　　香港中文大學經濟學系副教授莊太量

　　空置稅的推行不可過急，不能今日頒布，明天實施。因為發展商沒有預期政府將會收此稅項，理論上也要等一年，待發展商先清存貨，清不完再罰，這樣才較公平。

　　【商報快評】新房策助市民上車安居

　　行政長官林鄭月娥昨公布新房屋政策，其中備受注目的是修改資助出售房屋訂價機制。在新訂價機制之下，居屋會以非業主住戶的家庭每月入息中位數計算負擔能力來計價，倘以今期推售的新居屋作測試，單位售價的「評估市值」，將會由現時的市值7折發售，變成52折，能擁有自己的安樂窩，是很多港人的夢想，新房策令資助出售房屋更加可以負擔，助市民上車安居，絕對應該讚好。惟林鄭亦承認，今次推出的新措施不能壓抑樓價或增加房屋供應，因此在調整房策先解民困之餘，最關鍵的拓地問題上應有實質性進展，這需要全社會的共同支持。

　　「貴、細、擠」是香港住屋難的縮影，按照差餉物業估價署指數，樓價去年飆升近一成半，是5年來最大升幅，今年上半年樓價升勢仍未稍歇，5月私人住宅售價指數按月升近1.7%，連升26個月，並連續19個月創新高，今年首5個月累計升幅近8.5%。金管局數據顯示，本港家庭負債佔生產總值七成，比例創下歷史新高。然而要想解決房屋難題卻沒有速效藥，概因本港缺地建屋是不爭事實，但這不等於港府可以無動於衷，坐視問題惡化，適時調整房屋政策，多措施、多方法滿足不同的居住需求，也是政府解樓困的重要途徑。

　　林鄭推出的新房策，包括居屋訂價不再與市價有關;綠置居亦會調整折扣率，並以前一期居屋計劃的折扣率為基線，提供額外多10%折扣，令綠置居計劃對時公屋租戶更容易負擔及吸引，換言之年底推售的綠置居是42折發售;首置上車盤目標仍維持以較高收入的中產家庭為目標，折扣率亦以之前一期推售的居屋為參考，折扣率會較前者少10%至20%，即第一期首置盤會以62折或72折發售，為「私樓以下，居屋以上」的夾心層增設置業階梯等，整體上以置業為主導，打造環環相扣的置業階梯，為不同收入港人家庭提供置業安居機會，既有解燃眉之急的用意，更是完善香港公營房屋結構之舉，同時也使得資助房屋回復其真正的意義，做法值得肯定。

　　不過，歸根究底，唯有土地房屋供應得以增加，否則一切只是分配比例問題。此次政府宣布將9幅市區私營房地皮，撥作公營房屋，合共可提供約1萬個單位，相對則是私人市場供應減少，而新居屋的訂價政策，又面臨在供應不足下命中率更低的囧境，終究只是權宜之計，讓「人有所居」才是一切房策的最大目標，而增加供應正是此中王道辦法。夏言冰

　　【各界回應】解決房屋問題方向正確

　　特區政府昨公布多項房屋新政策，包括將居屋定價與市價脫鈎、推出一手樓空置稅等，各界反應傾向正面。

民建聯主席李慧琼（中）

　　民建聯主席李慧琼表示，歡迎政府提出一系列新的房屋措施，「此舉是特區政府對於樓價不斷飆升的回應」。民建聯另一立法會議員柯創盛注意到政府計劃將居屋以市值五二折出售，惟他仍將關注日後的土地供應問題;她亦關注今次措施能否惠及申請新一期居屋的市民，希望房委會能做好相應安排。

　　解決房屋問題正確方向

　　工聯會立法會議員麥美娟稱，工聯會歡迎政府公布的新措施，「這是解決房屋問題的正確方向」。她說，一手樓空置稅可有效杜絕發展商囤積居奇，令一手樓樓宇供應穩定。她又說，除了將居屋售價與市價脫鈎，政府和房委會亦應考慮以成本價或稍高於成本價的價錢，出售綠置居單位。這樣可令有能力的公屋居民，願意放棄公屋而購買居屋，相信會令綠置居更受公屋居民歡迎。

　　公屋聯會總幹事招國偉歡迎政府新措施，稱如此能下調整體資助房屋的售價。對政府將部分私樓用地轉為發展公營房屋，他稱，此舉能補足過去資助房屋的短缺。

　　相信有助紓緩房屋問題

　　香港社會服務聯會(社聯)行政總裁蔡海偉表示，政府設立空置稅、居屋與巿價脫鈎，勾出土地改為興建資助房屋，以至成立專責小組協助民間主導和推行過渡性房屋計劃，相信有助紓緩房屋問題。惟他亦稱部分政策在執行上可能引起爭議，包括空置稅水平、居屋定價及禁售期等，政府須作出適當安排，瞻前顧後以協助基層人士安居。該會建議政府設立「社會房屋基金」，並檢討《業主與租客(綜合)條例》。

　　【財經拆局】香港空置率遠低於內地

　　從2016年年初開始，香港房價連漲26個月，漲幅高達41%。正是在這樣的大背景下，空置稅政策從3月份提出動議到6月份推出，僅僅三個月的時間。按照國外的慣例，住房空置率一般都控制在10%以下，如果過高，那麼證明財富過於集中化，房產被少數階層所壟斷。

　　香港私宅空置率去年是3.7%

　　即使美國樓市最差的2007至2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。香港的空置率也並不高，私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。

　　那麼，問題來了，作為全中國樓價最高的香港已經開徵空置稅了，接下來會是北上廣深這幾個高樓價的城市，又或者全中國會開徵嗎?

　　內地大中城市估算空置率11.9%

　　面對這個問題，首先我們要回顧一下中國內地在過往提徵稅的問題。2013年，內地已經有動議過房產稅，但動議已經過去5年了，到現在依然未見推出。空置稅迄今為止還停留在一些人大代表或政協委員的建議上，尚未被提上決策日程。

　　香港的空置率僅3.7%，內地的有多少呢?一直都沒有一個機構給過一個準確的數據，像是謎一樣的存在。騰訊房產研究院2015年曾指內地主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。

　　原中財辦副主任楊偉民在2018陸家嘴論壇上提到，曾有摸底調查顯示，中國內地無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。他表示，應被國家電網公司做一個統計，從每戶電錶數據來看，一年一戶用電量不超過20度認為是「空置」。算下來，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。