【香港商報網訊】在昨日舉行的「展望2019」清華大學中國與世界經濟論壇上，清華大學經管學院教授李稻葵發布了《中國宏觀經濟分析與預測》報告。報告認為，金融過度收緊才是導致2018年年中以來中國經濟調整的最主要原因。金融收緊一方面導致基建投資快速下滑，另一方面導致中小微企業融資困難，進而給宏觀經濟總體造成負面衝擊。

　　另外，報告還表示，一線城市已逐步邁入「都市更新」時代，房地產增速放緩，集中度將進一步提高，呈現房企「大魚吃小魚」趨勢，未來房價走勢會因政策變動繼續分化。

　　金融體系需要深層次調整

　　報告指出，2017年四季度至今，「資管新規」等政策大幅度抑制委託貸款、信託貸款融資，致使新增社會融資斷崖式下跌。

　　報告認為，2019年的重中之重是金融體系需要深層次調整。從現在開始到2022年前後，是中國經濟由「中等收入」邁向「高收入」的衝刺階段。接下來3年如果能保持年均6%的實際經濟增速，那麼按照世界銀行的劃分標準，中國將在2022年前後跨越門檻，步入高收入國家行列。中國經濟是否能順利實現這一目標，金融是關鍵。換言之，金融改革是中國經濟由「中等收入」向「高收入」跨越的集結號。

　　房價走勢將繼續分化

　　關於房地產，報告指出，一線城市已進入都市更新階段，收入支撐房租，房租支撐房價，房地產增速放緩，集中度將進一步提高，呈現房地產企業「大魚吃小魚」趨勢，房價走勢會因政策變動繼續分化。

　　在新的城市副中心尚未成型的情況下，都市更新成為這些城市未來房地產市場的重要課題。由於經濟活動主要集中在中心城區，且居民收入仍在不斷增長，房租仍將繼續增長，而房租的增長將進一步支撐房價，一線城市中心城區的置業將成為非常好的投資資產。

　　另外，一些二線城市來講，經濟發展潛力大、人口流入壓力大的城市房價仍面臨較強的上漲壓力，這樣的城市包括杭州、合肥、南京、武漢等。

　　而環一線的城市將是未來承接城市化的重要力量，房價仍然長期看好。隨?2019年「因城施策」的貫徹，部分環一線城市具有解決一線城市居住飽和的能力，可逐步放緩限制政策，解決剛需人群的居住需求，形成房地產調控的長效機制。

　　另外，都市更新也對地方政府財政帶來了新的挑戰。一方面，隨?城鎮化率到達頂峰、房地產市場進入存量時代，土地出讓收入難以持續增加，而地方政府的財政支出卻較為剛性並且不斷增長;而另一方面，在不增加地方債務隱形債務的情況下，如何籌集資金對既有存量進行改造，或者如何引入專業資本和人員、為城市居民提供更好的物業服務，也是政府需要解決的課題。

　　與此同時，2019年-2020年至少有15萬億的房企有息負債到期，將進一步增加中小企業資金端的壓力。而大型房企具有較好的融資渠道，除了原有的傳統貸款、信託等渠道外，海外債券以及資產證券化也大大拓展了優質大型房企的融資渠道，在融資成本上大型房企憑藉較高的信用級別具有優勢。行業融資集中度的提升將有利於行業集中度的提升。

　　報告認為，2019年房地產需求變化的兩個最重要的變量分別是：一，房地產需求端政策的放鬆，例如限購和限貸;二，棚改貨幣化的逐漸退潮。棚改貨幣化退潮使得三四線城市面臨的房價下行壓力較大。