面對短期入市壓力，市民應作長遠考慮。

　　無可否認香港樓價早已遠超普羅大眾的購買力，面對短期入市無望，市民更應作長遠考量。因此，除了關注影響樓市升跌的外圍因素，置業前應做足功課，了解與樓市相關的指數，更準確掌握樓市走勢，增加入市勝算。

　　香港商報記者　馮金鋒

　　中原城市指數（CCI）由中原地產每月發布，是基於政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編製，用以描述地產市場的價格變動。

　　CCI指數反映地產市場價格變化

　　該指數的計算方式是將該月成分屋苑的總市值，除以上月成分屋苑的總市值，再乘以上月的中原城市指數。簡單而言，只要該月總市值高於對上一個月的總市值，所得指數就會高於上月指數值，例如1月18日的數據，反映的是2018年12月的二手私人住宅樓價。

　　坊間可能認為，利用土地註冊處的樓宇買賣價格數據編制而成的CCI指數，未能提供最新的市場資訊，因為當下一些已簽訂臨時買賣合約的交易並未包含於統計內。然而，市面上沒有一間地產代理商的市佔率佔有絕大多數優勢，因此整合某一間公司所簽訂的臨時買賣合約交易量，來衡量某一時間段內的整體樓價升跌情況，雖有參考作用，但亦有揣測成分在內。

　　指數反映的是整體樓市狀況，而整體樓市的上揚或下挫是具有普遍及連續性的，不受少數單位業主劈價或超高價成交影響。因此，由土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄所編制的指數，雖有一定時差性，但在長期或宏觀上，對判斷樓市走勢是有很好的參考作用。

　　差餉物業估價署的售價指數與中原指數意義相近，該署物業報告亦具有多項樓市指數可作參考，其中一項是較受歡迎屋苑的售價指數。由1月報告所得，市區指數及新界指數自去年7月起均連續下跌，前者由7月的340.4下跌至11月的319.4（臨時數字）；期內，後者亦由324.4下滑至301.0（臨時數字）。

　　留意樓價負擔指數

　　除知悉樓價整體走勢外，一眾上車客更需知道一般收入與一般樓價的差距，一來有心理準備接受現實，二來方能部署職業走向或投資策略，以拉近距離，這就衍生了樓價負擔指數。

　　早前國際顧問機構Demographia，以去年第三季數據為基礎，公布第15個年度的全球城市樓價負擔能力報告《15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey：2019》。在這項涉及309個地方的調查中，香港連續第9年蟬聯冠軍，成為房價最難負擔的地方。今年的20.9年是有紀錄以來最高，高於去年的19.4年，亦遠高於第二位的溫哥華（12.6年）及第三位的悉尼（11.7年）。

　　這些數字（如20.9）是以樓價中位數相比一年家庭入息中位數而得出。根據報告，第三季本港樓價中位數為717萬元，而一年家庭入息中位數為34.3萬元。換言之，此等入息家庭需不飲不食不花費近21年才能完全置入相應樓價的單位。不論有家室還是單身，準上車客可自行衡量自己收入與該入息中位數的差距，然後更深入體會那種「遙不可及」。

　　透過對數據的掌握，我們可以為自己度身訂造買樓目標：以目前一般售價450萬元的上車盤為例，假設一年可存款12萬元，需要儲蓄37.5年；若然首期交付三成即可上車，亦需11.25年。然而樓價上升不等人，正如老牌上車屋苑天水圍嘉湖山莊，現時入場價約450萬元，而這筆資金在2009年足夠買4個單位。

　　結合上述三種指數使用，既能知道樓市整體走勢，亦了解到自身財力與普遍樓價的差距，繼而為未來作出部署。然而，除了要了解大環境，亦要衡量自身財力與具體樓價的關係，才能作更準確的投資判斷。

　　投資留意租金回報率

　　若然手頭上已擁有上車盤首期所需資金，即使不是自住也可入市，將單位出租以獲得收益。此時租金回報率（一年租金/單位買入市值）便有一定參考作用。雖然準確而言，上車後的每年支付成本，實質為年供、首期平攤每年所得數值（假設按揭20年，將首期除以20年），及一年管理費等總和，即20年成本總和要高於單位買入時的市值，但這仍不妨礙以買入時的市值來判斷大體收益的有效性。

　　以近期租賃成交為例，港島方面，新地（016）筲箕灣形薈連錄兩宗租賃成交，單位均由同一名業主持有，市場消息指出，其中1B座中高層D室，屬實用494平方呎兩房間隔，業主原叫租2.9萬元，新近以2.6萬元租出單位，實用呎租約53元，業主2016年以961.4萬元買入，現享租金回報3.2厘。

　　又根據市場消息，日前新界日出康城1期首都錄得一宗租務成交，單位為2座高層LA室，實用面積713平方呎，議價後以1.9萬元租出，折合實用呎租27元。中原地產柯勇指，上址業主於2008年3月以542萬元買入單位，持貨近11年，現成功租出單位，可享高達4.2厘租金回報，回報率理想。

　　九龍方面，中原地產西九龍區副區域營業董事歐陽振邦指，中原最新成功促成一宗匯璽租務交投，單位為2B座中層H室，實用面積267平方呎，採開放式間隔，議價後獲新租客以1.4萬元承租，折合實用呎租52元。據悉，業主於2017年4月以532萬元入市單位，持貨不足2年，現成功租出單位，可享3.2厘租金回報，回報率可算不俗。

　　上述3.2至4.2厘的租金回報率，意味着資金回本（單位買入市價）的年期介乎31.25年和23.81年之間。值不值得，或要視乎單位本身供款年期。若然單位已供多年後才出租，回報率除非很可觀，否則幾乎沒有什麼參考意義。

　　對比恒指、美債及定存回報

　　市民亦可將房產投資回報與其他投資工具作比較。以過去一年恒指回報為例，2018年1月25日32979點開市至今年1月24日收市報27120點，下跌17.76%。美國10年期債券收益率方面（2028年11月15日到期），過去52周波幅介乎2.543至3.261，1月24日收盤報2.712。定存方面，以恒生銀行（011）為例，以100萬元作12個月定存，年利率僅0.45厘。

　　我們不妨假設單位月供1.3萬元（所有費用），只要租金相對高出1000元，回報率便有7.69%。所以只要上車後不久能將單位租出，回報是較高的。

　　【拆局解碼】忍手勿買納米樓

　　冠域商業及經濟研究中心主任關焯照接受本報訪問時建議，不要為上車而上車，目前400多萬元只能買百多二百呎的納米樓，不但不宜居住，後市亦不容樂觀。事實上，市場上已有類似單位無買家接手，在此情況下，二、三十歲的年輕人應努力工作、尋求晉升機會，先累積財富。

　　關焯照表示，現時大多數業主，多因有父母資助首期而成功上車。對於家庭並不富裕的年輕人來說，他認為是不可能置業的。另外，他預期今年樓市上半年會回穩，在外圍因素不變情況下，樓價甚至會在第一季見底。

　　值得留意的是，區內的新加坡平均樓價，自2012年起幾乎原封不動，同期香港的樓價以每年10%的速度上升。關焯照稱，香港樓市的泡沫已經很厲害，就算樓價負擔指數下跌至17或16甚至15，都屬超負荷，這完全不是槓桿能解決的。雖然無從得知泡沫何時會破，但隨着人口老化，內地資金減少流入香港樓市，這一天一定會到來。

　　瑞銀：香港地產泡沫全球第一

　　瑞銀早前公布有關全球房地產泡沫指數的報告稱，香港以2.03排行第一。報告指出，目前市民平均需工作22年方能買入一個60平方米單位，而在2008年時則為12年。

　　數據對目前擔心未來入市能力的年輕人來說，在樓價高企時究竟應投資自己，還是繼續望穿秋水等買樓，或多或少會有一些參考作用。