香港商報記者呂婉玲

 

　　本港樓價屢創新高，價值400萬元甚至500萬元以下的私樓盤源幾乎銷聲匿跡，要上車還有什麼法子？新居屋「大抽獎」不是人人有份，二手公屋居屋可能是一抹曙光。環顧熱門公屋居屋上車地區，天水圍、粉嶺、屯門、黃大仙等放盤實況和交投情況如何？做公屋居屋業主和申請按揭有何注意事項？不妨參考以下貼士。

 

　　要籌謀上車，先要鎖定目標地區。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，全港公居屋價格參差，上車區域還是主打新界，包括天水圍、屯門、馬鞍山、粉嶺等。具有升值能力的熱門區份，則有黃大仙、太古(康山花園)及大角咀(富榮花園)等。

 

　　籠統來說，就上車盤計，市區未補地價的居屋呎價過萬元，已補地價的居屋呎價則可高達1.6萬元至1.7萬元。公屋則低水得多，已補價單位每呎約6000元至7000元，未補價單位則可低見3000元一呎，惟優質公屋呎價也可高達逾萬元。根據土地註冊署資料，去年二手居屋平均成交價為505.3萬元，較私樓平均二手成交價788.9萬元，低35.9%。

 

　　各區的入場費與私樓折讓情況各有不同，抽取數個較熱門的公居屋上車地區作為例子，天水圍居屋平絕全港，未補地價居屋單位最低每方呎僅約7000元，即最低300餘萬元已可上車。

 

　　天水圍及粉嶺居屋300餘萬上車

 

 

　　今年5月，天水圍一個實用面積506平方呎的居屋單位，綠表價只售350萬元，折合呎價6917元。另外，5月份區內一個已補地價的286平方呎居屋單位，以300萬元沽出，折合呎價1.04萬元，同樣較易上車。

 

　　中原地產天水圍區域營業經理伍耀祖表示，天水圍居屋市場以未補價放盤為主，入場呎價一般由7000元起跳。被稱為「上車天堂」的嘉湖山莊，入門呎價目前在1.1萬元水平，即天水圍居屋有36%的折讓。伍耀祖指，雖然天水圍居屋確屬全港最平，但300萬元以下的放盤極少，想上車要主攻400萬元以下的單位。

 

　　同屬新界區的粉嶺，共7個居屋屋苑，未補價居屋入門價約為330萬元，呎價約7500元；已補價居屋則最平500萬元入場，呎價約為1.15萬元。以近期成交景盛苑單位計，成交價500萬元，與鄰近碧湖花園新近成交535萬元相差35萬元。利嘉閣地產粉嶺區區域經理郭敏輝表示，該區已補價居屋與私樓售價約差40萬至50萬元，差價支持買家入手二手居屋。

 

　　粉嶺區較熱門的兩個公共屋為華明邨及祥華邨。郭敏輝指稱，兩者的未補價及已補價單位比例參半，入場呎價約為6000元，較居屋再低1500元。以祥華邨近期易手個案看，一個277平方呎單位成交價僅168萬元，折合呎價約6064元。

 

 

　　九龍始終是市區，入場費比新界區要貴。擁有較多公居屋的中九龍，包括黃大仙、鑽石山、九龍灣等，上車最平1.03萬元一平方呎。中原地產中九龍德福分行經理陳子麟指出，九龍灣綠表居屋呎價約1.07萬至1.2萬元，以該區最細407平方呎單位計，入門戶售價約435萬元。已補價居屋入場價更需550萬元，呎價在1.35萬元至1.5萬元水平。

 

　　比較一下同區二手私樓，九龍灣私樓入場呎價索1.7萬元，較居屋呎價高一大截。另一方面，由於私樓有細小的開放式和一房等戶型，入門總價只為470萬元，低於已補價居屋。

 

　　黃大仙區居屋相對私樓的折讓較明顯，中原地產鑽石山及黃大仙區副區域經理楊思賢表示，最近翠竹花園一個432平方呎單位，在自由市場以528萬元售出，折合呎價約1.22萬元，這為當區已補價居屋的入門價。假如是未補價單位，入場只需430萬元，呎價為1.03萬至1.06萬元。同區私樓方面，普通兩房私樓索價逾600萬元，即使開放式單位入場亦超過400萬元。

 

 

　　考慮樓齡與按揭關係

 

　　未補地價公居屋的按揭與私樓差別較大，一般來說綠表買家可借足九成半，白表買家則可借達九成。基於房委會設30年擔保期，普遍認知公居屋樓齡不超過20年，樓按便可借足九成，按揭年期可達25年。

 

　　不過，中原按揭董事總經理王美鳳提醒，20年僅為一般的分界線，未必每家銀行都以樓齡20年為標準，有的銀行是以18年，有的則以19年為基準。利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣則指，每間銀行對批出綠表公居屋按揭的準則皆有不同，有些會把成數降低，有些則會把年期縮短，當中或含個別的供款計算方法，買家宜向銀行詢問清楚。她特別提到，樓齡超過20年的未必做不到高成數按揭，但若樓齡在24年以外，能做足的機會微乎其微。

 

　　講到按揭，伍耀祖特別提醒，天水圍6個居屋屋苑，部分樓齡今年已屆20年，包括天頌苑及天盛苑，當中特定座數在1999年入伙，而天富苑大部分座數均在2001年入伙，樓齡也接近20年。準買家如瞄準天水圍居屋作上車途徑，就宜把握機會入市，因為樓齡一過20年，做足九成和25年按揭的難度就大大提升了。

 

 

　　升跌基本與大市同步

 

　　雖然公居屋多為自住，但購置物業始終會關心升值空間，他朝物業升值，可作換樓之用。近年不少公屋王、居屋王誕生，可見具有升值潛力。布少明稱，二手公居屋樓價一般跟隨大市升跌，因為總價較低，白居二的申請者多，市場有一定需求和支持，升幅基本與大市同步。

 

　　不過，若以地區細分，情況就稍有不同。伍耀祖指出，在平絕全港的天水圍，由於綠白表兩重潛在買家令居屋成交量不輸私樓，樓價升幅與私樓看齊。粉嶺區方面，郭敏輝提到公居屋與私樓升幅差幅在10%以內，他指公居屋亦有投資客捧場。

 

　　不過，在中九龍，陳子麟謂，居屋雖跟隨大市升跌，但與私樓約有15%至20%差別。楊思賢更稱，兩者有最多30%的落差。二人均認為，不少居屋坐落地點「不就腳」，對私樓的升幅落差，尤為顯著。

 

　　布少明提醒準買家，揀選居屋與私樓一樣，宜選鐵路沿線的屋苑，因交通是直接導致物業價值上升的因素。「交通第一，樓齡第二」是他開出的公居屋置業原則。

 

　　即使樓齡較高的單位售價較便宜，但可能有隱藏問題。除了難借高成數按揭，郭敏輝指還有轉名問題。他說，不少老人家在很早以前已經把業權轉名至家人，當該單位出售時，銀行可能會將之視為「送贈契」，屆時有機會不能承造按揭，即使一筆過付款，將來亦會有轉售困難。

 

　　另外，郭敏輝還建議準買家留意單位是否兇宅，因兇宅與一般單位售價可差三成至四成，有買家不知情下購入兇宅公居屋的個案。他提議買家在購置前可向代理、該廈管理處查詢清楚該單位的情況，亦應上網搜尋資料以保不失。(系列報道之二)