【香港商报网讯】目前香港有11隻房託基金(REITs)，對比環球其他交易所，新加坡有43隻REITs、東京有62隻、紐約有78隻，香港REITs市場規模只屬中等。為進一步搞旺REITs市場，香港證監會最近就修訂《房地產投資信託基金守則》作諮詢，除建議放寬REITs的投資限制，還放寬其借貸比率上限。綜合市場分析，關鍵還在於是否提供包括稅務優惠在內的足夠誘因，吸引地產商分拆REITs上市。香港商報記者 鄺偉軒

　　REITs全稱房地產投資信託基金，是以信託方式組成，主要投資於房地產項目(至少佔基金資產總值的75%)的集體投資計劃，旨在為投資者提供來自房地產項目，例如購物中心、寫字樓、酒店等的定期租金收入回報。香港最著名也是最大的房託基金，就是前稱領匯的領展(823)。

　　今年6月證監會發布《房地產投資信託基金守則》修訂諮詢文件，提出容許房託基金在符合條件情況下，投資於少數權益的物業，即REITs可以做某個物業項目的小股東，讓REITs投資策略上更有彈性；同時建議把房託基金的借貸比例，由以往的45%提高至50%。該份諮詢文件中又提出，REITs投資物業發展項目時，可超越現有資產總值10%的上限的規定；並且建議將關連人士交易及須予公布的交易，與上市公司的規定大致看齊。市場人士認為，倘若香港REITs市場可以搞旺，有助香港搶佔成為環球REITs交易重鎮。

　　令REITs投資更靈活

　　華坊諮詢評估研究部主管黃頌民認為，證監會提出的建議中，以放寬REITs投資於少數權益的物業最為突出，可令香港REITs更多樣性，對投資者的吸引力也可以提升。因為以往不少內地和香港的地產商，均對菲律賓、印尼和柬埔寨等東南亞地區物業感興趣，但礙於現行《房託基金守則》所限，令他們不能透過旗下REITs投資該等物業。

　　黃頌民認為證監會對REITs 的改革建議， 有利REITs投資可以更靈活。

　　證監會放鬆REITs規管也非首次。證監會早年也放寬《房託基金守則》規定，容許REITs的持有人可從事物業發展，雖然證監會作出上述放寬，但香港一眾REITs當中，除領展進軍物業發展領域外，其餘香港上市的REITs，仍樂於停留在「收租佬」的角色，未有轉為從事房地產發展。

　　黃頌民認為，由於香港REITs的最大股東絕大多數是物業發展商，若要進行物業發展，皆可透過母公司進行，待項目成熟後，才將之注入旗下的REITs當中。這可解釋為何除了領展之外，大多數REITs仍以收租物業為主。

　　當前香港市場的REITs，大多是本港地產商如長實集團(1113)、鷹君(041)及恒基地產(012)分拆出來。觀乎一眾香港大地產商，還有新鴻基地產(016)、新世界發展(017)、信和置業(083)、九龍倉(004)、恒隆(010)及希慎(014)等，這些本港地產巨頭持有眾多物業，隨時可以分拆多隻REITs上市，更何況眾多內房股規模巨大，更有條件分拆REITs出來，但為何不見他們部署？

　　華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，香港當前欠缺吸引地產商及物業持有人分拆物業以REITs上市的誘因，緣於REITs沒有稅務優惠，又有派息限制之餘，同時須披露大量資料。事實上，市場上不少收租股如太古地產(1972)、九倉置業(1997)、希慎興業(014)及恒隆地產(101)等收租股的營運模式，已與REITs相當接近。

　　梁沛泓認為當前REITs 並沒有稅務優惠，故地產商分拆REITs 上市意欲不高。

　　分拆REITs誘因未夠

　　梁沛泓稱，《房託基金守則》規定，若以REITs上市，持有人須為旗下物業的營運狀況作詳細公告，相反若以傳統公司形式上市，則毋須遵守如此嚴格規定，故對地產商而言，分拆項目對他們反而沒有多大優勢。

　　另外有業界人士指出，諮詢文件沒有為REITs提供稅務優惠，這點合乎公平原則，證監會不應為了增加市場REITs規模，而犧牲公平原則。緣於一般人持有多個物業收租，也沒有稅務優惠，因而也不應該給予REITs特殊稅務優惠。

　　香港REITs紛紛回歸

　　港資地產商持有的房地產信託大多也在港交所(388)上市，即使曾經遠赴外地掛牌，最終也回歸香港，例如長和系旗下、擁有多個商場物業的置富產業信託(778)。

　　置富產業信託於2003年8月，在新加坡交易所(SGX)上市。當時香港證監會剛剛發布《房地產信託基金守則》，目的是與鄰近市場「爭一日之長短」，務求吸引香港物業持有人，分拆旗下物業以房地產信託(REIT)形式在香港上市。及後，領展(823)及冠君產業信託(2778)先後於2005年及2006年成功上市。

　　另一方面，置富產業信託於新加坡交易所上市後，雖然是以港元交易及報價，但交投不算活躍，最終於2010年4月回流香港作第二上市，及至2019年更從新加坡交易所除牌，改以香港為唯一上市地。

　　置富2019年在新加坡除牌

　　分析認為，香港房地產信託基金(H-REIT)局限於香港上市，反映H-REIT仍然未獲國際投資者所認知和接受。華坊諮詢評估研究部主管黃頌民表示，相對於新加坡，香港投資者對香港和內地物業較為熟悉，令香港地產商分拆物業並以REIT上市時，仍以香港為上市地。

　　疫情後宜聚焦數據中心物流房託

　　雖然香港貴為國際金融中心，但有資深投資者坦言，在港上市的房地產信託基金(REIT)所持有物業的種類，較鄰近市場狹窄；鑑於新冠疫情改變了宏觀環境，今後即使投資房地產信託，也會捨棄香港，埋首其他地區。

　　時昌迷你倉創辦人時景恒，近年積極研究全球各地的REIT。時景恒稱，在新冠肺炎引發3月全球股災前，他的REIT投資組合，遍布香港、新加坡、美國及加拿大；但在3月股災過後，其REIT的投資組合已改為集中於新加坡。

　　時景恒稱，作出上述決定，除了因為新加坡的REIT較為多元化，更因為當地監管機構近日修改法例，容許當地上市的REIT可因應新冠疫情而不派息；相反香港監管機構仍維持REIT派發收入90%的政策，反應確實較慢。

　　再不改革投資人用腳投票

　　當前，在香港上市的REIT當中，以酒店、商場及辦公室為主；在新加坡和日本上市的REIT，除擁有上述物業外，還有持有物流、醫療的REIT。時景恒認為，新冠肺炎改變了工商舖的價值，勢將嚴重影響派息，建議投資者未來應聚焦與物流、數據中心和迷你倉相關的REIT。

　　日本REITs更成熟 值得借鏡

　　近年全球各主要金融市場，紛紛藉着修改法例，吸引更多業主，分拆旗下物業以房地產信託基金(REIT)的方式上市。這不僅擴闊了金融市場的多樣性，更可藉此處理不良資產，釋放潛力，而日本正好是吸引REITs上市的良好例子。

　　日本在1980年代末，一度經歷瘋狂的資產泡沫。及至1990年資產泡沫爆破後，當地物業市場一沉不起。1998年，日本政府制定《關於通過特殊項目公司行特定資產流動化規定》，通過把資產證券化(Asset Securitization)處置抵押資產或擔保債券，從而協助當地企業激活手上資產，為日本房地產證券化奠定了法律基礎。

　　2000年5月，日本政府允許信託對房地產進行投資，正式引入日本版的房地產信託基金(J-REIT)。2005年至2007年間，日本REIT市場高速起飛，市場規模經歷「放射式」增長。

　　而近年在日本首相安倍晉三大力推行「安倍經濟學」的背景下，日本經濟開始走出長期衰退的陰霾，帶動當地REIT市場更為蓬勃。當前，在數量及市值方面，日本均跑贏新加坡和香港，成為亞洲最大的房地產信託基金市場。