港府連續出招扶持 港股REITs大市場只欠東風

2021-08-02 01:36
來源:香港商報

 房地產信託基金(REITs)是資產證券化代表性產品,自從房委會於2005年分拆領展(823)上市後,本港地產商相繼以REITs形式分拆旗下物業上市,香港投資者對投資REITs興趣也越來越大。不過,相對其他國際市場,香港REITs市場規模仍然有待提升,綜合市場分析,適當政策有望激活REITs市場,並帶旺香港金融市場包括審計、法律以及私募融資等相關活動。 香港商報記者 鄺偉軒

 REITs上市可獲資助

 市場早年傳出,新世界發展(017)有意分拆酒店上市,最終無果而終。另一地產商遠東發展(035)也有計劃把旗下內地及本港以外的酒店業務,以REITs形式上市,但卻取道新加坡,捨棄香港。到目前為止,香港僅有12隻REITs上市。過去10年,香港地產「大孖沙」鮮有再分拆REITs,就算有分拆REITs上市,差不多「清一色」為商場、辦公室及酒店三類物業,物業組合比較單調。有分析解釋稱,本港「大孖沙」資金充裕、負債又低,不愁資金需要,加上適合他們分拆的物業已「買少見少」,而且香港欠缺相關稅優惠,減低了他們在香港分拆REITs上市的意欲,因而出現上述狀況。

 對比日本截至去年年底共有66隻REITs、新加坡有35隻,本港的REITs市場無疑尚有極大發展空間,港府近年因而陸續出台相關政策。去年年底證監會修訂《房地產投資信託基金守則》,放寬香港REITs在投資物業方面的限制;今年財政司司長陳茂波在財政預算案中更提出,未來三年REITs在港上市可獲資助,上限800萬元。

 非傳統物業或成新動力

 那麼在財金監管當局連番「出招」後,港股能否迎來新一波REITs集資潮?德勤中國房地產行業主管合夥人羅遠江接受本報訪問時指出,以往投資者一般期望REITs股息率達6厘至8厘,受現時低息環境及疫情影響,現時REITs的股息率,一般只有3厘至5厘;加上現時中環商廈租金開始下跌,要再吸引地產商分拆辦公室及商場上市越趨困難。

德勤中國房地產行業主管合夥人羅遠江

 香港REITs市場的新動力,可能來自非傳統的物業資產。近年在新冠肺炎疫情之下,物流、醫院及數據中心炙手可熱。羅遠江稱,過去數年,不少香港數據中心仍處投資階段,未有足夠現金流,但隨着該類資產趨向成熟,相信快將是分拆時機。

 REITs納入互聯互通創雙贏

 惟若要鼓勵物業持有人分拆REITs上市,非有足夠資金池不可。今年5月,金融發展局發表題為《振興香港房地產投資信託基金市場─提升流動性》報告,建議把REITs納入「互聯互通」,由「港股通」先行,再擴展至雙向交易;同時為REITs引入港元及人民幣的「雙幣交易」。

 金發局行政總監區景麟接受本報訪問時稱,內地投資者對REITs接受程度高,觀乎香港早已建構「雙幣雙股」制度,毋須另行構建新制度下,即可推廣REITs之餘,又可鞏固香港的人民幣離岸中心地位。區景麟提出在REITs實現「互聯互通」,主要期望藉此締造雙贏,吸引內地投資者參與香港REITs之餘,又可吸引周邊地區的地產商分拆REITs來港上市。

 區景麟認為激活香港REITs市場,可以一併促進相關審計、法律以及私募融資活動,尤其對私募基金而言,倘若香港擁有蓬勃的REITs市場,既可吸引他們分拆套現,又可誘使他們涉足香港物業市場。他建議,香港可以優先吸引內地企業的REITs來港上市,繼而擴大至東南亞企業。

 稅務優惠可吸引分拆REITs

 至於本港企業方面,近年鮮有「大孖沙」分拆物業,或與港府欠缺相關稅優惠有關。儘管本港REITs被視為集體投資計劃,可獲豁免繳付利得稅,但對於酒店及服務式公寓持有人而言,若要分拆該等資產、以REITs的方式在港上市,須成立特殊項目公司(Special Purpose Vehicle,SPV)方能做到,惟由於現時港府提供的稅務優惠,僅適用於REITs本身,至於SPV則不適用。

 當前酒店及服務式公寓持有人,在分拆REITs上市後,可享有物業稅豁免,但仍要繳付16.5%利得稅。分析稱,港府可嘗試為物業持有人,提供上市後稅務回贈,藉以鼓勵他們分拆物業。對此,金發局早前發表《振興香港房地產投資信託基金市場─提升流動性》報告時,建議可為持有物業的SPV公司,提供利得稅優惠,同時為REITs轉讓物業時,提供稅務優惠。

 當前香港地產商多數是投資控股方式在港上市。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓接受本報訪問時稱,倘若提供稅務回贈,可為地產商提供較大誘因分拆REITs上市。他又表示,地產商在分拆REITs的過程中,一般涉及公司股份轉讓交易,需要繳付稅項,建議港府在印花稅方面提供寬免。

 【建言港府】內地基建適合分拆做REITs

 REITs早年聚焦純地產行業,亦可擴展至公用及基建等資產,香港宜吸納內地基建資產,以REITs的方式來港上市。事實上,近年內地基建領先全球,有不少具穩定現金流的基建資產。今年6月,內地迎來首批9隻基建公募REITs,涉及高速公路、水務、產業園、物流貨倉等資產。

 早於去年4月底,中證監及國家發改委聯合發表《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金試點相關工作的通知》,除了肯定推行基礎設施REITs的積極意義外,還提出優先支持京津冀、雄安新區及「粵港澳大灣區」內的基建資產,以REITs形式上市。

 大灣區基建資產逾34萬億

 坊間估算,單計粵港澳大灣區可供分拆成為REITs的資產,已高達34萬億元人民幣。德勤中國房地產行業主管合夥人羅遠江認為,除了酒店及商場,也值得吸引內地的路橋、碼頭及產業園,以REITs形式來港上市。

 但羅遠江提醒,內地REITs來港跨境上市所涉及稅務問題,或多或少影響了分拆意欲,若港府沒有針對相關問題作法例和稅務改革,實難以吸引內地企業分拆REITs來港上市。他又指,若香港要成功吸引內地基建REITs,除了要解決內地和香港投資者喜好的差別,更須建立成功案例,方能擴大香港在REITs方面的融資規模。

 全球家族辦公室

 手持優質資產

 除了應吸引內地房地產信託基金(REITs)登陸香港外,全球富豪家族的家族辦公室手上也有不少物業。適逢香港致力吸引家族辦公室來港設立,有金融業人士認為,若能順道吸引家族辦公室分拆物業,可望為香港的REITs市場錦上添花。

 萬億資產可拆成REITs

 瑞銀集團2019年發布的「全球家族辦公室報告」顯示,截至2018年底,全球家族辦公室的總資產管理規模估計高達為5.9萬億美元;而家族辦公室用於房地產的投資,約佔其整體資產總值的17%。若以上述標準計算,可供全球家族辦公室分拆成REITs的物業資產價值,約值10030億美元。

 安泓投資創辦人及投資總監楊書健表示,若要借鏡美國房託經驗,也許可以從印花稅等方面着手,減少REITs收購資產的成本,以壯大REITs的資產規模。

[責任編輯:程向明]
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