4月29日晚間，萬科發布2019年第一季度報告顯示，期內房地產業務實現合同銷售面積924.8萬平方米，合同銷售金額1494.4億元，同比分別下降11.8%和3.1%。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，2018年銷售額超過5000億元的3家房企，萬科並不是唯一一家在一季度出現銷售額下滑的，恒大、碧桂園同樣出現了不同幅度的銷售額下滑。

　　這種情況在過去樓市火爆階段並不常見。在市場上行之時，業界相信隨着集中度的進一步提升，這3家5000億元級的巨無霸會在三至五年內實現萬億元銷售額，且這一數字被普遍視為是單家房企銷售額的天花板。而去年隨着市場基本面改變，企業紛紛轉變策略之後，萬億元銷售額似乎成為一個暫時觸摸不到的數字。

　　一季度TOP3房企銷售額下滑背後

　　今年第一季度銷售額下滑的不僅僅是萬科。

　　據恒大4月2日發布的數據，今年前3月，集團物業累計合約銷售金額約1196.0億元，累計合約銷售面積1102.8萬平方米，去年同期的數據則為1618.7億元及1581.7萬平方米。

　　與其他兩家龍頭房企不同，碧桂園從去年下半年開始選擇不公布合約銷售金額。而從克而瑞的數據來看，碧桂園今年第一季度完成的全口徑銷售額為1704.6億元，而去年碧桂園同期的銷售額是1879.9億元。

　　由此看來，碧桂園、萬科和恒大3家絕對龍頭房企在今年第一季度均出現銷售額小幅度下滑。這自然與市場因素分不開，多位接受《每日經濟新聞》記者采訪的開發商及券商人士均提到了這一點。

　　明源地產研究院執行主編、存量地產首席研究員艾振強指出，今年前三個月，三四線城市已經顯示出疲態，而一二線城市相對還是調控比較嚴厲。春節前整個市場整體偏冷，因而出現了龍頭房企銷售額齊齊同比下滑的情況。

　　一位不願具名的地產分析师則提到了另一個因素，即去年第一季度房企銷售額因存在延遲結算情況而拉高了該季銷售額。據中國指數研究院統計的數據，2018年1月，碧桂園、萬科和恒大3家房企就均已突破600億元的銷售額，萬科更是同比大幅增長75.3%。而碧桂園和恒大則較2017年均值分別增長42.4%和44.9%。

　　彼時，克而瑞分析稱，2017年末部分房企由于提前完成了全年業績目標，在當年12月會采用延遲認購的做法，這部分延遲認購的銷售業績會導致這部分房企2018年1月的業績凸高。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為，從地產周期來說，未來發展的速度會加快。今年下半年，其實還是會有小幅上漲的態勢，銷售額依然可以保持逐漸攀升的態勢。

　　龍頭房企是否觸及業績天花板？

　　龍頭房企的業績天花板到底在哪里？

　　2016年，旭輝控股董事會主席林中曾在接受媒體采訪時指出，4000億元是行業的天花板；而去年碧桂園的銷售額已經突破了7000億元。

　　在《每日經濟新聞》記者采訪多名開發商人士的過程中，問及單家房企銷售額天花板的問題時，得到的回復都是“一萬億元”左右吧。但沒有人能夠回答，一萬億元的行業巨無霸什麼時候能來。

　　而且，“碧萬恒”從去年市場轉向之後，在規模上似乎並無意再次爆發式增長。萬科向來不設置銷售目標，內部考核的標准是“回款目標”。而據多名接近萬科的人士透露，萬科今年全年的回款目標設定在6000億元，這一數據比去年6300億元的銷售目標還略低。

　　恒大2018年實現銷售額約5513億元，同比增長10%；而今年恒大設定的銷售目標為6000億元，同比增長8%左右，增長速度同樣略低于去年。

　　據相關媒體報道，碧桂園曾經為2018年設定了保底8000億元、沖擊10000億元的銷售目標，但在去年歷經了一系列事件後，碧桂園開始提出“提質控速”，最終完成了超過7000億元的銷售額。而今年碧桂園並沒有對外設定銷售目標，業界普遍預測會略高于或持平于去年。

　　如果按照目前“碧萬恒”的策略和增速，至少從目前看來，7000億元是近三年龍頭房企銷售能夠達到的一個頂點。嚴躍進分析指出，到了5000億元規模後，龍頭房企的銷售規模速度會有所放緩。但目前看來，龍頭房企在這兩年借助房價上升和改善型購房需求釋放等紅利，應該能夠完成沖刺7000億元的目標。

　　至于萬億元，那是一個暫時遙不可及的數字。萬科高級副總裁譚華杰曾經做過一個研究，他認為，若真到了萬億元，對于房企而言也將是新的門檻和挑戰；業務數量、管理平台、人才儲備都將要重構。

　　而“碧萬恒”在巩固基本盤、維持現有規模的同時，也正在紛紛開辟新的賽道，尋找下一個千億元級的業務。或許將來，“碧萬恒”的銷售額能夠攀上萬億元的高峰，但那時他們的標簽不再僅僅是“房地產商”，而擁有了更多的可能。