香港楼市是真的要“破顶”，还是被渲染出的“疯狂”？
每经记者 陈梦妤 林菁晶 每经编辑 魏文艺
继去年底小幅下挫之后，近期香港楼市反弹之势令人咂舌。
几天前，香港龙头地产商新鸿基地产位于北角的海璇项目，其中一套仅26平方米的小户型以1090.98万港元成交，每平方米售价高达42万港元！
连续9年荣获全球最高房价“殊荣”的香港如今已是“独孤求败”，能和自己竞争的唯有自己。
“香港楼市的疯狂，很大因素是媒体和开发商的渲染，并不是真正的疯狂。”国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲告诉《每日经济新闻》记者：“香港楼市确实出现了一些小阳春，这建立在去年下调了大概5%~10%的背景之下，但其实成交量并没有上来。”
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“还能涨十年”
尽管遭遇了被空置税吓趴的半年，但连续9年“全球房价最高城市”的盛名不是白冠的，香港似乎也并不愿意这么快交出这一名号。
在传出将开征空置税的半年多里，香港楼市一度被外界评价为“极盛转衰”，看空香港楼市的机构一家接着一家。香港土地注册处数据显示，2018年12月，香港住宅销售量仅有2060套，相较于当年6月份高峰期的6713套，降幅达69.3%。
不过这种降温并没有维持多久。
据港媒报道，会德丰、新世界发展、亿京发展同时推新项目，仅一个周末就成交1220宗，套现约80亿港元。另据香港土地注册处数据，香港4月一手私宅录得2788宗，较3月近乎翻倍，创31个月新高；涉及注册金额约278.11亿港元，较3月增加约82.5%。
瑞银则趁热打铁地发布了一份研报，表示“即便香港已是全球最贵的房地产市场，但该地区的房价在未来十年还会继续上涨”。
而在去年9月香港超低息环境结束之际，瑞银曾发布警告称“香港面临最严重的楼市泡沫风险”，并表示“市场长期处于供不应求的状态，监管部门冷房价的措施效果并不明显”。
对于本轮上涨，瑞银驻香港房地产研究部主管林镇鸿认为，香港房价的上涨主要原因是大湾区项目将内地的一些城市与香港融为一体，新涌入的购房者将抵消当地人口老龄化而导致的住房需求下降。随着大湾区计划的实施，居民流入将成为关键，这将延续香港房价过去20年的上涨趋势。
“小心自己的还款能力”
自2003年起，香港楼市曾创造连续15年上涨的“神话”，漫长的上涨周期一直持续到2018年7月，但其上半年的涨幅高达13%。
随着全球楼市呈现下跌趋势，去年7月之后，香港的下跌窗口敞开，到当年12月底，销量同比去年大降5%~10%。其中，仅去年11月单月跌幅就达到3.43%。
如前所述，这场被称作香港楼市近年持续时间最长的下跌并没有延续太久。这让一些此前看空香港楼市的地产大佬也迅速转变观念，如中原地产创办人施永青，年初还预测“楼价全年最多跌8%”，如今却改口称“预计今年楼价有望升12%～15%”。
据香港差响物业估价署最新公布的官方楼价指数显示，今年3月份私人住宅售价指数报377.5点，按月升2.9%，创30个月单月升幅最大。由去年12月至今年首季度，楼价指数连涨3个月，今年首季累计上升5%。
但在黄立冲看来，香港楼市呈现火爆主要还是“人为因素”导致。“整个产业链有太多开发商和各种从业者需要靠楼市吃饭，他们不太愿意唱衰，但凡有机会一定会刻意营造气氛来推盘。”
相比之下，超人李嘉诚倒是显得颇为“真心”。年初接受香港无线新闻采访时，他坦言：“今年世界经济形势复杂，大家都要小心点。香港的朋友，要量力而为，如果是买来自己住的，分期付款没有问题，便应该买；千万不要买来炒，因为波动大。”
香港金管局总裁陈德霖亦告诫称：“香港楼价对于市民的收入比例相当高，尽管香港目前的放贷利率仍比较低，但贷款年期长，市民需要小心衡量自己的还款能力。”
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