因城施策、市場降溫，是房企業績增長受阻的重要大背景。分析人士認為，一城一策是未來調控政策的大趨勢，預計未來市場很難有反轉的可能，房企業績的高速增長時代將可能面臨終結。
受市場降溫的影響，房地產企業的業績正在出現波動。
近日，上市房企紛紛發布5月銷售業績，與去年同期相比，銷售增速放緩和增速下滑成為普遍現象。其中，受樓市調控影響，整體市場出現降溫，成為重要的原因。
第一梯隊的三家房企中，萬科5月實現合同銷售金額579.9億元，前5月累計實現合同銷售2676.0億元，同比均有所提升。碧桂園5月單月的權益合同銷售金額為543.3億元，同比減少4.88%。恒大5月實現銷售535.3億，同比增長近三成，但公司前5月的銷售業績低於去年同期。
中型房企的業績出現明顯分化。前5月，一些企業仍能保持近50%的增長規模，但銷售增速下滑到個位數的情況更為普遍，金茂、綠城、正榮等企業出現銷售負增長。
因城施策、市場降溫，是房企業績增長受阻的重要大背景。分析人士認為，一城一策是未來調控政策的大趨勢，預計未來市場很難有反轉的可能，房企業績的高速增長時代將可能面臨終結。
銷售增速放緩
與去年同期相比，萬科5月單月銷售額增長35%，前五月累計銷售增速為12.0%。恒大前5月銷售金額為2315.4億元，同比下降約一成。因統計口徑有差異，目前尚難判斷碧桂園在前5月的銷售變化，但公司5月單月銷售出現下降。
融創也出現了低速增長的現象。2019年5月，融創實現合同銷售金額約人民幣443.8億元，同比增長16%，環比增長13%。前5月，融創實現合同銷售金額1633.7億元，同比增長12%。
根據易居克而瑞的數據，2019年1-5月，TOP100房企整體銷售業績規模近3.5萬億元，同比微增4.1%。與去年動輒超過30%的增速相比，降幅明顯。
從單月來看，百強房企5月的銷售規模環比增長8.8%，同比僅增長5.7%左右，較3月、4月的12.2%和16.6%有明顯回落。
由於企業策略、土地儲備、業務布局等不同，中型房企的業績出現明顯分化。
分析人士認為，隨著貨幣化棚改進入尾聲，以及市場進入下行周期，未來房地產業的銷售規模很難出現大幅增長。-甘俊
今年前5月，中駿合同銷售金額為268.13億元，同比增長55%，合同銷售面積213.49萬平方米，同比增長53%。建業地產前5月的銷售規模為258.9億元，同比增速達到46.8%。世茂則實現719億的銷售，增長39%。遠洋、旭輝、金地也實現30%以上的增長。
相比之下，富力、花樣年的增速降至個位數，金茂、綠城還出現負增長現象。今年前5月，綠城集團合同銷售面積約291萬平方米，總合同銷售金額約553億元，同比分別下跌9.62%和5.79%。
“ ‘頭部房企增速放緩、中型房企業績分化’的現象從去年就已出現。”北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，大型房企的年度銷售規模已經突破6000億的門檻，並將沖擊千億，穩住銷售規模並優化管理，將是這一階段的重點。
相比之下，中型房企仍會在這一階段追求規模的突破，限於各種主客觀條件，這類房企的規模增速有所差別，但企業也往往在這一階段拉開差距。
市場升溫乏力
房企銷售增速放緩，與樓市大環境的變化密不可分。據中原地產研究中心的統計，5月單月，中央部委和地方政府出台的房地產調控措施高達41次。雖然少於4月的60次，但連續兩月處於密集發布潮中。
上海易居研究院指出，隨著部分熱點城市出現小陽春，5月樓市調控頻頻，房企和購房者的資金端均有收緊，全國各地銀保監局針對違規向房地產放貸開出了罰單，南京等部分二三線城市首套房房貸利率上調。此外，住建部對蘇州等4個房價漲幅過高的城市進行預警提示。部分熱點城市的“一城一策”呼之欲出。
受此影響，5月重點城市房地產市場確有降溫表現，成交量再次步入下降通道，但各線城市市場持續分化。具體而言，一線城市市場需求依舊堅挺，多數二、三線城市市場明顯降溫，成交量均有不同程度的回落。
以蘇州為例，5月11日和5月16日，連續出台樓市調控措施。5月24日，蘇州市政府部門召開了主要開發商座談會，並傳遞出多個信息，包括全年房價漲幅必須控制在5%以內;所有項目預售備案價不得超過四萬;土地出讓指導價格會適當下調等等。
此後，蘇州樓市的交易量和價格均出現一定回落，市場中的觀望情緒開始增多。
中原地產首席分析師張大偉認為，各地可用的調控手段非常豐富，且如預警機制等長效機制已經開始運行，因此，要想快速給樓市降溫並不是難事。同時，總體來看，當前購房者的情緒也較為理性，恐慌性購房行為並未大面積發生。
張大偉表示，雖然房企很可能在6月增加供應沖刺半年報，但在未來的6-8月傳統淡季中，銷售依然壓力非常大。
根據中信建投的統計，6月1日到7日，重點城市新房成交面積同比下降4.00%，由正轉負，環比下降25.42%。其中，一線城市環比下降32.20%，二三線城市環比分別下降12.22%、36.54%。端午長假期間，各地的交易數據也普遍低迷。
分析人士認為，隨著貨幣化棚改進入尾聲，以及市場進入下行周期，未來房地產業的銷售規模很難出現大幅增長。光大證券預測，2019年全國新建商品住宅銷售額約12.7萬億元，與上年持平;銷售面積約13.7億平方米，同比下降7.3%。其中，銷售增速將在今年第三季度見底。
