记者 | 吴波

　　定位为世界级城市群的粤港澳大湾区，市场经济发达且极具活力，它带动了大量的就业和人口的增长。也是在这个充满巨大潜力的市场，有近几千万人无自有住房，未来房地产需求空间依然巨大。

　　近日，贝壳找房对外发布的一份《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称白皮书)从深层次住房制度，分析粤港澳大湾区市场现状和未来住房面临的可持续发展问题。

　　《白皮书》指出，经济活力带动了人口和住房缺口的扩大，粤港澳大湾区未来房地产需求空间巨大。

　　根据贝壳研究院整理的数据显示，相比5年前，中国的城市人口更加集中，人口向头部城市集中的趋势明显。而广州和深圳是粤港澳大湾区核心城市中的人口吸引力最强的。

　　从大湾区各城市近三年常住人口的增长来看，广州和深圳分别增长165万和140万，而肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万。

　　头部城市的人口吸引力强，将进一步增强城市活力。贝壳研究院首席市场分析师许小乐对这一数据分析表示，“粤港澳大湾区人口增量，从全国来看是风景独好的态势。以粤港澳大湾区的核心城市深圳为例，其购房客户中原籍为广东的比例不到20%，超过80%都是新深圳人。”

　　贝壳深圳站运营总经理蔺哲也认为头部城市的地产需求还有空间。他总结称，"人口落户政策的开放、住房、创业、资金补贴及子女教育等方面的政策支持将会影响和带动整个深圳的地产需求。? "

　　粤港澳大湾区无疑是一个人口高速流动的区域，因此这片区域住房自有率也相对偏低。

　　综合国家统计局(2015)、香港政府统计处(2017)、澳门特别行政区政府统计暨普查局(2016)数据，粤港澳大湾区11个城市中有8个城市住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。从全国来看，粤港澳大湾区住房自有率较低，近3500万人无自有住房。

　　具有强大人口吸引力但住房自有率又低，粤港澳大湾区后期大量的改善需求待释放。

　　来自香港政府统计处、广州统计局、深圳统计局数据显示，2017年，三个核心城市香港、深圳和广州人均居住面积分别为15平方米、19.7平平方米和25平平方米，距离全国人均36.9平方米(2017年)的水平存在较大差距。

　　和国外的湾区对比，这一数字也存在着不小的距离。美国人口普查局数据显示，旧金山湾区的旧金山和奥克兰，这一数字在2017年达到46.5平方米和55.7平方米。

　　基于人口潜力和人均居住面积等各类数据，贝壳研究院预计，到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿，占全国总体GMV的15%。

　　其中新房约1.5万亿(占全国新房交易的12%)，平均每年增加600亿;二手房约2.2万亿(占全国二手交易的18%)，平均每年增加1300亿。二手房交易占比将会持续扩大，到2025年提升5个百分点至59%。

　　贝壳研究院还预计，2025年广深港3个核心城市的交易额将达到2.4万亿，占据湾区市场份额由2018年60%进一步提升至65%。

　　当然，在这些释放了大量居住需求的城市，也面临了一些严峻的居住困难。根据《白皮书》，粤港澳大湾区核心城市住房问题主要表现在居住品质差和住房的不可支付两个方面。

　　深圳城中村住房体量庞大，约510万套，占到总存量的近一半份额，容纳了约1500万人口，占实际总人口75%的份额，这部分人群的居住环境待改善。

　　从房价收入比数据来看，深圳香港的房价收入比最高，分别为30和21，面临严峻的不可支付问题。

　　就深圳而言，房改之后走的是最彻底的市场化道路，政府在住房保障方面有欠缺，主要是通过信贷工具支持居民购房。

　　过度市场化和金融化带来的结果是居民的杠杆高企，高杠杆的金融风险问题突出，深圳月供收入比达90%，居民杠杆率高代82.3%。

　　许小乐对此进一步分析表示，“这代表居民有82块钱是借来的，杠杆率在全国处于非常高的水平。其中买房是最重要的杠杆。这说明深圳是住房金融风险全国最高的区域。”

　　根据链家交易的数据，2018年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92%，几乎人人使用杠杆，购房者平均贷款成数59%，远高于其他一线城市。在这个维度上，北京和上海分别为77.6%、76.3%。

　　在“房主不炒”调控政策作用下，目前发展比较平稳，但上涨压力仍然存在。

　　深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋分析指出，新一轮调控后，深圳房价基本稳定，但从短期、中期、长期来看，对深圳房价的预期依然是上涨的。他说，在销售面积方面，今年前九个月全国基本上是零增长，深圳实现11%的增长。而按照统计局的计算方式计算出的均价比较平稳，在54000元/平方米左右。

　　而高房价和信贷相互促进和循环的作用下，低收入群体被排除在粤港澳大湾区核心城市购房市场之外，且进入程度更加艰难。

　　根据《白皮书》，同为核心城市的广州，因为市场和政府作用力量相对较为均衡，整体市场状态相对可持续。

　　从居住的角度来看，租购的比例为45:55，其中大部分为私人租赁。从市场供给看，广州新房、二手供给较为均衡，2011年以来新房、二手房市场保持“五五分”格局。近年来政府供应的土地中保障性住房占比常年保持在15%以上。

　　针对供应结构失衡问题，《白皮书》也给出了几点建议：第一，盘活和利用好存量资源，允许宿舍公寓合法运营，为市场提供蓝领床位产品。第二，利用特区的立法权，对于部分小产权房补交相关费用后进行确权，变大拆大建为综合整治，提供白领合租房。第三，降低交易税费等摩擦成本，刺激存量供应，为中高收入家庭提供置业选择。第四，扩大保障范围，优化保障方式，优先使用货币化补贴的手段。第五，打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”。