新一份施政報告已將按揭保險九成借貸的樓價上限由400萬元調高至800萬元，八成借貸的樓價上限亦已由600萬元提升至1000萬元。首期款項大大減少，令不少市民較易上車置業。可是，亦有指新政策惹來高風險，或誤導買家「入錯市」、上車變「炒車」云云，究竟現時是否入市良機?哪類人才能真正受惠新措施呢?

　　香港商報記者　呂婉玲

　　放寬按揭成數被討論已久，前段時間正式推出，對樓市的正面影響持續發酵中。仲量聯行董事總經理曾煥平表示，按保放寬有助活化二手市場，並擴闊買家的選擇。以往400萬元或以下樓盤才能借到九成按揭，發展商卻往往有提供二按計劃，令買家在首期不足下，被迫選購一手新樓。

　　現在800萬元、以至1000萬元二手樓的按揭成數大增，曾煥平估計，逾百萬伙二手單位將釋放為可購單位，買家選擇無疑大大擴闊。同時，以往買家被迫選擇新盤，令發展商容易推高售價，現時購買力回流二手市場，分攤新盤客源，變相有穩定樓價的作用。

　　適用人群：穩定高收入人士

　　綜合訪問的4位專家意見，皆一致認為新按保政策只適用於特定人群，這類人群的兩大特徵包括收入穩定及高薪。曾煥平指，選用新八成及九成按保方案的先決條件，就是首期不足但具備供款能力，他指現時市場上符合上述條件的大有人在，但他亦提醒買家入市先要肯定一件事：自己的收入是否十分穩陣?本港經濟正處下行軌道，但某些職業的確呈現出穩定性。

　　冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示，身有長期合約的員工正是收入穩定的一群，包括老師、公務員、醫生、護士等。他謂收入是指家庭入息，如夫婦二人合共月薪達六七萬元，每月供款就不成問題。

　　入市時機：可以再等等

　　受訪專家對未來樓價走勢各有不同見解，然而其中以看跌及平穩發展為主。曾煥平預計及至明年年底，樓價將較現時下調10%至15%，因內外因素令多個行業遭受前所未有的打擊，其對經濟效益影響將於明年逐步浮現。

　　香港中文大學商學院及會計學院高級講師李兆波亦謂，目前環境下樓價仍有相當的下調空間。以中原城市領先指數CCL計，他展望可見未來的低位在171點水平，即較現時(179.01點)再下跌4.5%左右，而171點亦是今年年初的水位。

　　不過，關焯照則認為按保放寬政策會為樓市帶來暫時性的新景象。他指按保放寬後，二手成交量立即上升，價格亦會隨之慢慢回調。故此，他預計樓價將會止跌回升，並料在新按保政策幫助之下，受多重夾擊的樓價明年將趨於平穩。

　　利嘉閣地產研究部主管陳海潮也預計樓價轉趨平穩。目前樓價受修例風波及中美貿易戰等陰霾籠罩，但最近市場傳出不少利好消息，包括貿易戰首階段和談進展不俗，港銀在美聯儲減息後紛紛調低最優惠利率，多少有提振作用。而在新按保政策的刺激下，他料今年年底樓價可望止跌及有微升。

　　雖然對之後樓價走勢的看法有異，但講到最佳入市時機，多認為還未來臨。李兆波預測未來CCL低位在171點，現時距離此低位仍有一定空間，準買家不妨再稍候及觀望一下，抓緊低位入市。關焯照對後市偏向樂觀，但仍直言現時樓價太高，並非合理水平，認為應該等待樓價再跌最少一成，方是好時機入市。

　　注意事項：避免買納米樓

　　納米樓是近年市場的新興產品，但其多有「上車容易，落車難」的隱憂，李兆波形容其為「市場怪物」、「房單位」，指除非該盤所處位置優越，否則若非「走投無路」，也不宜選擇納米樓。而在新按保政策下，陳海潮提到，在上車門檻調低後，買家選擇增多，估計納米樓之前受追捧的情況將消失，樓價也將受壓。他指，未來樓價介乎400萬至800萬元，戶型為一及兩房的單位料將受到市場歡迎，該類單位會擁有強頑的抗跌力。

　　對於納米樓，曾煥平表示即使是單身人士，居住面積也不應低於200呎;況且，單身人士亦不得不考慮將來有組織家庭的需要。在樓價下調時，低價貨源變多，市場對納米樓需求減卻，屆時大有轉售的困難。有關宜買單位大小，他指二人家庭所購單位面積應不小於300平方呎，三人家庭則宜大於400呎。

　　負資產危機：毋須過分憂慮

　　金管局早前公布第三季最新負資產個案增至53宗，較第二季激增52宗，亦有調查顯示不少市民皆憂慮在高成數按揭下，負資產風險會提高。不過即使負資產成為現實，專家指業主亦毋須擔憂。陳海潮表示，儘管樓價續跌，所謂的負資產只屬於「帳面」上的，「樓價總有升跌，偶爾回調都是正常」，只要本身有供款能力，樓價升跌都沒有影響。

　　李兆波則提到，銀行現時審批按揭貸款仍較保守，若非真正有供款能力、能通過壓力測試，都不會輕易批出按揭。故此，獲銀行批出樓按的業主，應是收入穩定人士，換言之物業變成負資產與否，其實也不必太擔心。至於有關銀行「CallLoan」(要求提早還款)問題，曾煥平就說，若果業主按時向銀行歸還借貸，按揭質素無變，銀行是不會無故CallLoan的，所以這方面也不需擔憂。

　　借盡九成：視乎個人需要

　　按揭成數增加，相對給予買家在借貸有更大彈性，有人儲蓄首期已超過樓價一成，正猶豫應否借盡九成;亦有人剛上會不久，得聞按保放寬後，即打算轉樓按計劃借盡九成。

　　陳海潮謂是否借足九成很視乎個人需要及能力，難以一概而論。他解釋有些人希望供樓負擔輕省點，會多付首期;但亦有情況是希望預留較充裕的資金，以靈活調用。業主需要綜合及衡量各方面因素，作出決定。對此，李兆波說現時息口低企，借盡九成似乎頗划算，但買家宜同時顧及長遠和逆境因素，因將來也有加息機會。