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按保放寬持續發酵 這些注意事項你要知

2019-11-04
来源:香港商报

  

  新一份施政報告已將按揭保險九成借貸的樓價上限由400萬元調高至800萬元,八成借貸的樓價上限亦已由600萬元提升至1000萬元。首期款項大大減少,令不少市民較易上車置業。可是,亦有指新政策惹來高風險,或誤導買家「入錯市」、上車變「炒車」云云,究竟現時是否入市良機?哪類人才能真正受惠新措施呢?

  香港商報記者 呂婉玲

  放寬按揭成數被討論已久,前段時間正式推出,對樓市的正面影響持續發酵中。仲量聯行董事總經理曾煥平表示,按保放寬有助活化二手市場,並擴闊買家的選擇。以往400萬元或以下樓盤才能借到九成按揭,發展商卻往往有提供二按計劃,令買家在首期不足下,被迫選購一手新樓。

  現在800萬元、以至1000萬元二手樓的按揭成數大增,曾煥平估計,逾百萬伙二手單位將釋放為可購單位,買家選擇無疑大大擴闊。同時,以往買家被迫選擇新盤,令發展商容易推高售價,現時購買力回流二手市場,分攤新盤客源,變相有穩定樓價的作用。

  適用人群:穩定高收入人士

  綜合訪問的4位專家意見,皆一致認為新按保政策只適用於特定人群,這類人群的兩大特徵包括收入穩定及高薪。曾煥平指,選用新八成及九成按保方案的先決條件,就是首期不足但具備供款能力,他指現時市場上符合上述條件的大有人在,但他亦提醒買家入市先要肯定一件事:自己的收入是否十分穩陣?本港經濟正處下行軌道,但某些職業的確呈現出穩定性。

  冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示,身有長期合約的員工正是收入穩定的一群,包括老師、公務員、醫生、護士等。他謂收入是指家庭入息,如夫婦二人合共月薪達六七萬元,每月供款就不成問題。

  入市時機:可以再等等

  受訪專家對未來樓價走勢各有不同見解,然而其中以看跌及平穩發展為主。曾煥平預計及至明年年底,樓價將較現時下調10%至15%,因內外因素令多個行業遭受前所未有的打擊,其對經濟效益影響將於明年逐步浮現。

  香港中文大學商學院及會計學院高級講師李兆波亦謂,目前環境下樓價仍有相當的下調空間。以中原城市領先指數CCL計,他展望可見未來的低位在171點水平,即較現時(179.01點)再下跌4.5%左右,而171點亦是今年年初的水位。

  不過,關焯照則認為按保放寬政策會為樓市帶來暫時性的新景象。他指按保放寬後,二手成交量立即上升,價格亦會隨之慢慢回調。故此,他預計樓價將會止跌回升,並料在新按保政策幫助之下,受多重夾擊的樓價明年將趨於平穩。

  利嘉閣地產研究部主管陳海潮也預計樓價轉趨平穩。目前樓價受修例風波及中美貿易戰等陰霾籠罩,但最近市場傳出不少利好消息,包括貿易戰首階段和談進展不俗,港銀在美聯儲減息後紛紛調低最優惠利率,多少有提振作用。而在新按保政策的刺激下,他料今年年底樓價可望止跌及有微升。

  雖然對之後樓價走勢的看法有異,但講到最佳入市時機,多認為還未來臨。李兆波預測未來CCL低位在171點,現時距離此低位仍有一定空間,準買家不妨再稍候及觀望一下,抓緊低位入市。關焯照對後市偏向樂觀,但仍直言現時樓價太高,並非合理水平,認為應該等待樓價再跌最少一成,方是好時機入市。

  注意事項:避免買納米樓

  納米樓是近年市場的新興產品,但其多有「上車容易,落車難」的隱憂,李兆波形容其為「市場怪物」、「房單位」,指除非該盤所處位置優越,否則若非「走投無路」,也不宜選擇納米樓。而在新按保政策下,陳海潮提到,在上車門檻調低後,買家選擇增多,估計納米樓之前受追捧的情況將消失,樓價也將受壓。他指,未來樓價介乎400萬至800萬元,戶型為一及兩房的單位料將受到市場歡迎,該類單位會擁有強頑的抗跌力。

  對於納米樓,曾煥平表示即使是單身人士,居住面積也不應低於200呎;況且,單身人士亦不得不考慮將來有組織家庭的需要。在樓價下調時,低價貨源變多,市場對納米樓需求減卻,屆時大有轉售的困難。有關宜買單位大小,他指二人家庭所購單位面積應不小於300平方呎,三人家庭則宜大於400呎。

  負資產危機:毋須過分憂慮

  金管局早前公布第三季最新負資產個案增至53宗,較第二季激增52宗,亦有調查顯示不少市民皆憂慮在高成數按揭下,負資產風險會提高。不過即使負資產成為現實,專家指業主亦毋須擔憂。陳海潮表示,儘管樓價續跌,所謂的負資產只屬於「帳面」上的,「樓價總有升跌,偶爾回調都是正常」,只要本身有供款能力,樓價升跌都沒有影響。

  李兆波則提到,銀行現時審批按揭貸款仍較保守,若非真正有供款能力、能通過壓力測試,都不會輕易批出按揭。故此,獲銀行批出樓按的業主,應是收入穩定人士,換言之物業變成負資產與否,其實也不必太擔心。至於有關銀行「CallLoan」(要求提早還款)問題,曾煥平就說,若果業主按時向銀行歸還借貸,按揭質素無變,銀行是不會無故CallLoan的,所以這方面也不需擔憂。

  借盡九成:視乎個人需要

  按揭成數增加,相對給予買家在借貸有更大彈性,有人儲蓄首期已超過樓價一成,正猶豫應否借盡九成;亦有人剛上會不久,得聞按保放寬後,即打算轉樓按計劃借盡九成。

  陳海潮謂是否借足九成很視乎個人需要及能力,難以一概而論。他解釋有些人希望供樓負擔輕省點,會多付首期;但亦有情況是希望預留較充裕的資金,以靈活調用。業主需要綜合及衡量各方面因素,作出決定。對此,李兆波說現時息口低企,借盡九成似乎頗划算,但買家宜同時顧及長遠和逆境因素,因將來也有加息機會。

[责任编辑:程向明]