修例風波衝擊 地產股易跌難升-香港商报
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修例風波衝擊 地產股易跌難升

2019-11-27
来源:香港商报

   【香港商报网讯】本港樓市氣氛未明朗,按保放寬激活樓市交投及氣氛,似為市場帶來提振。但修例風波未止,市況倏然轉差,新盤銷情陰晴不定。地產股走勢亦反覆無常,自8月大幅插水以來,幾個月間不停上落,雖亦曾反彈回升,但仍處於低位。專家指,地產股需避開收租為主類型,本地發展商財力雄厚,手上項目眾多,入手本地龍頭地產股以博反彈為主。香港商報記者 呂婉玲

  近期,地產股表現反覆不定,不斷來回上落,令人難以揣摩地產股之後的走向。在實際樓市市況方面,放寬按保新政策推高二手樓交投,多個屋苑成交量回升。同一時間,中原城市領先指數CCL止跌兼回升兩周,上周升幅更為29周最大。

  不過,有分區代理表示,近日業主心態浮現兩極化,一邊廂見交投回升提高放盤價格,另一邊廂卻因市況轉差而願意降價,近日亦出現不少減價的放盤及交投個案。樓市減價潮隱約再現,為地產股未來表現添上隱憂。

  修例風波左右地產板塊

  太陽證券研究部投資策略師徐滿光接受本報訪問表示,在可見未來,修例風波事態發展將左右樓價上落及地產股表現。他估計,明年1月開始大市將顯著向下,因當GDP進一步收縮,恒指勢將跌穿25000點,失業率亦隨之急升。前景茫茫下,港人入市信心減弱,新盤銷情受到考驗,地產股將受挫。

  駿達資產管理投資策略總監熊麗萍亦指,現階段修例風波最影響樓價及股價,因其連環波及整體經濟、各行各業生意,以至失業率,當中的影響甚至較中美貿易戰更廣更大。她續稱,市民的買樓意欲取決於三大因素,包括GDP、失業率及息口,現時只有息口一項為正面因素,其餘兩項均為負面。

  近日地產股有所回調,她表示,地產股股價間中會有反彈,但同時要留意之前這板塊已累積一定跌幅,回調大機會僅為暫時性的紓緩。事實上,她強調未見到地產股走向出現轉勢。若現時入手地產股,是以博股價反彈為主;總體而言,目前與本地經濟有所關聯的股票,熊麗萍建議持有比重不宜過多。

  避開依賴租金收入的地產股

  以業務劃分,徐滿光認為,在現時社會情況下,業務以租務為主的公司危機較大,當中如太古地產(1972)、九龍倉(004)、希慎興業(014)等業務就以商場為主,久未有住宅發展項目,業績表現很可能插水。他更預計,年底至聖誕將有較明顯的結業潮,而本港最新GDP錄得負增長,不少品牌現在都靠連鎖店形式抵抗零售低谷,大多數公司都不會選擇現時開設新分店,在舖位乏人問津情況下,不論街舖或是商場租舖都逃不過被迫減租的命運。

  另一方面,不時有新盤推出市場的發展商較為穩陣,或有可能出現反彈,例如恒地(012)、長實(1113)、新地(016)等。徐滿光指出,這些公司雖然亦有若干租務生意,但佔比不重;如根據新地全年業績,賣樓收入較租金收入多近40%,仍是主要的收入來源。熊麗萍亦提到,本地發展商多財力雄厚,而除非現時示威活動衍出其他新生因素,否則在需求仍存下,市場相信本港樓價不會大跌。

  新地多個全新盤待登場

  新地兩個月前發布全年業績,賣樓收入錄得413.13億元,完成全年400億元的售樓目標。新地副董事總經理雷霆表示,未來一年將維持「月月有樓賣」銷售方向,並保持每年400億元的賣樓收入不變。一手空置稅進入立法階段,加速新地標售手頭現樓餘貨步伐,包括白石角雲、將軍澳天晉、九龍站天璽、大潭皇府灣、何文田天鑄等。

  雷霆接受本地媒體訪問時表示,今年第四季至明年第三季內的12個月,約有10個項目陸續登場,如東半山Central Peak、天水圍濕地公園項目、白石角雲一期等,以貫徹其「月月有樓賣」的售樓方針。星展銀行早前發報告指,放寬按保政策改善樓市氣氛,新地亦適時推售已完工的項目,如元朗Park Yoho Napoli。該行給予新地「買入」評級,同時更指其為行內之「首選」。

  恒地積極入標啟德地皮

  至於另一龍頭地產股恒地,旗下亦有多個全新盤輪候登場,大型新盤如屯門掃管笏項目、大角咀利奧坊3期等,單是上述兩盤已涉逾2000伙。同時,恒地亦積極夥拍其他發展商合資競投啟德地皮,當中原屬跑道區地皮為年內官地出售的主力軍,幅幅份屬豪宅級數。資料顯示,恒地有份持有的跑道區住宅地共4幅,僅次於中海外為持有最多跑道區地皮的發展商。

  眾所周知,恒地擁有最多農地的發展商,亦是最積極收購舊樓的發展商。根據恒地中期業績,以自佔樓樓面面積計算,恒地於本港持有約2740萬平方呎樓面。恒地近期多合資投地,有利於分攤投資風險;最近一幅的4A區2號跑道地以低於市場預期下限批出,呎價為跑道區內次低,較低的地價成本,有助將來獲取較大利潤。

  里昂:樓價高位再跌20%

  有關來年樓價趨向,市場大多看跌。中信里昂指,本港地產市場正處下調的初期;該行料未來12個月,本港住宅樓價及甲級寫字樓租金,將從高位下跌20%,為2003年沙士後首度出現。樓市受去年首季爆發的中美貿易戰及今年觸發的修例風波的影響,正恰如2003年時,科網股爆破疊加沙士肆虐的情況。

  過往數據顯示,當市場下調時,地產股股息率可參考與美國國債息息差,今年首季地產股股息相對美國10年期國債息差,已達到2016年首季2.85厘的高峰。該行認為地產股股息已見頂,以11月初2.67厘的股息率,估計股價尚有10%下調空間。

  該行給予長實及信和置業(083)「優於大市」評級,對恒地、嘉里建設(683)及希慎興業則評為「差於大市」。至於新世界(017)、新地、領展(823)、太古地產、恒隆(101)及九倉置業(1997),則一律予「沽售」評級。

[责任编辑:蔚然]