【香港商报网讯】本港樓市氣氛未明朗，按保放寬激活樓市交投及氣氛，似為市場帶來提振。但修例風波未止，市況倏然轉差，新盤銷情陰晴不定。地產股走勢亦反覆無常，自8月大幅插水以來，幾個月間不停上落，雖亦曾反彈回升，但仍處於低位。專家指，地產股需避開收租為主類型，本地發展商財力雄厚，手上項目眾多，入手本地龍頭地產股以博反彈為主。香港商報記者 呂婉玲

　　近期，地產股表現反覆不定，不斷來回上落，令人難以揣摩地產股之後的走向。在實際樓市市況方面，放寬按保新政策推高二手樓交投，多個屋苑成交量回升。同一時間，中原城市領先指數CCL止跌兼回升兩周，上周升幅更為29周最大。

　　不過，有分區代理表示，近日業主心態浮現兩極化，一邊廂見交投回升提高放盤價格，另一邊廂卻因市況轉差而願意降價，近日亦出現不少減價的放盤及交投個案。樓市減價潮隱約再現，為地產股未來表現添上隱憂。

　　修例風波左右地產板塊

　　太陽證券研究部投資策略師徐滿光接受本報訪問表示，在可見未來，修例風波事態發展將左右樓價上落及地產股表現。他估計，明年1月開始大市將顯著向下，因當GDP進一步收縮，恒指勢將跌穿25000點，失業率亦隨之急升。前景茫茫下，港人入市信心減弱，新盤銷情受到考驗，地產股將受挫。

　　駿達資產管理投資策略總監熊麗萍亦指，現階段修例風波最影響樓價及股價，因其連環波及整體經濟、各行各業生意，以至失業率，當中的影響甚至較中美貿易戰更廣更大。她續稱，市民的買樓意欲取決於三大因素，包括GDP、失業率及息口，現時只有息口一項為正面因素，其餘兩項均為負面。

　　近日地產股有所回調，她表示，地產股股價間中會有反彈，但同時要留意之前這板塊已累積一定跌幅，回調大機會僅為暫時性的紓緩。事實上，她強調未見到地產股走向出現轉勢。若現時入手地產股，是以博股價反彈為主;總體而言，目前與本地經濟有所關聯的股票，熊麗萍建議持有比重不宜過多。

　　避開依賴租金收入的地產股

　　以業務劃分，徐滿光認為，在現時社會情況下，業務以租務為主的公司危機較大，當中如太古地產(1972)、九龍倉(004)、希慎興業(014)等業務就以商場為主，久未有住宅發展項目，業績表現很可能插水。他更預計，年底至聖誕將有較明顯的結業潮，而本港最新GDP錄得負增長，不少品牌現在都靠連鎖店形式抵抗零售低谷，大多數公司都不會選擇現時開設新分店，在舖位乏人問津情況下，不論街舖或是商場租舖都逃不過被迫減租的命運。

　　另一方面，不時有新盤推出市場的發展商較為穩陣，或有可能出現反彈，例如恒地(012)、長實(1113)、新地(016)等。徐滿光指出，這些公司雖然亦有若干租務生意，但佔比不重;如根據新地全年業績，賣樓收入較租金收入多近40%，仍是主要的收入來源。熊麗萍亦提到，本地發展商多財力雄厚，而除非現時示威活動衍出其他新生因素，否則在需求仍存下，市場相信本港樓價不會大跌。

　　新地多個全新盤待登場

　　新地兩個月前發布全年業績，賣樓收入錄得413.13億元，完成全年400億元的售樓目標。新地副董事總經理雷霆表示，未來一年將維持「月月有樓賣」銷售方向，並保持每年400億元的賣樓收入不變。一手空置稅進入立法階段，加速新地標售手頭現樓餘貨步伐，包括白石角雲、將軍澳天晉、九龍站天璽、大潭皇府灣、何文田天鑄等。

　　雷霆接受本地媒體訪問時表示，今年第四季至明年第三季內的12個月，約有10個項目陸續登場，如東半山Central Peak、天水圍濕地公園項目、白石角雲一期等，以貫徹其「月月有樓賣」的售樓方針。星展銀行早前發報告指，放寬按保政策改善樓市氣氛，新地亦適時推售已完工的項目，如元朗Park Yoho Napoli。該行給予新地「買入」評級，同時更指其為行內之「首選」。

　　恒地積極入標啟德地皮

　　至於另一龍頭地產股恒地，旗下亦有多個全新盤輪候登場，大型新盤如屯門掃管笏項目、大角咀利奧坊3期等，單是上述兩盤已涉逾2000伙。同時，恒地亦積極夥拍其他發展商合資競投啟德地皮，當中原屬跑道區地皮為年內官地出售的主力軍，幅幅份屬豪宅級數。資料顯示，恒地有份持有的跑道區住宅地共4幅，僅次於中海外為持有最多跑道區地皮的發展商。

　　眾所周知，恒地擁有最多農地的發展商，亦是最積極收購舊樓的發展商。根據恒地中期業績，以自佔樓樓面面積計算，恒地於本港持有約2740萬平方呎樓面。恒地近期多合資投地，有利於分攤投資風險;最近一幅的4A區2號跑道地以低於市場預期下限批出，呎價為跑道區內次低，較低的地價成本，有助將來獲取較大利潤。

　　里昂：樓價高位再跌20%

　　有關來年樓價趨向，市場大多看跌。中信里昂指，本港地產市場正處下調的初期;該行料未來12個月，本港住宅樓價及甲級寫字樓租金，將從高位下跌20%，為2003年沙士後首度出現。樓市受去年首季爆發的中美貿易戰及今年觸發的修例風波的影響，正恰如2003年時，科網股爆破疊加沙士肆虐的情況。

　　過往數據顯示，當市場下調時，地產股股息率可參考與美國國債息息差，今年首季地產股股息相對美國10年期國債息差，已達到2016年首季2.85厘的高峰。該行認為地產股股息已見頂，以11月初2.67厘的股息率，估計股價尚有10%下調空間。

　　該行給予長實及信和置業(083)「優於大市」評級，對恒地、嘉里建設(683)及希慎興業則評為「差於大市」。至於新世界(017)、新地、領展(823)、太古地產、恒隆(101)及九倉置業(1997)，則一律予「沽售」評級。