股價跌到殘 REITs撈貨好時機?-香港商报
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股價跌到殘 REITs撈貨好時機?

2019-12-05
来源:香港商报

 

  領展旗下以零售物業為主,商戶與民生消費相關,因遊客大減所受的影響相對低。網絡圖片

  【香港商报网讯】修例風波嚴重打擊本地消費,第三季私人消費開支10年來首次下跌,零售業銷貨量亦按年大跌近20%。對於靠零售業「食飯」的房地產信託基金(REITs)更是當頭一棒,多隻主打本地物業組合的房託股,自7月以來股價一路下滑。對於想要通過REITs收息的「食息一族」,現在是否撈底儲貨好時機?香港商報記者 張智榮

  港股主要有10隻房託基金,當中約一半公司持有的投資物業集中在香港,物業種類包括寫字樓、商場和酒店等。這些REITs包括:領展房產基金(823)、冠君產業信託(2778)、置富產業信託(778)、陽光房地產基金(435)、泓富產業信託(808)及富豪產業信託(1881)。

  近幾月暴力事件主要打擊旅遊業及旅遊相關消費,如酒店及高端商場受影響最大,日常零售物業為主的REITs,所受衝擊亦會相對細。藍籌股之一的領展是亞洲規模最大的REITs,目前市值約1700億元,股價自7月初以來連跌進入下降軌,以11月18日收市價計,累積跌幅逾19%。

  領展增內地業務抗風險

  如果說買股票要看公司的財報盈利,那麼買REITs主要看公司持有投資物業組合的質素,就能衡量租金收入前景。雖然股價跌得殘,但從領展的發展來看,仍有值博之處,例如公司在香港及內地均擁有物業,而且內地物業佔比正在提升。上半年來自內地的物業收入淨額為5.78億元,按年增長48.2%,佔整體物業收入淨額約14%,相信隨着未來內地業務比重逐漸提升,有助公司分散風險,加強股份抗跌力。

  再者,領展旗下以零售物業為主,商戶與民生消費相關,因遊客大減所受的影響相對低。股息率因應股價下滑向上,現價股息率約3.5厘,加上明年初每手買賣單位將拆細,變相降低入場門檻有助刺激交投,都可支持股價。

  領展早前公布中期業績,每基金單位中期分派增長8.3%至0.14元。美銀美林表示,領展中期業績未完全反映本地社會事件的影響,而公司計劃於11月28日開始回購,相信對股價有利。該行將領展目標價下調3%至91元,以反映續租租金收入下降的預期,但認為公司仍有高於平均的增長表現,估值吸引,重申「買入」評級。

  置富股息逾5厘

  另一值得留意的是置富產業信託,集團目前持有本港16個零售物業,截至今年6月底,旗下零售租戶主要從事餐飲、超級市場、服務及教育、銀行及房地產服務等,合共佔可出租總面積約七成,可見租戶與民生所需較為密切,非依賴旅客消費。

  集團過往完成多個項目的資產增值措施,旗下位於天水圍的置富嘉湖已重新命名為「+WOO」,第一期翻新工程已竣工,第二期翻新工程計劃明年展開。

  置富股價自7月高位累積回吐約16%,股息率則升至逾5.5厘,具吸引力,可分注買入。但值得留意,與領展相比,置富的物業資產規模和每單位分派及增長,都相對遜色。

  陽光房地產派息穩增

  恒地(012)旗下、物業組合以寫字樓和商場為主的陽光房地產基金,旗下零售物業上水中心購物商場的內地客人流佔比達三分之一,令當中依賴遊客消費的租戶收入減少。惟商場整體租戶多元化,其他與日常消費相關的零售租戶影響有限。

  截至9月底首財季營運數據顯示,集團整體物業組合平均租用率按季微升至95.9%,其中零售物業組合的租用率雖下降至95.9%,但續租租金增長9.1%。旗下寫字樓與零售物業分別佔總估值的53%及47%。

  陽光房地產每基金分派逐年穩定增長,股價自7月高位下挫約17%,惟股息率仍達5.3厘,具有一定防守力,不妨分注吸納。

  【拆局解码】REITs與地產收租股大不同

  中美貿易談判未明朗,加上本地局勢發展難料,都令市況不穩,不少散戶選擇將資金注入相對穩陣的收息股,減低市況波動可能招致的損失。雖然地產收租股和房地產信託基金(REITs)收入同樣來自房地產,但性質其實大有不同,投資者入市前須了解清楚。

  首先,從派息而言,REITs本質上是一種集體投資,透過信託方式投資於本港或海外的房地產項目,例如商場、寫字樓、酒店及公寓等(物業資產必須佔基金資產至少75%)。這些物業組合為基金帶來穩定的租金收入,除稅後淨收入90%的金額會用作派息,因此深受食息一族歡迎。另一方面,地產收租股的派息,是根據盈利表現及管理層決策而定。

  物業組合擴張方面,根據《房地產基金守則》,REITs被「禁止投資於空置土地或從事或參與物業發展活動」,換言之,房託只能以優化資產或收購資產,以提升租金收入。相反,地產發展商擴張十分靈活,既能投資於空置土地,也能從事或參與物業發展活動。

  房託的信貸也受到限制,其最高借款總額不得超過計劃資產總值的45%,地產發展商則沒有此限制。因此,房託的信貸風險相對較低,但發展空間亦可能因而受到限制。

  值得一提,REITs跟地產收租股各有特點,每種特點既有好的一面,也有壞的一面,例如地產收租股擴張自由度較高,可利用高槓桿買地發展,有更高潛在回報,但一旦遇到經濟不景氣,樓市下行,發展商的高債務可能成為致命傷。

[责任编辑:蒋璐]