【香港商报网讯】本港修例風波持續引發的暴力衝擊持續發酵，中美貿易戰前景又未明，部分原本看好樓市的買家轉而看淡後市，急於把單位脫手，甚至要撻訂離場，近期無論一手樓二手樓市場都湧現不少撻訂個案，部分業主即使是剛需買家，但因為突然失業了，無能力供樓，不得不忍痛撻訂。業界普遍認為，如果香港短期仍未能止暴制亂，樓市撻訂個案還會持續上升。
今年樓市走勢先升後回，但眾多新盤依然熱賣，近期樓市撻訂個案明顯增加，反映看淡後市的買家增加，11月樓市出現連環撻訂個案，遍布各類型住宅。首先，11月底長實（1113）荃灣新盤海之戀?愛炫美，出現4宗撻大訂個案頗為矚目，涉及單位包括5A座31樓A室、5A座31樓B室、5A座42樓B室、5A座41樓B室，成交價介乎2406.2萬至2504.1萬元。買家相信屬投資者，遭沒收20%訂金，支付總價介乎481萬至500萬元，發展商總共沒收逾1978萬元訂金，屬近期撻訂蝕幅最多的一宗。至此，主要新盤11月至今暫時累積錄得約28宗撻訂，直迫上月錄得的31宗。
愛炫美出現4宗撻大訂個案
11月中旬，長實旗下中環迷你豪宅My Central亦出現撻訂個案，涉及單位為12樓F室，實用面積679方呎，單位原於2017年10月以1964.5萬元售出，買家選擇建築期付款，已繳付15%樓價，是次撻訂損失約294.7萬元。
同期，永泰發展的屯門THE CARMEL細價盤亦錄得撻訂個案。據成交紀錄冊顯示，2座8樓C室一房戶單位，買家早於今年1月20日以454.9萬元簽訂臨時買賣合約，於1月25日簽下正式合約，至11月終止買賣，料被沒收樓價10%的訂金，損失約45萬元。
11月上旬，新地（016）南昌站匯璽III，有7宗買家未有再簽署正式買賣合約，撻訂收場損失至少400萬元。而兩周之後，佳源國際（2768）及陞域集團旗下「龍床盤」屯門菁雋亦爆出8名買家撻大訂個案，合共遭殺訂起碼220萬元。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮
對此，利嘉閣地產研究部主管陳海潮慨嘆，連部分年輕剛需買家都要撻訂，反映連串示威暴力衝擊打擊香港經濟，市民面對失業威脅越來越大，所以有些樓市買家選擇盡快離場；而有部分買家甚至已經「失?業」，無可奈可地被迫撻訂。
有部分年輕買家經常換工作，未能保證有穩定的收入就貿然上車，看見樓市轉弱即馬上後悔，陳海潮同意年輕的上車客會容易做出錯誤決定。樓市反覆多變，買家經常心大心細。
地產代理業內人士認為，港府最近推出的新按保安排亦與近期撻訂個案上升有關，因為九成按揭樓價上限由400萬升至800萬元，買家傾向轉買面積較大的單位，令普遍用家及投資者看淡「納米樓」的前景。
新按保為樓市打強心針
政府放寬按保之後，地產代理隨即放出賣家封盤還價的消息，之後的一段時間此類消息越放越多，再然後市場便出現了不少800萬至1000萬元的二手樓成交個案。
這些交投是哪一類買家呢？記者找來了兩宗比較典型的成交個案一探究竟。其中一宗為元朗峻巒1B期5A座中層D室的二手成交，單位實用面積約848方呎，三房套連士多房及工人套房間隔。單位近日以950萬元沽出，折合實用面積呎價約11203元。記者向促成這宗成交的利嘉閣地產王牌屋苑元朗--新時代廣場一行（A組）經理梁偉傑詢問，對方透露買家是40歲的男性「首置客」，可以算是家庭客。
另一宗為藍田麗港城25座高層D室的二手成交，單位實用面積約687方呎，建築面積857方呎，三房套間隔，景觀開揚。單位放盤4日，即獲買家以948萬元買入，較業主原開價1000萬元低52萬元或5.2%，折合實用面積呎價約13799元。利嘉閣地產王牌屋苑匯景分行經理郭麗娟對記者表示，買家是「換樓客」，但也是「首置客」，目測40歲上下的男性，賣掉原先的物業之後，再造九成按揭入市。在這兩個成交個案中，買家與前面提到的年輕剛需客是完全兩個不同的群體。買家正處於職業生涯的最鼎盛時期，同時離退休尚有幾十年時間。
地產業內人士亦提醒買樓人士，放寬按保是一把雙面刃有利有弊，好處當然是幫助買家人士使用更大的財務槓桿，可以購買更貴的物業，但如果樓市下跌，使用九成按保的買家，可能更快淪為負資產，因為買家實際只出一成樓價，九成為按揭貸款，若樓價下跌超過一成，買家持有的物業便資不抵債，故使用九成按保的樓市買家必須謹慎考慮清楚。
陳海潮透露，暴力示威以來，本港樓價徐徐下跌，利嘉閣研究部統計的50大指標屋苑樓價指數顯示，6、7月份樓價跌幅不大，但8、9月跌幅開始加快，目前從5月高位累計跌了5.4%。美聯住宅部執行董事布少明認為，如果沒有是次示威暴力衝擊，本港樓市應該會更旺。
不必對樓市前景太憂慮
本港示威暴力衝擊只要慢慢平靜下來，樓市相信仍有可為，有大行認為，樓市在明年2月前見底。花旗研報指出，港府銳意增加土地供應，包括市場憧憬政府引用《收回土地條例》收回土地建屋等。持續的示威活動掩蓋了香港住宅市場的利好因素，例如潛在的減息機會、政府風險減低、土地供應減少等，故預期一旦社會情況轉趨穩定，市場需求將會見明顯回升。
Q房網香港區董事總經理陳坤興在網誌中說道，無人可以擁有樓市的水晶球，相信在現階段亦無人可以準確預計來年今日的樓價水平，不過正如施政報告中亦已提及，房屋並不是簡單的商品，樓價高企向來是市民最關注的民生問題，因此樓價大升、或是大跌對整體社會而言，都並不是好事。
長者買樓小心中招
買樓前考慮清楚有沒有銀行承造按揭非常重要，高齡人士要買樓，更加切勿勇字當頭，因為樓價高昂，供樓動輒二三十年才供滿，不少銀行不願為高齡人士承造按揭，怕長者未供滿樓已經要同閻羅王報到，所以銀行一般按揭年齡上限為75歲。
據了解，最近新盤海之戀?愛炫美其中一宗撻訂個案，便涉及一位海外華僑長者買家，去年5月購入愛炫美5A座高層一個4房單位作為投資用途，單位實用面積1162平方呎，當時採用發展商提供的「輕鬆置業付款B計劃」，簽訂臨時買賣合約後的360天分四期支付兩成樓價，每期支付5%樓價。買家原本打算用發展商旗下財務公司提供八成半樓價的按揭，但最終該財務公司不批，令買家大失預算，被迫四出找銀行承造按揭，最終亦失敗而回，結果被迫撻訂，料盡失兩成樓價的訂金，約500萬元。
按揭中介業者提醒長者買家，即使有銀行肯承造按揭，供款期亦可能要大為縮短，可能最長只可供15年，甚至5年至10年，每期供樓還款將相應增加，故買樓前切記要預留足夠的資金。
香港商報記者 王丹丹
