【香港商报网讯】臨近年尾，各大內房發展商即將交上全年的銷售成績，其答卷分數如何?是否符合市場預期?另一方面，大灣區惠港新政出台，港人置業限制進一步放寬，料可吸引更多港人到大灣區「上車」。內房發展商亦提前嗅到風聲，在這一年加速爭奪大灣區市場，成績可觀。多間大行發出報告認為明年內房股前景明朗、具有吸引力，而優質內房股中，華潤置地(1109)、越秀地產(123)及龍湖集團(960)尤其值得關注。

　　大摩早前發表報告指，預期內房股在2020年的表現將跑贏恒指，主要是受政策及信貸放寬、優質發展商具穩健的合同銷售及盈利增長，以及估值吸引所帶動，繼續認為內房產業具吸引力。

　　大摩預期，2020年內地房地產銷售額增長5%，當中銷量會輕微倒退1.3%，但銷售價格平均會上升6.4%;新屋動工量增加3%，房地產投資升6%;持續的行業整合會為大型內房股帶來強勁的銷售及盈利增長。

　　瑞信亦認為，目前內房股估值、政策和盈利前景同樣正面，會成明年焦點板塊，並估計內房股在內的中資股，明年可望跑贏大市。花旗估計，明年市場整合會加快，使內房企業有更多可售貨源和加強融資能力，料行業由今年第四季起，因盈利可見度佳有更好表現，續跑贏大市。

　　越秀地產新目標「保八爭千」

　　越秀地產月初公布，11月份實現合同銷售(連同合營項目)金額約78.01億元(人民幣，下同)，按年上升202%;合同銷售面積35.86萬平方米，上升184%。今年首11個月，累計合同銷售金額602.9億元，上升30%，涉及銷售面積279.79萬平方米，上升28%。累計合同銷售金額約佔2019年合同銷售目標680億元的89%。越秀地產表示，有信心完成今年的目標，並透露明年銷售目標是「保八爭千」(保證銷售額達800億元，爭取銷售達千億元)。

　　越秀地產年初引入廣州地鐵作為公司第二大股東，持股佔約20%;並提出「軌交+物業」(即軌道車站上蓋發展物業)的新發展策略。9月份，越秀地產分別以48.8億元和40.3億元，向母企廣州越秀收購廣州蘿崗和陳頭崗兩項新地鐵房地產項目51%權益。

　　越秀地產投資者關係部總經理姜永進表示，預計該兩項軌交房地產項目均在2023年完工，加上早前收購的廣州品秀星圖軌交項目，越秀地產現持有的3個軌交房地產項目總建築面積約320萬平方米，在廣州土地儲備亦增加至逾1000萬平方米。他預計，今年軌交業務至少會有50億元收入，期望5年後可佔整體銷售額四分之一;集團計劃未來每年投入2至3個軌交房地產項目，期望3年後該部分業務能形成良性互動，即軌交項目銷售現金流足夠支撐新項目的投入。姜永進透露，蘿崗項目已於上個月底開售，陳頭崗項目預計將於本月底開售。

　　瑞銀早前發布報告稱，首予越秀地產評級「中性」，目標價1.7元(港元，下同)(昨日收市價1.75元，已超目標價)。報告指，越秀地產為內地房地產發展商中唯一一間有房託基金(即越秀房產信託基金(405))於本港上市，可釋放其投資物業的價值。該行預計越秀地產今明兩年合約銷售可以每年18%的幅度增長，至2020年合約銷售可達800億元(人民幣，下同)，同時料毛利率於2019年至2021年下降，拖累2018年至2021年之盈利複合增長率至僅得8%，主要因為配股予廣州地鐵攤薄了每股盈利。

　　華潤置地看好大灣區寫字樓

　　華潤置地公布，截至2019年11月30日止一個月，該公司及其附屬公司實現總合同銷售金額約261.4億元，總合同銷售建築面積約145.28萬平方米，分別按年增長49.1%及20.0%。同期，權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別約183.3億元及118萬平方米。2019年1至11月累計總合同銷售金額約2266.7億元，總合同銷售建築面積約1235.14萬平方米，分別按年增長19.5%及13.7%。

　　2019年11月份投資物業實現租金收入約10.74億元，按年增長28.9%。2019年累計投資物業實現租金收入約111.28億元，按年增長30.0%。華潤置地年初時表示，公司今年銷售目標為2420億元，前11月已大概完成全年目標93.67%。

　　11月份新增土儲方面，華潤置地在東莞、唐山、南京、長春、呼和浩特、深圳及哈爾濱收購了8幅地塊，總樓面面積約176.51萬平方米，收購應付權益土地金額約為86.63億元。

　　在大灣區市場，華潤置地亦一直緊密布局，截至去年底，華潤置地位列2018年粵港澳大灣區土儲貨值第15位，土地儲值遍布深圳、中山、珠海、佛山、東莞、江門、肇慶。華潤置地執行總裁沈彤東亦看好粵港澳大灣區寫字樓市場。他表示，華潤置地將重點布局大灣區核心城市，土儲面積佔比達87%。目前華潤置地切實落實跟進的項目達18個，預計總建築面積接近2400萬平方米，預計2022年開始有簽約額。

　　龍湖提前完成全年目標

　　至於龍湖集團本月公布，11月份實現合同銷售金額210.8億元，按年增長16.8%，合同銷售面積123.4萬平方米。截至2019年11月底，累計實現合同銷售金額2227億元，按年增長22.2%，合同銷售面積1315.1萬平方米。按照2019年全年銷售目標2200億元來計算，龍湖已提前完成全年目標。

　　雖然環渤海、長三角是龍湖地產的優勢地區，但龍湖集團執行董事兼CEO邵明曉表示，未來龍湖亦會在粵港澳大灣區加大投資。龍湖在上月中宣布與正勢控股集團在廣州簽訂戰略合作協定，圍繞大灣區核心城市開展城市更新業務進行合作。

　　自2013年進入大灣區，龍湖已成功開發了20餘個項目，邵明曉在中期業績會曾表示，公司看好大灣區，已經進入7個城市，有約150多萬平方米土地儲備，權益儲備超過100萬平方米，貨值逾530億元。

　　截至2019年6月30日，龍湖土地儲備合計7093萬平方米，權益面積為4911萬平方米。土地儲備平均成本為每平方米人民幣5632元，為當期簽約單價的34.7%。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區、華南地區及香港地區的土地儲備分別佔土地儲備總面積的31.8%、28.8%、21.5%、10.1%、7.7%及0.1%。

　　瑞信近日就合理增長(料2018年至2021年每股盈利複合增長率逾15%)及合理估值(預測明年市盈率少於20倍)情境下挑戰了14隻「估值合理的增長股」推介名單，華潤置地及龍湖集團亦在列。

       香港商報記者 范曉昱