廣州九成地王可盈利-香港商报
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廣州九成地王可盈利

2020-01-07
来源:香港商报

  2016、2017年是廣州土地市場的高熱期,尤其是2017年時代中國(1233)競得的海珠區石崗路純宅地塊,樓板價高達55437元人民幣/平方米,在之後的近三年內均保持廣州最高樓板價的紀錄。其後,儘管最高樓板價未被刷新,但荔灣、天河、南沙、花都等多個區域地王最高樓板價被不斷刷新,尤其是南沙區,在自貿區和大灣區的雙重利好加持之下,溢價率在全市居於首位,市場熱度猶存。

  現如今,這些地王逐漸進入銷售階段,同時考慮到2018年四季度以來廣州樓市限價有所放鬆,房價有了一定程度的上漲,在這樣的環境下,廣州的地王們如今生存狀態如何呢?盈利狀況與其他城市有何差異?

  限價鬆綁盈利空間擴大

  總體來看,與廈門和上海地王動輒半數虧損、北京和杭州七成地王虧損不同,廣州地王的日子比其他城市要好得多,地王虧損的比重不足一成。究其原因,一方面是由於廣州自2018年四季度限價明顯鬆綁,房價有一定程度的上漲,使得地王的盈利空間逐漸擴大。另一方面,也有廣州的土地出讓價格相對較低的原因,相當一部分地王是越秀(123)、保利(119)等國企競得,多為零溢價成交,在限價放鬆的利好之下,這些地王的盈利自然不成問題。

  值得注意的是,2017年「3.30」調控之後,廣州土拍規則趨於多元化,而出讓底價也根據此前成交的地王價格做了市場化的調整,即使在低溢價成交之下,按照目前的市場價來出售的話,這些地王未來入市也無法達到2016、2017年地王的盈利水平,大部分會保持保本或者微利,一旦遇到市場的調整,盈利空間或將收窄甚至於虧損。

  另外,統計局數據顯示,近3年廣州常住人口年均增量達47萬人,即使剔除掉人口自然增長量,年均人口淨流入量也超20萬,成為樓市需求增長的有力支撐。從房價層面,廣州新房價格雖然有所上漲,但是與北、上、深三城相比,房價依然處於相對低點,同時廣州作為粵港澳大灣區的中心城市,所受利好是毋庸置疑的。在近幾年內,廣州購房需求的年增量仍可保持在1000萬平方米以上;對於房企而言,有規劃利好、同時供地較多、房價上漲預期較佳的增城和南沙區域,可予以重點關注,適時補倉。

  易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

  (逢周二刊出)

[责任编辑:程向明]