摘要： 新建3大赌城和即将举办的奥运会虽然给日本房产市场带来交易小高峰，呈现出爆发性发展的商业设施市场，价格逐渐升高的公寓和低迷化的个人住宅市场相交杂的形势。
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2018年度，日本公寓的成交量创下了2014年以来的新高，而且平均价格突破了历史最高值。
目前的日本房地产市场，大体上可以用三句话概括，分别是：爆发性发展的商业设施市场，价格逐渐升高的公寓和低迷化的个人住宅市场。
日本的租房市场和二手房市场也用三点来概括，那就是：平静的租赁市场，稳定发展的二手房市场以及火热的商业设施市场。
目前日本发展比较快、前景比较好的商业设施是都市的写字楼、酒店、民宿以及养老院。
3处赌场、1次奥运会搅动了日本房产市场
2019年12月25日，东京地方检察厅特搜部以涉嫌受贿逮捕了日本自民党众议员秋元司，这个主持日本新建赌场业务的大臣被怀疑从中国企业收受了近370万日元现金的贿赂。
这则新闻之所以引人注目，是因为其担任的职务：内阁府副大臣(相当于副部级)，主要负责引进包括赌场在内的综合度假村的工作。2016年12月，在自民党的支持下，日本国会通过《博彩业解禁法案》;2018年7月，日本国会正式通过综合度假村实施法案，进一步为日本国内开设赌场扫清了法律上的障碍。
据日本大和综合研究所估算，如果日本国内开设3处综合度假村，每年运营预计将带来约2万亿日元(约合1, 280亿元人民币)的经济效益。
自从消息传出来以后，再加上2020年的东京奥运会这一历史性事件，大阪、北海道和福冈这些有可能被选为度假村备选地的靠海郊区以及东京尚未完全开发的千叶等郊区的地价一路飙升。
逐渐回暖的日本房地产市场
说起日本的房地产市场，最出名的一件事可能就是房地产泡沫事件。
日本的房地产泡沫事件出现在上世纪80年代末90年代初，当时的日本处在经济高速发展期，高速发展的经济也带动了房地产市场的发展。巅峰时期，日本东京都23区的地价总和几乎能把整个美国给买下来。然后，90年代初，日本政府出台了《关于控制土地相关融资的规定》 ，直接戳破了房地产市场的泡沫，造成了日本经济的大规模崩盘。
在这起事件之后，日本的房地产市场退出了一线舞台，开始进入缓慢的回复期。直到现在，日本的房地产市场已经有了很长一段时间的平稳期，
但是，2020年东京奥运会的召开和上文说的所谓的3处综合度假村，往原本平静的日本房地产市场中又丢了一枚不大不小的石子，让日本的房地产市场出现了一点有趣的变化。
目前的日本房地产市场，大体上可以用三句话概括，分别是：爆发性发展的商业设施市场，价格逐渐升高的公寓和低迷化的个人住宅市场。
首先是商业设施市场
商业设施市场迎来爆发性增长的根本原因是东京奥运会的召开，直接原因则是日本政府牵头开展了“日本东京都再建设计划”以及office市场需求量的上涨。随着奥运会即将在东京召开，日本政府将东京都化为了“国家战略都市计划建筑物等整备事业区”，准备将东京都打造成世界第一的商业地区，为将来大规模引进外国人才做准备。
随着国家法令的颁布，东京都港区、新宿区、原宿区、涩谷区等地先后颁布了《东京都市计划第一种市街地再开发事业企划书》，开始着手对大手町、虎之门、麻布台、西新宿、涩谷等地区进行大规模的城市改造。日本最大的几家房地产商，如三井不动产、三菱地所、住友不动产、东急不动产和野村不动产等企业都将参与城市再开发计划。
东京都地区的再开发计划和未来发展计划的颁布，直接炒热了整个东京都地区的商业用地市场。从2018年开始，日本东京都的商业设施供给量开始明显升高。
图2：东京23区内大型写字楼供给数量推移。数据来源：《東京23区の大規模オフィスビル供給量調査》 ，日本MORITRUST。图表为钛媒体驻日研究员整理。
2019年4月15日，日本MORITRUST发布的调查结果显示，东京23区内大型写字楼从2018年开始，供求数量开始明显升高，尤其是在2020年东京奥运会召开的时候，预测会有一次爆发性的增长。东急不动产于2019年11月2日开放的涩谷第一高楼“涩谷Scramble Square”在9月底的时候内部的商业用办公室就被抢购一空，这也是最近东京都内写字楼市场的一个缩影。
当然，商业设施的增长曲线一直符合“增长-下降-再增长”的模式，这次也不例外。商业设施市场在2020东京奥运年迎来最后一波爆发性增长之后，就会像1999年、2008年和2013年一样迎来爆发期之后的低谷期。不过，总体来说，日本东京的商业设施市场依然比较稳定且前景较好。
接下来是日本的公寓市场
2018年度，日本公寓的成交量创下了2014年以来的新高，而且平均价格突破了历史最高值。
图3：日本全国公寓交易情况。数据来源：《全国マンション市場動向》，日本不动产经济研究所。图表为钛媒体驻日研究员整理。
总体来看，日本的公寓市场稳中有升，不仅成交量创造了14年以来的新高，而且价格基本一直在上涨。这可能出乎了大多数人的预料，因为现在日本已经开始步入老龄化社会，出生率和劳动力数量下降严重，作为住宅用房地产的公寓的市场前景并不乐观。所以，在2014年日本的公寓交易量出现了断崖式的下跌之后，有不少人认为日本的公寓市场会就此萎靡下去。但是实际上，日本的公寓市场不但稳定，而且还甚至涨了价，这是怎么回事?
其实背后的原因很简单，因为公寓大部分都位于大城市。
日本的住宅总体上可以分为两类，一类是“一户建”，另一类就是公寓。所谓的一户建，有点类似于我们的自建房，在一块地上盖起一座二层或者多层的小楼来供自己一家人居住。由于一户建对于土地的利用程度要远远低于高层公寓，因此一户建大部分都分布地价比较便宜的农村，而公寓则大部分都分布在地价比较高的城市。
总体来说，日本的人口虽然一直在减少，2018年度的新生儿数量甚至已经跌破了90万，但是由于对外国人才的引进和农村劳动力的流入，城市的劳动力数量并没有很明显的减少，因此大部分分布在城市且面向城市工薪阶层的公寓需求量一直都不小，日本的公寓市场也就相对比较稳定。
相比于比较稳定的公寓市场，日本的个人住宅市场就不是那么乐观了。
个人住宅市场低迷
图4：日本全国住宅建设数量变迁。数据来源：《平成30年住宅・土地統計調査》，日本国土交通省。空房率的预测值出自日本野村综合研究所，图表为钛媒体驻日研究员整理。
虽然日本没有专门开展关于一户建的调查，但是日本各大房地产商会根据每年公司的项目数量来统计每年新建住宅的数量。图四为日本全国住宅建设数量的变迁以及空房率的变迁。可以很明显的看到日本的住宅建设数量总体呈现减少的趋势，并且减少的速度会在2020年东京奥运会之后明显加快。另一个值得注意的点是，根据日本野村综合研究所的推测，空房率将会在2020年之后显著升高，这也意味着，届时不仅仅新房交易市场会收到巨大的冲击，二手房租赁和交易市场也会受到波及。
住房市场寒冬的背后，是日本极为不平衡的城乡发展状况。
上文已经提到，日本的城市地区由于地价昂贵，很少会出现一户建形式的住宅，大部分居住用地上都会建设高层公寓，而农村地区由于地价便宜，为了停车和生活方便，大部分人会选择一户建的形式。因此，在公寓市场稳定的背景下，住宅市场依然遇冷，其背后的原因只能是个人住宅市场，也就是一户建住宅市场的低迷了。
实际上，一户建市场的低迷是可以想象的。日本的总人口数量自2010年以后已经开始快速下降，在加上日本城乡发展极度不平衡，农村劳动力大量流入城市，其结果是城镇人口数量虽然下降较慢，但农村人口数量下降极快。
图5：日本城乡人口数量推移。数据来源：《国势调查》，日本总务省;《日本の地域別将来推計人口(平成25年3月推計)》，国立社会保障・人口问题研究所。图表为钛媒体驻日研究员整理。
2020年，日本总人口在持续下降的情况下，城镇人口比例已经接近70%，并且高龄人口比例也已经达到了29.1%，这两个数字预计会在未来持续升高。在2040年这个节点，日本的城镇人口比例会正式突破70%，高龄化人口比例会正式突破35%，到时候日本的个人住宅市场将会面临更加严重的考验。
虽然现阶段，凭借农村劳动力的流入和外国劳动力的流入，日本的城镇人口减少幅度还较小，公寓市场也相对比较稳定，但是主要位于农村的一户建个人住宅市场的低迷已经不可避免。
总体来说，目前的日本房地产市场处于回暖期，投资的热门是大城市的商业设施和公寓住宅，而一户建个人住宅的市场非常低迷，除了建来自己住这种情况，很少有人再去农村买一户建了。（郭虹妘 ）
