隨著房地產行業從增量市場進入存量市場，整體規模幾乎見頂，恒大（3333）、旭輝 （00884）等規模房企提出了提質增效、提高權益保證利潤的發展的戰略；但與此同時，部分房企卻開啟了尋地合作計劃，意圖通過開放合作比例維持行業地位、尋求規模進階。一方面是「提質增效」追求精細化發展，另一方面是「分享權益」撬動規模快速增長，此背景下房企合作開發的意願也出現分化。

　　合作開發已是常態

　　近期中梁(2772)、華潤(1109)、中海(688)、中交等房企陸續發布「尋地合作計劃」，提出以戰略合作、股權合作、聯合拿地、收並購、代建、城市更新、國企混改、勾地、舊城改造等方式獲新項目的需求。主要以國企、央企為主，且範圍基本上集中於一二線和強三線城市。而越秀(123)、融信(3301)、首創、奧園(3883)、弘陽(1996)、正榮(6158)等多家上市房企也在業績發布會中表達了2020年還將繼續增加土地聯合獲取開發、增強合作、降低成本的投資態度。

　　諸如此類的「尋地合作計劃」發布，一方面是在「房價維穩、地價難降、利潤空間收窄」的大背景下，倒逼房企在2020年不得不大力拓寬拿地渠道、控制拿地成本。優質城市在配建房、自持等約束條件下，優質地塊的隱形樓板價持續上漲，限價短期尚未放寬，企業的運營難度加大、盈利空間漸窄。另一方面，回歸二線的戰略驅使下，僧多粥少導致優質城市拿地艱難。自2019年企業提出回歸一二線之後，一線城市和二線城市全年成交建面同比分別上升11.07%和9.64%，但其中上海和深圳除去特殊屬性用地後，成交建面同比各自下滑5.32%和10.37%。可以看到，優質城市、優質地塊仍處於僧多粥少的態勢，招拍掛撿漏難度大，導致諸多房企「不得不」開展尋地合作計劃。

　　事實上，合作拿地、合作開發對於房企而言並非新鮮事，絕大多數房企都已經參與，且合作比例並不低：從上市公司披露的2019年新增拿地來看，僅有中海、榮盛、雅居樂(3383)和新城(1030)等少數幾家房企權益比例維持在80%以上，在上市房企中屬於新增土儲權益較高的企業。大部分上市公司的新增土儲的權益比例在50%至80%以內，包括龍湖、萬科、綠城、中梁、世茂等龍頭房企；此外，融信、大發、德信的權益比例分別低至47%、46%和39%，這些企業大部分拿地以合作為主，且在合作中的權益占比並不高。

　　較低水平的權益拿地比將影響合同銷售權益佔比，使交房時營收權益占比下降，最終導致公司的報表質量下降，未來的歸母利潤增長。

　　易居(中國)企業集團研究總監   洪聖奇

　　(逢周二刊出)