城市群發展時間線和發展強度預測
【香港商報訊】記者王曉蕾報道：仲量聯行30日發佈的《粵港澳大灣區：前行之路》研究報告指出，粵港澳大灣區（大灣區）城市間的超強協作能力將大灣區造就成為真正意義的世界級超級城市群。報告稱，大規模基礎設施建設帶來的交通連接性增強，將在未來幾年內進一步加深大灣區城市之間的經濟聯繫，大灣區的持續穩步發展，也將使得幾乎所有地產板塊受益。該研究報告從空間地理信息的視角入手，應用引力模型的一種變體，對大灣區城市間的經濟聯繫進行分析，以全新視角審視了大灣區，並指出大灣區所蘊藏的地產機遇。
造就真正意義的超級城市群
依據模型，城市間的經濟聯繫與每個城市的經濟產出成正比，與城際交通時間成反比。因此，兩個城市的規模越大，城際交通時間越短，相互之間的影響程度便越高。
未來 城市網絡：交通連接性及經濟聯繫
仲量聯行研究發現，近年來，大灣區的交通基礎設施日益改善，區內城市間的直達路線，尤其是來往非核心城市的直達路線變得更多。高速鐵路網的擴張，大幅縮短了城際交通時間，從而人們可以用更短的時間到達更遠的城市。隨着城際交通時間大幅縮短，在過去幾年裡，大灣區核心城市間的經濟聯繫日益緊密。
物流地產土地價值潛力
「超級城市群是區域一體化程度更高的城市群，其功能更接近於單一經濟體。」仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪指出，隨着《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的出台，珠三角正逐漸成為中國超級城市群的典範，開始表現出單一城市的很多特徵。
在吳仲豪看來，大灣區使得每家企業對勞動力、設施和供應商的獨特需求能更好地得到滿足。「技術勞動者在大灣區內出差或調任至任一城市極為方便，同時物資在大灣區內的流轉效率也大幅提高，更為重要的是，快捷而豐富的信息、思想交流促進了更多的學習與創新，大灣區內的專家通過高頻交流所產生的合作與創新，是分散的城市群難以企及的。」
重塑大灣區未來的增長模式
「城市之間日益加深的經濟聯繫，正在重塑大灣區未來的增長模式。」仲量聯行華南區研究部總監曾麗指出，大灣區的增長動力將從原本經濟聯繫尚未十分緊密的廣深港三核心轉化成以深圳為首要增長極、廣州和香港作為重要增長引擎的多級模式。在未來五年內，大灣區的增長動力，除了廣深港三個核心城市之外，還將來源於三個重要的城市群：香港-珠海/澳門-深圳，深圳-中山，深圳-東莞-廣州-佛山。
仲量聯行研究發現，近年落成的港珠澳大橋和擬建的深珠通道將極大地促進珠江兩岸城市居民之間的快速流通，而即將完工的屯門至赤鱲角連接路及擬建的屯門西繞道將進一步提升這些城市之間的連通性。在未來幾年內，城際合作潛力將進一步被激發，香港-珠海/澳門-深圳將成為旅遊業和零售業的黃金三角。
目前正在建設的深中通道在完工後，則將對深圳和中山這兩座城市的發展格局產生深遠影響，兩個城市將形成很強的互補性。深圳的一些製造業企業將考慮把工廠遷至中山，產業轉移的同時也將促使勞動人口的移居，中山將隨之開始新一輪的城市化擴張。
仲量聯行研究指出，深圳-東莞-廣州-佛山這一「四城集群」則是大灣區內最強大的城際合力。該「四城集群」將在深圳的主導下建設全球創新中心這張大灣區名片，還將努力發展成為全球高技術製造業和先進制造業的中心，並將決定區域內科技產業與製造業的未來。
各地產板塊均將受益
仲量聯行研究預計，在大灣區，地方政府可能會將公共交通導向型開發（TOD）作為推動新區開發的首選方式。地方政府可以利用TOD項目和當地交通樞紐周邊所規劃的大型居住社區來吸引經驗豐富的開發商。如此一來，新區便可以在TOD項目的基礎上進行開發，並繼續吸引其他開發商參與區域建設。
在曾麗看來，未來，除了中央商務區和其他核心地段外，主要交通樞紐及在建交通基建項目周邊也將出現更多的新商務區，TOD項目將在這些新商務區大量湧現。「TOD這類開發項目通常在土地溢價、租金和資本增值方面的表現出色，但要求開發商擁有豐富的TOD經驗及專業的運營管理能力，對於計劃投資大灣區的海外或香港地區的開發商和投資者，是不可多得的機遇。」
仲量聯行研究認為，長遠來看，幾乎所有地產板塊均將受益於大灣區的持續穩步發展。比如，穩健的經濟增長將支撐辦公樓需求的增加，需求和租金增長將很快重回上行的長期軌道；物流地產方面，大灣區內外路網密度的大幅提升有助於成熟市場的租金上漲，同時為大灣區以外的新興市場帶來投資機會；大灣區主要內地城市的人均優質零售面積仍落後於上海與北京，只要開發商和投資者們能夠有的放矢，便能發掘大量進駐大灣區零售地產市場的潛在機會。
吳仲豪指出，「經濟聯繫及其所連結的城市群構成了大灣區持續穩步發展的基石，若任一物業板塊由於暫時的外部衝擊或短期阻力而使資產價格走低，投資者們更應該抓住機遇加倉大灣區，以期獲取豐厚的長期回報。」
