內房部署分拆業務上市。

　　內房近年分拆成風。一眾「大孖沙」除了把旗下物業管理業務分拆外，為了提升物業銷售的品牌效應，亦部署把不少具潛力的業務分拆上市。分析稱，繼物管後，未來內房的分拆焦點，將逐步轉移至代建、室內裝修及輕資產等旁支業務，從而為內房母企塑造最強品牌。香港商報記者  鄺偉軒

　　顧名思義，「代建」是指發展商代替另一發展商或政府，就單一項目進行建築工程，而當前內地的代建主要分為三類：政府代建、商業代建、設計及諮詢服務。研究內房多年的華坊諮詢評估董事總經理盧銘恩稱，過去8至10年，代建在內地的需求殷切，不少內地發展商因此銳意開拓代建業務。而時至今天，不少內房的代建業務已經相當成熟，符合分拆條件。

　　代建業務可望獲較高估值

　　盧銘恩估計，觀乎本港少有從事代建的發展商，料首批被內房母企分拆的代建公司，與早前被分拆的物管公司相比，可望取得較高估值。在一眾內房股中，暫時只有綠城中國(3900)把旗下的代建業務，即綠城管理(9979)分拆上市。目前，擁有代建業務的內房股，包括華潤置地(1109)、雅居樂(3383)、建業地產(832)及當代置業(1107)等。

　　除代建業務外，盧銘恩估計，內房下一步的分拆目標，還包括其產業鏈下游的裝修、綠化、園林等業務，但相信目前有能力分拆上述業務者，僅限於龍頭及從事高端物業發展的內房企業。事實上，雅居樂已於6月底把從事綠色生態景觀及智慧裝飾家居服務的雅城集團分拆，並向港交所(388)提交上市申請表格(即A1表格)。

　　坊間認為，內房早年瘋狂分拆物管，是藉此套現減債，盧銘恩認為，對內房而言，分拆只能間接推動主業(物業發展)發展，雖然分拆項目為其中一個融資手段，但至目前為止，售樓仍是內房最主要的套現方式。

　　內房新產業具潛力

　　除代建、室內裝修及輕資產外，內房還有多少分拆潛力？一眾內房股除了經營物業發展及相關業務外，還有從事醫療、醫藥、環保、文創，甚至旅遊。其中，佳兆業(1638)的醫療板塊方面，除醫療器械部分早年借殼美加醫學(876，現已易名佳兆業健康)上市外，其餘醫藥及醫療服務部分，皆有獨立上市的潛力。

　　至於碧桂園(2007)，除近年成功分拆物管板塊碧桂園服務(6098)外，觀乎氣候暖化問題越趨嚴重，在中長線而言，旗下農業業務有望獨立上市，並且成為資本市場追逐的對象。碧桂園的農業業務包括智慧種業、農業科技園及社區生鮮門店等。

　　另外，雅居樂旗下的環保業務，也有望獨立上市。雅居樂的環保業務涉及固廢處理、生態產業園、智慧水務及生態修復。雖然雅居樂於6月底已搶先一步把雅城集團分拆，但其環保業務仍有望跟隨其後獨立上市，若然成事，將有利母公司藉分拆項目集資，充實資金。

　　【拆局解碼】分拆物管旨在行業併購

　　近年內房分拆物管成風，分析認為，此舉除了旨在釋放母公司的潛在價值，更因為內地物管行業分散，故期望藉把物管板塊獨立上市後，透過新上市的物管板塊，進行物管公司併購。

　　物管分拆潮未完

　　光大新鴻基財富管理策略師溫傑稱，當前市場喜歡物管概念，故不少內房因而把物管分拆，從中融資，並藉此部署日後再批股、配股及發債，觀乎仍有不少內房未把物管分拆，相信物管分拆潮仍未完。華坊諮詢評估董事總經理盧銘恩也指，內房分拆物管上市，有助對物管同業提出併購，提升市佔率。

　　有分析員稱，當前內地物管行業分散，「是使只是管理幾幢物業，已足夠成立一家物管公司」；市場雖然視物管股為「舊經濟」行業，卻擁有「新經濟」的增長，冀透過炒高股價，谷高估值，繼而可配股集資，最後以較低估值，向同業提出併購。

　　綜合市場消息，有望下半年或明年把物管業務分拆者，包括恒大集團(3333，分拆恒大金碧)、華潤置地(1109，分拆華潤物業)、合景泰富(1813，分拆合景悠活)、世茂集團(813，分拆世茂服務)及佳源國際(2768，分拆佳源服務)等。其中合景悠活、佳源服務及世茂服務更已上載招股書。