據內地媒體報道，中國人民銀行、住建部將召集部分房地產公司8月20日起在北京面談，目前，已有多家房企收到通知，並將赴京與監管部門進行溝通，或為了解行業對融資新規的反應。受訪專家認為，監管層此舉釋放了不希望資金過多流入房地產市場的信號，未來高槓桿、高負債運作的房企的融資渠道將不可避免會受到影響，房企後續在金融融資、槓桿操作等方面需要謹慎。香港商報記者 朱輝豪

　　防資金過多流入樓市

　　據內媒此前報道，監管部門為控制房地產企業有息債務規模，出台新規對房企按「紅橙黃綠」四檔管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1倍。

　　對於此次監管部門召集部分房企赴京面談，分析人士認為，此舉向外界釋放的信號非常清晰，就是對房企融資層面進行管控，要求房企管住有息負債，同時降低負債率，防止資金過多流入房地產市場。

　　中原地產華南區總裁李耀智在接受本報記者採訪時表示，監管部門的目的是希望整個房地產健康發展，不出現大的泡沫，因為資金過多流入房地產市場一定會有泡沫出現。從今年上半年的情況來看，新冠肺炎疫情對房地產市場的影響並不大，樓市反彈比預期快，第二季度房企拿地還是相當踴躍，部分房企的半年報實際上也不差。而從7月初開始，深圳、東莞、杭州等樓市過熱的城市也陸陸續續出台了加強版的調控政策。一系列動作表明，「房住不炒」的大方向並未改變，因此監管層希望房企注意過度負債高槓桿運作的風險。

　　房企融資或將受阻

　　受疫情影響，今年上半年，中國採取了相對寬鬆的貨幣政策，房企融資環境有所放鬆，但在下半年再次出現收緊趨勢。貝殼研究院發布的數據顯示，今年前7個月，房企境內外債券融資累計約7379億元，整體融資規模佔2019年全年的62.5%。其中7月單月，房企境內外債券融資共發行109筆，累計約1234億元，同比上升6%。

　　李耀智認為，如果實施「四檔管理」和「三道紅線」的融資新規，無疑將對部分房企的融資行為產生影響，房企加槓桿的空間將被壓縮。「最近幾年，部分房企的資產負債率非常高，如果按照融資新規，這些企業可能達不到融資的門檻。監管層按照不同房企的財務情況進行管控，在融資方面有不同的對待和警示，這是對房地產市場健康發展的一個重要環節。」李耀智說。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，監管層的核心就是後續的「四檔管理」和「三道紅線」。從四檔管理的角度看，主要包括「紅橙黃綠」四個模式。雖然此類管理的內容沒有提及，但實際上對房企本身是有啟發意義的，後續房企本身也需要積極建立此類四檔管理模式，尤其是融資部分、投資部門和營銷部門需要密切配合。而從三道紅線的角度看，這三個指標也是目前分析房企經營的非常核心指標，後續也成為監測房企經營的重要內容。

　　房住不炒一直未變

　　鑒於此次融資新規將令部分房企融資受阻，市場人士認為房企會採取相應的策略進行應對，比如負債過高的房企可能會加快資金回籠的速度，包括降價促銷、轉讓項目等，以改善負債率和融資結構。

　　嚴躍進提到，由於近期正處於房企半年報發布的關鍵時期，此類財務指標若是觸碰監管紅線，很容易引起問題，所以這要求相關房企積極做重視。一方面是，注重下半年融資連接埠和投資連接埠的關係，注重對高負債項目的處理;另一方面是，對於一些債務壓力大的企業，後續需要不斷嘗試降低負債，甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。此外，對於地王等項目需要謹慎，雖然沒有特別明確的政策要管控這一領域，但往往金融政策寬鬆的時候，各類資金會違規進入地王項目，所以後續拿地方面要防範風險，尤其是熱門地塊方面。

　　在政策影響之下，李耀智認為，房企的動作可能會偏向保守一點，即避免積極勇猛。「『房住不炒』的調控政策其實一直未變，監管層不希望房地產市場有太大的波動，過熱發展。因此，在調控政策加強的背景下，房企不應該採取冒進的政策，而是回歸理性發展的層面。」李耀智說。