近日，住建部、央行等部門共同出台的房地產「三道紅線」融資政策給剛回暖的房地產市場帶來了一絲涼意。

　　據該政策描述，房企融資的「三道紅線」分別為：剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1倍。

　　而「三道紅線」均超過的房企列為「紅檔」，有息負債規模不得增加;超過「二道紅線」的房企列為「橙檔」，有息負債規模年增速不得超過5%;只超過「一道紅線」的房企列為「黃檔」，有息負債規模年增速不得超過10%;「三線」均未超過的房企列為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。

　　換句話說，「三道紅線」無論是超過還是未超過，房企有息負債都將受到嚴控。房地產本來就是一個高負債的行業，資產負債率超過70%的房企數不勝數。

　　對此，時代數據以2020年中期數據為准，對220家A股、港股、美股上市房企進行「三道紅線」相關指標分析，發現，有45家房企三線全超，列為紅檔;有37家房企超過兩道線，列為橙檔;有73家房企超過一道線，列為黃檔;另有65家房企列為綠檔。

　　具體來看，融創中國(1918.HK)、綠地控股(7.160, -0.22, -2.98%)(600606)、富力地產(2777.HK)、華夏幸福(16.120, -0.19, -1.16%)(600340)以及近期「暴雷」的泰禾集團(5.360, 0.02, 0.37%)(000732)均穩穩的踩了「三道紅線」;萬科(000002)、碧桂園(2007.HK)僅踩了「剔除預收款後的資產負債率大於70%」的一道「紅線」，保利地產(16.290, -0.32, -1.93%)(600048)未踩「三道紅線」。

　　值得注意的是，在橙檔房企中，五洲國際(1369.HK)淨負債率為負值(-199.35%)是由於其股東權益為負值(-43.23億元)，說明該房企已經虧損過多，資不抵債;在綠檔房企中，渝開發(4.150, 0.03, 0.73%)(000514)、臥龍地產(5.080, -0.04, -0.78%)(600173)、大龍地產(2.890, 0.05, 1.76%)(600159)等26家房企的淨負債率為負值，則是由於其賬上現金大於有息負債，說明企業安全性很高，基本上沒有有息負債。

　　預收款Top20房企中，14家需增加

　　對於超過第一個「剔除預收款後的資產負債率大於70%」指標的房企來說，他們需要通過加大物業銷售力度、增加預售按金等形式，達到增加「預收款項」或者「合同負債」來達到降低該指標的目的。

　　據時代數據以2020年中期數據為准統計，在預收款Top20房企中，有14家房企剔除預收款後的資產負債率大於70%。其中，碧桂園(2007.HK)預收款項最多，達到6858.18億元;其次是萬科(000002)，為6159.1億元;第三是綠地控股(600606)，為3933.58億元。

　　據時代數據估算，在總資產和總負債變化不大的情況下，碧桂園(2007.HK)、萬科(000002)、綠地控股(600606)分別需要增加約5000億元、約3000億元、約3300億元的預收款才能令其剔除預收款後的資產負債率不大於70%。

　　26家房企有息負債超千億

　　對於超過第二個「淨負債率大於100%」指標的房企來說，他們需要通過以減少有息負債為主、增加企業現金為輔的方式，達到直接降低淨負債率。此外，房企還可以通過增加「股東權益」的手段降低淨負債率，但是這一手段並不是「三道紅線」融資政策所倡導的。

　　據時代數據以2020年中期數據為准統計，在220家上市房企中，有26家房企有息負債超過了1000億元;有26家房企有息負債介於500億元至1000億元之間;有68家有息負債介於100億元至500億元之間;另有100家房企有息負債低於100億元，其中7家有息負債為0。

　　4家房企短期債務超千億

　　對於超過第三個「現金短債比小於1倍」指標的房企來說，他們需要通過減少短期債務、並同時增加企業現金的方式，達到直接增加現金短債比。

　　據時代數據以2020年中期數據為准統計，在220家上市房企中，有4家房企短期債務超過了1000億元。此外，近期「暴雷」的泰禾集團(000732)現金僅為43.05億元，短期債務卻達到682.37億元，現金短債比僅為0.06。

　　150家房企賬上現金不足100億

　　與此同時，現金也是改變「淨負債率大於100%」、「現金短債比小於1倍」兩大指標的決定性因素。對於房企來說，如果不能通過增加有息負債來增加現金的話，那只能盡可能快的賣房去庫存了。

　　據時代數據以2020年中期數據為准統計，在220家上市房企中，只有7家房企的賬上現金達到1000億元，而賬上現金不足100億元的則有150家。其中，碧桂園(2007.HK)現金最多，達到2055.22億元。

　　對於整個房地產行業來說，有息負債普遍過高，而回款不及時又會造成房企現金流緊張，從而進一步增加了房企的償債壓力。這也是泰禾集團(000732)349億元債務違約的根本原因。

　　因此，對於房地產「三道紅線」融資政策說，降低房企的有息負債才是其最終目的。而隨著「三道紅線」全面實施的時間越來越近，房企們降負債去庫存的步伐也只會越來越快。