作者：易憲容

　從國家統計局公布的資料來看，今年新冠病毒疫情爆發之後，可能復蘇反彈最快的行業是房地產市場，因為銀行信用的過度擴張，把按揭貸款利率降低到歷史最低水平，降低住房按揭貸款准入門檻，肯定會刺激內地居民利用銀行金融槓桿湧入房地產市場，估計這是中國房地產市場快速復蘇的動力。中國是這樣，連歐美各國的情況也是如此。比如，今年1至8月住宅銷售面積仍然處於負增長2.5%，但住宅銷售額增長則達到正4.1%。兩者這樣大的差距，意味儘管爆發新冠病毒疫情，但內地絕大多數城市的房價仍然還在上漲，只要房價在上漲，只要房價上漲的預期不逆轉，房地產投機炒作者就會湧入市場。

　房地產業融資收緊

　何也？最為重要的原因是，儘管政府對房地產市場的定位「房住不炒」，但以投資炒作為主導的房地產市場性質並沒有多少改變。只要這個市場的性質不改變，再加上銀行信貸利率降到極低水平，那麼住房投機炒作者就不僅不會離開市場，反之還會湧入市場。在他們看來購買到住房就是收益。前幾天有深圳的朋友告訴我，在早幾年前到深圳工作的人，手上三四套住房基本上是常態。所以都購買住房賺錢，房價豈能不推高？而房地產炒作核心，就是低成本的銀行信貸湧入房地產市場。根據中國人民銀行資料，截至2020年上半年末，人民幣房地產貸款餘額47.40萬億元，同比增長13.1%，其中，個人住房貸款餘額32.36萬億元，約佔總餘額的68%，同比增長15.7%。個人住房按揭貸款不僅總量佔比高，而且增長幅度快。

　不過，最近金融監管部門有意向收緊對房地產業的融資，比如要求房地產企業剔除預收款後的「資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍」的不得融資，給中國的房地產企業融資劃定了三條底線。可以說，這三條紅線劃定，房地產企業的過度槓桿會有所收斂，甚至於那些過度負債的房地產企業不得不讓手中的住宅降價促銷。房地產企業降價促銷，有可能引發國內各地房價全面下跌。

　當前更為重要的是，有報道稱內地銀行對居民的按揭貸款開始收緊。對於今年個人住房按揭快速增長，內地銀保監會已經持續開展30多個重點城市房地產貸款專項整治，加大對首付貸、消費貸資金流入房市的查處力度，引導銀行資金重點支援棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求，所以目前不少商業銀行的住房按揭貸款開始全面收緊。對此，儘管沒有下達所謂商業銀行按揭貸款額度的指標，但很多商業銀行的住房按揭貸款喊卡，不少商業銀行今年的住房按揭貸款額度已經用完，而不是如早幾個月那樣，按揭貸款准入門檻降低，想貸款多少就可以貸多少。可以說，住房按揭貸款是中國房地產市場得以成長最為關鍵的動力，也是撬動中國這20多年經濟持續快速增長的最大動力。如果住房按揭貸款額度減少，如果按揭貸款准入門檻提高，以及住房按揭貸款利率上升，這將限制房地產投機炒作者利用銀行融資槓桿進入市場，內地住房市場增長動力就可能減弱，住房需求將全面下降。面對這種情況，無論是新房還是二手房，要想找到市場，價格下跌將成為一種趨勢。

　三四線城市房價下跌

　而這種情況內地不少三四線城市已經出現，並可能在全國許多城市蔓延。因為中國的許多三四線城市，住房早就處於過剩態勢下。即使是一線城市天津，整個房地產市場低迷或疲弱已經成了一種定局。據報道，天津的武清、西青、河東、東麗等熱點城區，房地產市場價格出現不同程度的跌幅。武清城區的新盤價格都難以突破每平方米1.3萬元，維持在每平方米1.1萬元才有市場。根據現有的信息，天津郊區都出現大幅下跌，比2018年高位最多跌30%。可以說，房價下跌30%，其面臨的風險還是由購買住房者首付在承擔，而一旦房價下跌超過這個比例，其風險購買住房者無力承擔，肯定會轉移到銀行等。

　房價一下跌，中央政府的「穩房價、穩地價、穩預期」有可能無法穩住。因為，中國這個以投資炒作為主導的房地產市場，只要房價下跌，只要房地產市場的預期逆轉，那麼整個關聯市場就會產生連鎖反應，特別是銀行及金融市場。所以房地產市場性質的改變，不少城市住房嚴重過剩，房價的下跌，將給中國金融市場帶來巨大的風險。因為銀行之所以把住房按揭貸款看成是優質資產，就在於建立在房價永遠不會下跌的這個前提上。但是中國房地產市場的價格持續上漲近20年，不少城市的房價上漲了10倍以上，這個前提可能要改寫了！這也是當前內地金融管理層正在對房地產行業逐漸收緊信貸政策的關鍵。可見，只要房價下跌，內地房地產市場的風險都會暴露出來。這就是當前中國房地產市場的現實。