多隻物管股去年業績亮麗，早前股價持續造好，但近日股價卻出現回吐，近期更集體受挫，部分一度跌破上市價。物管股「輕資產」和收入穩定上升的經營模式吸引，惟估值早前偏高。在業績報捷下的物管股最近股價回落，進一步觀察股價走勢後或可伺機趁低吸納。

　去年疫情導致內地多處封城，推動物業管理需求。同時，國家發改委和住建部等部門推出政策，鼓勵物管企業經營領域延伸至養老、託幼及快遞收發等，打造結合生活服務的物管模式，也利好行業發展。在利好環境底下，多隻物管股去年均創出佳績，部分純利按年倍增。

　溫天納：防守股適宜長摣

　資深投資銀行家溫天納對本報表示，雖然物管股相對穩定，但物業費等收入並不可能隨意調價，所以營業額很難突破。不過，在現時市況，防守型的股票是比較適合長期持有的。

　恒大物業(6666)去年純利按年增加1.8倍至26.5億元(人民幣，下同) ;華潤萬象(1209)去年純利按年增加1.2倍至8.2億元;融創服務(1516)去年純利按年上升1.2倍至6億元;世茂服務(873)去年賺6.9億元，按年上升80.2%;碧桂園服務(6098)去年賺26.9億元，按年上升60.8%。

　雖然業績報捷，物管股股價近日卻從高位回落，融創服務、時代鄰里(9928)、恒大物業、新城悅服務(1755)，昨日均跌逾4%。不過波動市況下，物管股或可視為防守股。

　楊玉川：不必急於撈底

　華大證券首席宏觀經濟學家楊玉川回應本報查詢時表示，物管股周期性沒那麼強，盈利有兩方面：一是依託於母企公司的注入，代管面積增加;二是靠併購，比如小開發商樓盤等。他認為，相對零售股、餐飲股等板塊，疫情下物管股受影響較小，因物管費收入一般不受周期波動，相對看好。長遠來看，也看好行業的發展前景，因為經營模式獨特，且不太受經濟周期影響。不過他認為，短期未必需要急於撈底。

　摩根大通指物管股今年累升49%，大幅跑贏國企指數同期只升3%，主要受惠1至2月物管商陸續發盈喜，惟板塊去年5月估值達到35倍市盈率時物管股整體走弱，現時預期市盈率達37倍，貼近歷史高位，料市場趁高獲利出貨，股價會短期走弱，整體在區間徘徊，至6月底股價有望重拾動力，憧憬中期業績表現。

　劉潔琦：物管增長前景清晰

　中泰國際地產行業分析師劉潔琦接受本報訪問表示，雖然近期物業管理板塊股價調整顯著，但物管企業增長前景清晰，政策風險低，投資價值凸顯。她推薦寶龍商業(9909)、碧桂園服務、時代鄰里及新城悅服務。

　資料顯示，碧桂園服務去年盈利增速未算行業內最快，但碧桂園服務總裁李長江接受媒體採訪時表示，2021年至2025年的5年計劃為實現千億營收，冀今年的收入及盈利均可增長逾50%以上。

　高盛升碧桂園服務目標價近五成

　高盛指，碧桂園服務去年純利27億元，較該行及市場預期分別高13%及7%。因應業績勝預期，該行上調其2021年至2023年每股盈測介乎17%至41%，反映規模加快擴張，2C增值服務增長強勁，以及城市服務盈利貢獻。該行亦留意到公司管理層目標2025年時收入達1000億元，將其目標價由74元(港元，下同)上調至109元，評級「買入」。

　另一邊廂，去年純利與碧桂園服務同樣勁升逾60%的新城悅服務，近日獲平安證券首次覆蓋給予「推薦」評級。平安證券指稱，新城悅服務背靠新城控股，利潤五年增長19倍。2015至2020年歸母淨利潤CAGR達83%，2020年末合約與在管面積分別為2.03億、1.01億平方米，位列中指院物管百強TOP 11。合約在管比約2倍，亦處行業前列，短期業績增長確定性強。

　平安證券予新城悅服務推薦評級

　平安證券認為，新城悅服務開展社區增值服務優勢多，2020年社區增值服務營收按年增長119%，毛利率高達43%。目前社區增值服務仍處發展初期、滲透率低，未來增長空間廣闊;近期物管政策亦密集出台，支持物管企業拓展增值服務，後續優惠支持政策可期。該行預計新城悅服務2021至2023年EPS(每股盈餘)分別為0.77元、1.11元、1.57元，當前股價對應PE分別為25.6倍、17.7倍、12.5倍，首次覆蓋給予「推薦」評級。另外，摩通將融創服務由「增持」降至「中性」，目標價由26.5元降至25元，因融創服務估值達48倍，現水平已充分反映利好因素;將時代鄰里評級「增持」，但將目標價從11元大削至8元。(記者 姚一鶴)