4月以來，廣州樓市密集釋放「穩房價、穩地價、穩預期」調控信號，包括「402新政」、「422新政」，海珠、番禺兩區跟進發布升級調控措施；供地方面，首批集中土拍落下帷幕，宅地總體成交穩定，有效穩定後市「供應」及鞏固樓市價值。

　政策持續加碼，目前一手住宅成交呈「高位盤整」趨勢。合富研究院監測80代表樓盤成交走勢顯示，4月周均成交規模約1200套；其中中心區、近郊需求穩定但受限「可售貨量不足」、成交規模縮量；遠郊增城、南沙成交集中「加推」項目，持銷項目受分流、成交對比3月周均有所回落。

　五一新貨3大看點

　新政後即將迎來首個小長假，「五一」市場或將為本輪樓市風向的關鍵點。合富研究院對本輪「五一」市場及新貨特徵作以下判斷：

　——「五一」推新量預測與往年同期大致持平

　合富研究院監測，「五一前後」全市有計劃推新貨量預計2000餘套，與往年同期變化不大。因而，在貨量上仍然有所保障。

　（但在官方指導價的嚴格監管下，部分項目入市節點「不確定性」或明顯增加。）

　——4月下旬房企推貨節奏逐步加快，房企收籌蓄客周期「拉長」，預計本年「五一」人氣仍好

　4月最後兩周房企推貨量逐步提高，推新量回升至1500套/周以上水平。

　4月底全市處於收籌階段項目共49個，從房企收籌周期統計，超50%收籌項目周期超4周以上，近10樓盤收籌周期已超8周，部分樓盤已提前吸聚不少「人氣」。

　——遠郊為本輪「五一」新貨主戰場

　合富研究院監測，預計遠郊區域「五一」推新量佔全市60%以上，尤其增城獨攬3成以上供應，有超5盤扎堆加推，貨量充裕；南沙項目則以「小步加推」補貨為主。北部市場供應份額不高，持續消化庫存。

　——中心區、近郊「可推售新貨」仍然偏少，「人氣盤」以「收籌」營銷動作為主

　中心區、近郊市場價值認可度高，一季度以來近郊供應明顯減少，【中心+近郊】缺貨特徵顯著，短期內「渴市」現象預計難有緩解。合富研究院統計，「五一」前後將加推項目不多，成交仍集中幾大「有貨」項目

　——外圍「交通便利」板塊供應充足， 剛需盤主打「小戶型」

　從新貨供應板塊看，供應前10板塊 ，7席來自遠郊區域，包括增城-中新、永寧、仙村石灘等；南沙-黃閣；從化-太平鎮等。外圍【軌道交通沿線板塊】貨量充足，有效疏導外溢需求。多個外圍 「剛需盤」通過「壓縮面積、強化功能性」打造小戶型，80餘小三房、90餘小四房供應上升，總價優勢增加。

　——成熟區域待售項目普遍具備「品牌大盤+強教育/便利交通」特徵

　——「稀缺地段+景觀資源」項目陸續面世，或為本輪「人氣」焦點之一

　展望：

　隨着房地產金融管控（「三道紅線」）及土地側改革不斷加快，房企「現金為王」尤為重要，我們判斷本次「五一去貨」及「市場價格」是一個關鍵點。

　房企需要解決好「資金紅線」帶來的壓力，預計五月後市場總體推新節奏將加快；價格方面，出於房企自身資金回籠及政府新房指導價監控雙重考慮，預計房企推售定價將更加「合理」。

　密集的調控標明政府「房住不炒」的決心，市場平穩健康發展是主基調。市場「豐儉由人」，目前市面上「筍貨」充足，近期有置業需求的購房者可以根據不同總價預算有針對性多逛市場。（記者 李苑立  通訊員 合富研究院）