新政後地產新走向 廣州「五一」樓市三大看點-香港商报
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新政後地產新走向 廣州「五一」樓市三大看點

2021-04-30
来源:香港商报网

 4月以來,廣州樓市密集釋放「穩房價、穩地價、穩預期」調控信號,包括「402新政」、「422新政」,海珠、番禺兩區跟進發布升級調控措施;供地方面,首批集中土拍落下帷幕,宅地總體成交穩定,有效穩定後市「供應」及鞏固樓市價值。

 政策持續加碼,目前一手住宅成交呈「高位盤整」趨勢。合富研究院監測80代表樓盤成交走勢顯示,4月周均成交規模約1200套;其中中心區、近郊需求穩定但受限「可售貨量不足」、成交規模縮量;遠郊增城、南沙成交集中「加推」項目,持銷項目受分流、成交對比3月周均有所回落。

 五一新貨3大看點

 新政後即將迎來首個小長假,「五一」市場或將為本輪樓市風向的關鍵點。合富研究院對本輪「五一」市場及新貨特徵作以下判斷:

 ——「五一」推新量預測與往年同期大致持平

 合富研究院監測,「五一前後」全市有計劃推新貨量預計2000餘套,與往年同期變化不大。因而,在貨量上仍然有所保障。

 (但在官方指導價的嚴格監管下,部分項目入市節點「不確定性」或明顯增加。)

 ——4月下旬房企推貨節奏逐步加快,房企收籌蓄客周期「拉長」,預計本年「五一」人氣仍好

 4月最後兩周房企推貨量逐步提高,推新量回升至1500套/周以上水平。

 4月底全市處於收籌階段項目共49個,從房企收籌周期統計,超50%收籌項目周期超4周以上,近10樓盤收籌周期已超8周,部分樓盤已提前吸聚不少「人氣」。

 ——遠郊為本輪「五一」新貨主戰場

 合富研究院監測,預計遠郊區域「五一」推新量佔全市60%以上,尤其增城獨攬3成以上供應,有超5盤扎堆加推,貨量充裕;南沙項目則以「小步加推」補貨為主。北部市場供應份額不高,持續消化庫存。

 ——中心區、近郊「可推售新貨」仍然偏少,「人氣盤」以「收籌」營銷動作為主

 中心區、近郊市場價值認可度高,一季度以來近郊供應明顯減少,【中心+近郊】缺貨特徵顯著,短期內「渴市」現象預計難有緩解。合富研究院統計,「五一」前後將加推項目不多,成交仍集中幾大「有貨」項目

 ——外圍「交通便利」板塊供應充足, 剛需盤主打「小戶型」

 從新貨供應板塊看,供應前10板塊 ,7席來自遠郊區域,包括增城-中新、永寧、仙村石灘等;南沙-黃閣;從化-太平鎮等。外圍【軌道交通沿線板塊】貨量充足,有效疏導外溢需求。多個外圍 「剛需盤」通過「壓縮面積、強化功能性」打造小戶型,80餘小三房、90餘小四房供應上升,總價優勢增加。

 ——成熟區域待售項目普遍具備「品牌大盤+強教育/便利交通」特徵

 ——「稀缺地段+景觀資源」項目陸續面世,或為本輪「人氣」焦點之一

 展望:

 隨着房地產金融管控(「三道紅線」)及土地側改革不斷加快,房企「現金為王」尤為重要,我們判斷本次「五一去貨」及「市場價格」是一個關鍵點。

 房企需要解決好「資金紅線」帶來的壓力,預計五月後市場總體推新節奏將加快;價格方面,出於房企自身資金回籠及政府新房指導價監控雙重考慮,預計房企推售定價將更加「合理」。

 密集的調控標明政府「房住不炒」的決心,市場平穩健康發展是主基調。市場「豐儉由人」,目前市面上「筍貨」充足,近期有置業需求的購房者可以根據不同總價預算有針對性多逛市場。(記者 李苑立  通訊員 合富研究院)

[责任编辑:黄莺]