隨着多個大型重建項目落成，加上港府推動起動九龍東計劃多年，觀塘區內舊樓重建價值備受看好。市場消息指萬科海外(1036)旗下萬科香港就牛頭角定富街3幢舊樓向土地審裁處申請強拍，以統一業權發展，市場對整個項目估值逾3.59億元。

　萬科已取93.75%業權

　該3幢舊樓位於定富街45至63號(單號)，樓齡逾50年，均為6層高商住樓，地下為商舖，樓上為住宅，住宅單位主要是400平方呎以下單位，共50個住宅單位及10個舖位。

　項目鄰近港鐵牛頭角站，地盤面積約7595平方呎，若以重建地積比9倍重建發展，可建總樓面約68355平方呎，具重建價值。最新資料顯示，萬科香港平均持有3幢舊樓約93.75%業權，目前剩5個單位尚未成功收購。市場消息透露，發展商每伙收購價介乎580萬元至630萬元，實用呎價約1.6萬元，直迫麗港城、德福花園等大型屋苑呎價水平。

　鑑於本港市區土地短缺、官地價格昂貴，加上工廈活化計劃的帶動，不少中資開發商如萬科香港、碧桂園(2007)和禹洲(1628)等紛紛透過收購舊樓進軍香港重建市場，以增加土地儲備。

　內房進入重建市場

　碧桂園最近打算就賈炳達道142至154號項目展開重建。不過，項目地契內有「One house」(一所房屋)的規定，使得舊樓不能夠發展高樓大廈，否則須先向地政總署補地價。事實上，舊樓林立的九龍城、深水埗等區，不少土地被地契「綁死」，無法展開重建。最終碧桂園以6.1億元購入該地盤，但要補地價約5.2億元，令每呎樓面地價達6376元。

　另外，禹洲地產於2018年7月份起，先後購入土瓜灣旭日街17號泰捷工廠大廈共17個單位，涉約3.4億元，估計現時持有工廈逾半數業權。由於物業樓齡約45年，鄰近港圖灣，區內將有沙中線落成通車，相信具一定重建價值。城規會文件顯示，項目地盤面積1.1萬平方呎，屬住宅(戊類)用地，計劃重建為1幢30層高商住物業，提供208伙中小型單位，間隔以一房、兩房為主，另地下及1樓為約1萬平方呎零售樓面，整個項目總樓面約9.4萬平方呎。

　逾50年舊樓近萬幢  更多內房料藉強拍入局

　目前油麻地、旺角等舊區共有2700多幢樓宇樓齡30年或以上，全港樓齡逾50年的舊樓更接近1萬幢，樓宇老化問題嚴重，加快市區重建是刻不容緩。

　市區重建有助改善舊社區的居住環境，即使未能有效增加土地供應，但能夠為市民帶來更優質的生活環境。

　港府於1999年制定強製售賣條例(強拍)，按《土地(為重新發展而強製售賣)條例》規定，概括而言，任何人只要集齊同一地段的90%或以上業權份數，即可申請土地審裁處發出的強製售賣令。2010年港府修訂法例，針對數齡50年以上各種樓宇或樓齡30年以上工業樓宇，只要擁有達80%業權份數便可申請強拍，進一步帶動不少舊樓業主一旦集齊業權便進行招標，成為了開發商的收購目標。

　強拍投資風險較買地低

　雖然舊樓重建項目所需的時間較長，但收購成本或遠低於買地，對於發展商來說有機會是一個獲利商機，發展商往往會先行購買擬發展項目地段不少於80%的業權，再申請強拍令，繼而在公開拍賣中收購餘下業權。

　戴德梁行大中華區估價及顧問服務部董事總經理陳家輝表示，內房近年積極拓展在港業務，進軍香港房地產市場。強拍投資風險比買地低，且收購市區舊樓更可擴充優質地段的版圖，因此，部分發展商把焦點落在收購和強拍上，並已累積了一定經驗。他預期，在未來的日子內房財團將繼續尋找收購舊樓和申請強拍的機會。因應市場發展，向法庭提交的專家報告及估值等相關專業服務的需求，將持續增加。(記者 周健鑫)