香港商報評論員　李明生

　本港樓價明顯回調，中原城市領先指數（CCL）按周跌近1%，連跌3個星期；其中，港島區跌幅更達3.3%，新界東亦跌約2.2%，兩者跌幅分別創近半年和一年來最大，唯獨新界西錄得上升。中原表示，這主要源於市場預期美國快將縮表收水，而施政報告的影響尚待10月底數字反映。現時樓市充斥負面消息，樓價是否迎來扭升為跌的拐點了？

　其實，本港樓價近期一直處於高位爭持格局，升勢已明顯放緩，到最近開始回軟。近一點看，自8月初樓價創出歷史新高，CCL升至191.34，就一直表現反覆，最新指數還累跌了2.2%。望遠一點，CCL於2018年中和2019年中也曾挑戰190水平，惟結果雙頂不破。現在，CCL出現第三個頂，非但未能企於200，反而掉頭下滑，多少意味樓市上升動力正在消退。

　美聯儲最快年內縮表，乃最主要的利淡樓價因素。新冠疫情威脅全球經濟，各地樓價卻逆市大漲，寬鬆貨幣政策絕對是箇中最大推手；現在幣策即將逆轉，市場當然預料樓市亦將同步轉向。況且，美國通脹壓力嚴重，當地CPI升幅已長達7個月處於目標2%之上，且已連續5個月高企5%之上，數據一而再印證「短暫性通脹」之謂分屬誤判。再加上，疫情及保護主義對環球供應鏈構成嚴重影響，由油價到其他原材料的價格都愈升愈有，迄今尚沒看到多少紓解跡象。因此，美聯儲不單要加快收水，加息時間表亦恐較原先估計快；事實上，其餘不少央行已開始進入加息周期了。

　除了資金面，香港樓市的基本面也將出現龐大變化。施政報告提出北部都會區發展策略，連同正在推進的明日大嶼，以及其他造地拓地舉措，例如進一步檢視綠化地帶、釋放新界祖堂地等等，加之政府施政阻力大減，增加土地房屋供應料可更有效落實，本港樓市供不應求問題可望得到大幅紓緩，樓價上升壓力亦勢將下降。

　資金氾濫令全球樓市暴漲，瑞銀日前便發表報告指，不少城市已現樓市泡沫，而本港樓市泡沫風險在25個主要城市裏名列第三，按可負擔程度和租售差距來看，更高踞全球第一和第二。升得愈高，難免跌得愈多，大家應對樓價回調抱持一切心理和實質準備。

　有兩點必須強調。一是樓價回調誠非壞事，既令置業難度降低，亦可擠走泡沫風險，尤其本港監管部門已預先收緊風險管理，如提高按揭成數要求、加強進行壓力測試等，相信價格變化不會損害金融體系穩定。二是即使樓市向下，增加土地房屋供應的步伐亦不能放慢，畢竟相關政策更多旨在滿足市民住屋需要，紓解居住「貴細擠」老問題，以人民為中心提高大家幸福感。世上概無只升不跌的樓市，一個高不可攀的樓市也不健康。政府政策不為推樓市，重點在於改善人民生活；施政報告提出增建公營房屋，直接提供更多易負擔單位，正是一個應有方向。總之，要確保人人安居，並改善居住環境，增加供應實為根本！