【抗通脹投資】薪酬增幅跑輸通脹 買REITs可對沖?-香港商报
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【抗通脹投資】薪酬增幅跑輸通脹 買REITs可對沖?

2021-11-16
来源:香港商報網

 通脹升溫面前,投資者宜適當改變投資策略。早前有調查指,打工仔今年平均加薪1%,但扣除通脹率1.4%後,實際薪酬調整為-0.4%,意味實質薪酬有減無增。打工仔人工可能繼續停滯不前,但通脹卻有機會越升越有,這種時勢不妨適當部署優質兼提供較穩定回報的投資選項,以免份糧放在銀行遭通脹蠶食,REITs(房地產信託基金)值得考慮。

 REIT向來受收息一族青睞,由於其派息相對穩健,因此被不少投資者視為避險和抗通脹工具。REITs的穩定派息又是從何而來?REITs作為一種信託基金,會向投資者募集資金,並投資於一系列房地產項目,包括酒店、商場、寫字樓等等,信託人再將物業出租,獲取穩定的租金收入。根據證監會的規定,REITs須將稅後收益的九成以股息方式發配予股東。因此,持續穩定的租金收入,可為REIT投資者提供穩健的回報。

 房地產信託基金的吸引之處,除了可享穩健的股息回報,同時亦享股價升值的潛力。假如REITs持有的物業升值,或零售市道向好、租金上升,也會在股價上反映。即使投資者沒有很大一筆金額置業,也可通過REITs捕捉房地產的升勢。另一方面,REITs包含不同類型的房地產項目,部分更分散在不同地區,加上REITs的借貸比率亦有限制,最多佔整個信託資產總值的45%,都有分散和控制風險的作用。

 領展貼近民生 收益較穩健

 目前在香港上市的REITs超過10隻,涵蓋香港及內地的住宅及商業物業,當中知名度最高的領展(823),相信不少投資者都曾向其「交租」。領展在香港和內地擁有多個零售及辦公室物業,其中在香港的零售物業以屋村商場為主,業務大多是民生必需品,受經濟周期影響較細,另外也有街市、停車場和寫字樓等。近年領展亦積極收購內地物業,遍布深圳、廣州、上海、北京等地,涵蓋商場和寫字樓。

 不過,受此前社會事件和疫情雙重夾擊,領展股價從2019年高位約94元,一度下跌至去年5月的約52元,跌幅逾四成,近乎腰斬;去年中開始才反覆回升,反映本地及內地疫情平復,零售市道逐漸復蘇。至今年9月底止半年,領展收益按年增長10.4%至57.78億元,物業收入淨額增長8.8%至43.91億元。期內可分派總額達33.36億元;每基金單位中期分派增長12.7%至159.59仙。領展現時股息率逾4厘,加上本地零售市道好轉,有利租金收入上升,在低息環境下仍有吸引力。

 高盛發表報告指,消費券效應短期將延續,有利領展商戶銷售增長,加上現價股息率吸引,維持對其「買入」評級,目標價84元。摩通較早前亦指,領展股價近期回調主要受美國10年期債息走勢影響,但歷史數據顯示,經濟走強預期下,收益率上升有利房託基金股價,預計領展大部分增長將來自未來的收購,為股價帶來動力,維持對其「增持」評級。

 冠君主打寫字樓市場

 本港上市比較活躍且較為人熟知的房地產信託基金,除了領展,還包括冠君產業信託(2778)、泓富產業信託(808)、置富產業信託(778),以及匯賢產業信託(87001)。

 其中,冠君產業信託擁有旺角朗豪坊,以及中環花園道三號,涵蓋商場和寫字樓。2020年,朗豪坊物業收益淨額按年減少17.3%,主要受限聚措施和遊客大減拖累;寫字樓物業收益淨額則平穩。由於冠君產業信託大部分租金收益來自寫字樓物業,佔正常時期整體租金收益近七成,因此股價較受企業活動和經濟周期影響。

 泓富產業信託、置富產業信託,以及匯賢產業信託,三者皆是長實(1113)旗下。其中,泓富產業信託是首個由私人機構籌組的房地產信託基金,主要持有香港多處商業和工貿物業。置富產業信託是第一家持有香港資產的房地產信託基金,主要持有多個本地社區商場。

 如果投資者不想太集中於香港物業,則可考慮匯賢產業信託。匯賢產業信託是首隻以人民幣計價的香港上市產品,主要持有內地物業資產,包括一籃子酒店、商場、寫字樓及服務式公寓。越秀房地產投資信託基金(405),主要投資於中國內地的商業物業,與內地經濟相關度高,也可以是另一選擇。

 NAV判斷是否抵買

 投資者值得留意,房地產信託基金也可能「有伏」,最主要的風險是房地產市場下行。例如疫情期間來港遊客近乎絕跡,嚴重打擊商場和酒店生意,影響物業估值和租金收入。此外,REITs股價升值幅度相對有限,因每年度90%的收益需通過派息分配給股東,意味用於收購新物業的資金有限,變相限制了業務增長。REIT靠物業維持營運,需投入資金管理和維修,即使物業升值或租金上升,也可能被折舊、維護、管理等營運成本抵銷。

 從技術上判斷一隻REITs是否抵買,參考每股盈利、市盈率等傳統指標未必適合,投資者應參考每股資產淨值(NAV)為宜。NAV即REITs總資產扣除負債後,除以流通股份總數得出的數值,可判斷REITs股價是否被高估或低估。股價低於NAV反映價格被低估,反之被高估。

 若從基本面分析,投資者關注房地產景氣外,也須留意物業的質素,受經濟周期影響的程度,及物業出租率等。(記者 志成)

[责任编辑:谢烨挺]