12月10日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次會議對於房地產發展提出了新的定調和思路，對於理解2022年房地產市場政策等有重要的作用。

　「此前中央政治局會議沒有提及『房住不炒』，引起了一些誤解」。嚴躍進分析，實際上「房住不炒」的定位並不會變。在他看來，當前銀行信貸政策有放鬆的可能，但是各地也不能盲目去放鬆，對於信貸方面的審核和風險管控依然是必要的。如果盲目放鬆，誤認為信貸政策無底線放鬆，則是曲解中央房地產的政策思路。

　嚴躍進認為，房地產稅後續會積極進行試點，對於各類炒房的做法，依然會進行嚴打擊。後續若是在合理購房需求釋放的過程中，各地政府無底線放鬆購房政策、甚至通過炒房市場來拉動房地產，依然要面臨問責的可能。

　值得注意的是，此次會議提出了預期引導的概念。嚴躍進認為，，這說明當前在預期管理和引導方面有新的動作，包括後續在穩房價方面，各類土地供應會持續跟進，以進一步穩定市場的預期。又比如房地產市場秩序的整頓工作也還會推進，對於各類炒作房價和引起預期不穩的行為會進行嚴管。

　將探索新發展模式

　此次政策提及「探索新的發展模式」，嚴躍進認為，未來會有幾種可能，第一、租購併舉的發展模式會進一步得到推進，「十四五」期間將購房市場和租房市場並軌發展、商品房市場和保障房市場共同發力，所以對於包括保障性租賃住房的發展等，預計會形成更多的政策支持。

　第二、增量市場會逐漸轉變為增量存量共發展的模式，尤其是存量市場的發展會提速，包括城市更新、老舊小區、物業管理、租賃市場四大市場會發力，以更好發展存量房市場。

　第三、依賴房價和地價上漲獲利的模式將改變，包括房地產稅等推進依然會進行，將進一步引導住房消費觀念紮根，扭轉住房投資、炒房盈利的錯誤思想，包括房企和購房者等都應該積極理解這個新發展模式。

　在嚴躍進看來，房地產的發展模式面臨新的探索，依賴土地和房產增值來發展，顯然也不可行。除了租購併舉、長租房、保障性住房等方面的發展外，未來對於存量市場的房地產發展模式、房地產稅的推進等，都會有各類新的政策，值得期待。

　良性循環是健康發展的基礎

　此次政策明確了「因城施策促進房地產業良性循環和健康發展」。嚴躍進認為，「各地要實現這個目標，就應該落實因城施策的思路。換句話說，市場矛盾不同，政策也將不同。過於僵硬地理解和執行相關政策，並不是因城施策的理念，最終也會損害房地產市場的良性循環和健康發展。」比如對於一些城市合理住房需求比較充裕，政策應該重點在首付比例和信貸條件等方面，而對於一些城市庫存壓力比較大，則要積極創造更好的去庫存環境和政策。對於一些城市房價上漲壓力過大、房價容易炒作的，則要基於良性循環的發展更好落實穩房價的政策。這也說明，後續對於各地房地產市場基本面的判斷很關鍵，只有這樣才能更好落實差異化的政策。

　嚴躍進注意到，相比中央政治局的表述，此次把「良性循環」的表述放在前面，而「健康發展」放在了後面。他認為，當前房地產市場確實陷入了難以良性循環的矛盾和尷尬。比如銀行信貸方面的支持力度不大，導致市場迅速降溫。尤其是今年很多城市出現了新房交易市場連續下跌6個月的態勢，並衍生出了房企經營風險和債務風險，這本身就說明「市場—企業—居民家庭」之間的房地產要素流通不順暢，導致房地產運行效率不高、房地產風險明顯增大。所以從這個角度看，只有房地產市場的「市場—企業—居民家庭」之間實現了良性循環，房地產才能真正迎來健康發展的空間。（駐京記者張麗娟）