近段時間以來，一些城市的樓市調控和銀行信貸政策開始發生變化。不過，有專家表示，國家對於差別化住房信貸政策早已明確規定，只要底線不被突破，不放水，住房市場基本面不會有大的改觀。

　「樓市會趨穩但不會反彈」

　近日，山東菏澤、重慶、江西贛州先後傳出房貸政策鬆動消息。

　其中，山東菏澤多家大行已下調住房按揭貸款首付比例。各家銀行對名下有無住房、有無住房貸款記錄、是否已結清貸款的首付比例進行分級執行，可執行的首付比例普遍在20%-40%間。其中，對於名下無住房、無住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，部分銀行將執行20%的首付比例，而此前可執行的首付比例最低多為30%。

　對此，有業內人士表示，2021年以來銀行在房地產貸款集中度約束下，兩成首付的做法非常少，菏澤等地下調首付比例可以視為打響了商業銀行貸款降首付的第一槍。

　不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，類似政策看似力度很大，但國家對於差別化住房信貸政策早已明確規定，在不實施「限購」措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例允許下調，允許在原則上最低首付款比例25%的基礎上向下浮動5個百分點，執行20%的首付比例。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例為不低於30%。而且，類似的下調並不是第一次。2020年2月24日，浙商銀行(3.520, 0.01, 0.28%)下發通知，對非「限購」城市，各分支機構可根據當地「限購」「限貸」和監管政策情況，將非「限購」城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的三成調降至二成。

　「從目前各地出台的房地產政策來看，動作雖然多但影響力並不大。從實際過程看，降低首付是最好的措施。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。記者梳理也發現，自2021年四季度以來，全國已有多個城市優化和調整房地產相關政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低房貸利率、發放購房補貼等。

　「首套首付比例下調至20%或預示需求側政策放鬆開啟，但只要底線不被突破，不放水，住房市場基本面不會有大的改觀。特別是當下的住房供求關係、居民對住房市場的預期、銀行對住房風險的判斷都與之前完全不同，控制住底線的情況下，再加上長效機制（比如貸款集中度）已經開始落地，樓市會趨穩但不會反彈。」李宇嘉表示。

　銀行貸款利率也在近期頻頻調整

　除了首付比例，銀行貸款利率在近期也出現調整。以粵港澳大灣區城市為例，樂有家研究中心調查統計發現，大灣區不少城市的銀行在LPR下調的基礎上還降低了BP（基點），為剛需購房者带來「雙降」。

　例如，惠州各銀行機構從1月21日開始普遍下調了房貸按揭利率，其中剛需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%，放款速度也較2021年有所提速。跟去年12月相比，惠州首套房貸利率大致降低了80個基點到150個基點，二套房貸利率降低了85個基點到215個基點。而在深圳，記者致電中國銀行(3.200, 0.02, 0.63%)等多家銀行的房貸客戶經理，對方告知目前首套房貸利率為4.9%，二套房貸利率為5.2%，放款速度也比較正常。去年年底，深圳主流的首套房房貸利率為5.1%，二套房為5.6%。

　樂有家金融服務管理中心總經理甘虹表示，信貸放鬆等種種信號表明，房住不炒的前提下政府仍然是十分鼓勵剛需者購房置業。大灣區是國家重點發展的一個區域，銀行房貸利率的下調，對市場會起到一定的推動作用。預計未來信貸額度應該會持續處於相對寬鬆的狀態，助力市場回歸到正常交易水平。

　此前，央行發布2021年第四季度中國貨幣政策執行報告指出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環。