當前中國經濟面臨着幾大問題比較棘手。一是疫情控制；二是股市信心如何恢復；三是數字經濟能否重建以往的繁榮；四是當前的房地產市場能否復蘇。可以說，這幾大問題不解決，中國經濟要想穩定，怎麼說都是不容易的。今天的文章只講當前中國的房地產市場能否很快復蘇的問題。

　可以說，當前中國房地產市場，應該是20年來所面臨的最為困難時期。表現在近來各個城市的房地產貸款按揭利率都在向下調，不少城市的各種行政性房地產調控政策都在鬆綁。根據以往的經驗，2016年以來，一個又一個城市房地產調控政策都在調整，但住房按揭貸款利率則一直維持在5%以上的水平，很少會如當前許多城市那樣出現全面向下調整的，現在要下調住房按揭貸款利率，當前房地產市場面臨的問題會比較大。

　中國房地產市場價格普遍下跌

　當前國內房地產市場的嚴峻形勢，最近公布的三組資料可以是很好的說明。一是國家統計局最近公布資料顯示，2022年1至2月份，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。這個資料的重要性在哪裏？可以說，從有相應的統計資料以來，住宅銷售金額變化幅度與住宅銷售面積變化幅度，基本上是上升或增長的，少有下降的。在這個階段，由於房價一直在上漲，住宅銷售金額增長的幅度往往都是大於住宅銷售面積增長的幅度，兩者差距越大，房價上漲幅度則越快。但現在這兩個資料的情況完全出現了逆轉，住宅銷售金額變化的幅度和住宅銷售面積變化的幅度，都是下降的，而且兩者相差達到8個百分點以上。這就意味着2月份中國的房地產市場的價格已經出現了全國性普遍下跌。

　對此，國家統計局最近公布的資料可佐證，2月份70個大中城市的房價變化，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有46個和30個，同比下降城市分別有24個（佔比為35%）和39個（56%）。這是第二組資料。也就是說，無論是新房還是二手房，大中城市的房價已經出現全面下跌。當然70個大中城市只是中國三線以上城市房價變化，如果把三線以下城市，四線城市和五線城市的房價都統計入內，其全國性的房價下跌情況一定會是十分明顯的。因為，目前全面房價下跌最厲害的城市應該就是三線以下的城市。

　第三組資料是2月份的銀行個人貸款。2月份國內居民住房按揭貸款下降達16.9%。從銀行信貸的情況來看，人民幣貸款2月增加1.23萬億元，同比少增1258億元。分部門看，住戶貸款減少3369億元（同比減少4790億元），代表居民按揭貸款的中長期貸款減少459億元（同比減少4572億元）。居民中長期貸款自2007年有統計以來首次出現負增長。可以說，20多年來中國的房地產市場發展，最大動力就是銀行的住房按揭貸款。這個資料到2021年底餘額達到35萬億以上。如果這個資料下降，也就意味着國內居民對未來房地產市場信心不足。

　房地產調控政策開始鬆動

　如果正常的市場條件，市場供求關係的變化也不是什麼事，只要房價變化，房地產市場需求會不斷地釋放出來。但是，當前內地房地產市場特別性在於，這個房地產市場是以投資為主導的市場，只要整個市場都預期房價還是會上漲，那麼無論政府出台各種行政性的調控政策，他們都會湧入房地產市場，這就造就了中國房地產市場20多年空前繁榮。但是，當這個市場房價持續下跌，房價上漲的預期出現根本性逆轉時，當前退出市場是投資者而不是消費者，將對房地產市場造成嚴重的衝擊。

　也正是針對這種情況，從中央到地方，政府的房地產調控政策已經開始鬆動，如中央政策的徵收房地產稅的試點範圍正在收縮，銀行的按揭貸款利率普遍下降；地方政府的限購限貸政策全面鬆綁，一個又一個的地方政府出台限制房價下跌令，出台各種購買住房補貼政策等。不過，中國的房地產市場能夠很快復蘇，應該是有相當不確定性的，房地產市場的預期出現逆轉，要想回轉過來比較困難，除非政府用直接托市政策再把住房炒高（這種可能性不大）。所以，就目前中國的房地產市場形勢來說，還得觀察，市場預期的逆轉程度到底在哪，它決定了各種房地產調控政策鬆綁後，房地產市場能否復蘇的關鍵。

　易憲容