易憲容

　目前內地樓市的問題，可能比由資料所顯示的情況更為嚴重。早前發生的兩件大事可能與當前內地樓市的嚴重性有關：一是8月9日被稱為「北京後花園」的河北廊坊市，宣布放開所有不適應當前房地產市場形勢的限制性條件，同時對「北三縣」(三河、大廠和香河)和環雄安周邊縣(市)購買住房限制性條件也全面取消。二是8月8日內地A股市場有52家房地產上市公司股價跌破淨值，佔比達66%。8月10日，在香港上市的內地頭牌房地產企業，其股價全部暴跌。

　「爛尾樓事件」或釀負向循環

　對內地樓市問題，從年初就開始在討論，多數分析認為這是一種趨勢及周期性調整，但隨着疫情放緩，房地產寬鬆調控政策全面落地，內地樓市增長還是會持續的。但是，7月份爆發的「爛尾樓停貸事件」不僅把6月份剛轉好一點的內地樓市又打回到原型，而且讓內地樓市陷入更嚴重的危機，並可能導致嚴重的負向循環。所以，有人提出，現在是穩樓市該出手的時候了。這也是廊坊市打響全面取消樓市購買限制性條件全國第一槍的重要背景，隨後的時間裏，中國各城市會紛紛仿效。

　按國際投資銀行摩根士丹利的報告，未來中國房地產政策有三條路徑：一是進取型，地方政府以無所不用其極的方式，出台全面強刺激政策救市，以此來重造2016年以來內地樓市的繁榮；二是溫和型，維持過去一年的政策趨勢，集中改善樓市需求，在這種情況下，內地樓市至少要到年底才可能小幅回升；三是保守型，即不再推出新的提振樓市政策，暫停寬鬆周期方針，在這種情況下，整個市場情緒大幅轉差，系統性風險的擔憂加劇，中國樓市將陷入更大困境。

　不過，按照經濟當局的意願，並不存在多條途徑，唯一的一條就是如何讓內地樓市走出當前的困境或如何現實「軟着陸」。因為，這涉及GDP的增長、地方政府的土地財政、內地銀行體系的金融安全等一系列重大問題。所以，在7月28日中共中央政治局會議上，所要求的是在房地產市場穩定的前提下「保交數」，並要求地方政府以此為原則讓政策落地。2016年以來，內地樓市商品房銷售一直保持在10萬億元以上，到2021年增長到18萬億元以上，就是這種政策思路所刺激的結果。

　青年承擔風險能力弱

　不過，內地樓市經過2016年以來6年的爆發式增長(在此期間商品房銷售額達92萬億元以上)，整個房地產市場的形勢及市場運行的底層邏輯發生了巨大變化：一是房價快速飆升，並由一線二線城市向三線四線城市全國性普遍蔓延，到2021年內地樓市平均房價達到每平方米16000元；二是內地城市居民平均居住面積由32平方米上升到42平方米以上，在絕大多數三線以下的城市，三口家庭持有三套住房是常見事情，三線以下城市住房基本上處於嚴重過剩的狀態；三是城市居民的負債率全面上升(在此期間個人住房按揭貸款達16萬億元以上)，而且債務承擔者主要是三線四線城市收入不高、承擔風險較弱的30歲左右的年輕居民；四是此期間房地產市場空前繁榮，也導致了房地產開發企業快速增加(到目前為止有10萬家以上，大於全世界各國房地產商的總和)及房地產開發的規模快速擴張和膨脹，負債率快速上升。房地產開發商的債務危機最終在2021年開始爆發。

　再加上人口結構的變化、新冠疫情的暴發及持續、國際市場的外部衝擊等，內地樓市運行的底層邏輯已經發生了根本性變化。在這種情況下，如果還是以房地產市場穩定為前提，全面放鬆所謂購買住房限制性條件，其效果如何，當然是令人十分質疑的。這也是今年上半年以來各地方政府出台無數房地產救市政策(降低首付比例、降低按揭貸款利率、降低購買稅收及費用、給予財政補貼等)，但實際效果十分有限的原因所在。這次廊坊市全面取消購買住房限制性條件，其能夠起到作用同樣是十分有限的。

　因為，房地產市場穩定的核心是穩房價。這就意味着，在房價不調整的情況下通過地方政府的強刺激政策來重啟房地產市場繁榮。但實際上，在當前的市場形勢下，這已經是不可能的事情。因為，今年以來，過去20年只漲不跌的房價，出現全國性普遍下跌，特別是三線以下城市的房價下跌幅度更大。一旦房價下跌，一旦房地產市場預期逆轉，這種房價下跌的趨勢要改變並非易事。特別是在政府「只住不炒」的市場定位下更是如此。

　讓房價回歸理性

　還有，假定當前的房價沒有下跌，但全國平均房價在每平方米16000元水平上，內地居民有支付能力的需求在哪(目前中國有8億以上人口月收入2000元以下，一年收入不足購買一平方米住房)？可以說，當前內地各城市的房價，無論是絕對價格(購買住房者實際出價)還是相對價格(居民收入房價比、住房租金收益率等)都處於世界高位時，房價不調整，需求根本無法釋放。因為，在政府看來，如果房價下跌，住房需求會迅速萎縮，甚至於負增長(最近不少城市的二手房掛牌成倍增長就是住房需求負增長)，房價進一步下跌及需求萎縮，並由此形成惡性循環。這也是地方政府要出台房價限跌令、不願房價下調的根本原因所在。但是，房價不向下調整，樓市要實現「軟着陸」幾乎是不可能的。目前中國有關管理當局正陷入這種嚴重的兩難抉擇之中。

　所以，內地樓市要實現「軟着陸」，就得承受劇烈的陣痛(比如土地制度改革、稅收制度改革等)，就得讓房價回歸理性，通過房價向下調整來釋放住房的消費性需求，否則，如果以更為複雜的方式來穩房價，只能是以時間換空間，未來房地產市場可能面臨的問題會更多。