易憲容

   20多年來，房地產已經成了中國經濟增長的引擎及宏觀經濟調控的工具。對此，政府部門是習以為常的。每當經濟增長可能不及規劃的目標，政府會立即放鬆房地產的調控政策。如2003年把房地產作為支柱產業納入政府的政策規劃；2008年美國金融危機爆發，政府立即把信貸利率在短期內急劇下調到最低水平並提出了「改善性住房」的概念；2016年則把房地產調控政策的權力下放到地方政府，即一城一策等，也正是把房地產作為經濟增長宏觀調控的工具及經濟增長引擎。房地產調控放鬆，立即讓中國經濟一次又一次的下行之際立即反轉上行，保證了政府所規劃的經濟增長目標實現。

　不過，由此引發和積累的經濟問題卻是更多，如房價快速飆升、房地產泡沫吹大、房地產企業債務負擔嚴重、社會收入分配不公持續惡化等，所以，2019年中央政治局決定「不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段」，在之後的幾年裏，政府關於房地產的調控政策都是以此為基點。即使是2022年，央行及住建部的工作報告，同樣十分強調這點。不過，受疫情之影響，2022年中國經濟增長面臨嚴重的挑戰，第二季度的GDP增長下降0.4%水平，而且到目前為止這種局勢還在延續，甚至於不少分析都認為，由於房地產市場危機，2022年中國經濟增長可能下降3%以下。所以，當前中國經濟穩增長的大盤仍然是要放在房地產上，只要房地產穩定了，中國經濟穩增長的目標才得以達到。

　房地產高增長難持續

　現在的問題是，中國房地產能夠再次成為GDP增長引擎嗎？如果從中國產業結構格局來看，2021年房地產銷售額達到18萬億元(人民幣，下同)，如果加上產業鏈上下游的關聯，其總值可達30萬億元以上，佔全國GDP的比重達20%以上。這樣一個龐大的產業，一旦其需求萎縮，是其他任何一個產業都無法替代的。比如，政府正在強調的擴大內需的新能源汽車產業，其產業鏈加起來預計只有3萬億元，僅及房地產產業的十分之一。所以，房地產業收縮，肯定會對中國GDP增長造成巨大的影響。

　但是，這樣快速增長的房地產市場能夠再持續嗎？我們先不考慮外在的因素，如人口增長下行、國際市場的融資環境劇變等因素，只須看看2016年到2021年房地產市場過度發展與繁榮情況，就知道中國的房地產市場已經不可持續了。在這6年的時間裏，僅是住宅銷售面積就達89億平方米（如果每套住房為100平方米，有8900萬套住房，容納近2.7億人居住，為20年住宅建造總和的近50%），住房銷售金額達79萬億元（為20年住宅銷售金額總和的71%。這不僅掏空許多家庭多年積累的儲蓄，也讓中國居民住房按揭貸款增加到38萬億元，居民債務全面上升）。

　還有，任澤平的《中國住房存量測算報告》指出，2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經靜態平衡。也就是說，經過20多年的高速增長，當前中國居民住房持有水平已經超過了不少發達國家，房地產增量時代已經基本結束。再從中國一線城市絕對房價、相對房價來看，依然位居全球前列。從房價收入比看，以使用面積算，北上廣深市中心房價收入比分別為41、32、28、32，高於紐約的7，倫敦的10，東京的10；周邊地區房價收入比均在10以上，同樣高於紐約、倫敦和東京。從絕對房價看，全球前十大高房價城市，中國已佔一半。而且經過這一輪的房價全國性普遍上漲，其城市平均房價達到每平方米16000元。而這樣一個房價水準，對於月收入在2000元以下的8億人口來看，根本就沒有支付能力進入市場。

　再有，就中國房地產企業經營情況來說，2020年末，中國10萬家房地產企業的負債總額已經接近86萬億元，相當於當年中國GDP的84%，房地產業相關銀行貸款相當於GDP的66%，但房地產對GDP的貢獻只有7%。這就意味着中國房地產企業基本上是嚴重的負債經營，房地產企業的資產負債率超過80%。所以，2020年金融監管部門開始對房地產企業經營亂象進行整頓，房地產企業的債務危機立即爆發。

　建保障性住房穩樓市

　可見，不要說中國房地產市場所存在的巨大泡沫一定會破滅（這是基本的經濟法則），僅是就中國房地產市場早幾年過度發展和繁榮、城市居民住房持有量及房價支付水平、房地產開發商的過度負債等幾個方面來說，中國房地產要重新成為經濟增長引擎可能性已經不高了，再加上7月份「爛尾樓停貸事件」爆發已經讓中國房地產市場預期全面逆轉，讓房地產市場性質開始轉變，房地產投資需求已經完全退出市場。在這種情況下，房地產已經無法成為經濟增長的引擎了，除非讓房價回歸到理性水平或住宅消費者有支付能力水準上，房地產消費需求才能釋放出來。但對此，沒有多少地方政府願意。所以，當前中國房地產市場應該把重點放在建造租賃性住房及保障性住房上，以此來滿足那些城市中低收入居民基本的居住問題，早幾年的路已經行不通了！