易憲容

　9月份已經過去，根據最近公布的相關數據，市場最為擔心的內地樓市開始出現復蘇跡象。最近克而瑞研究中心發布的資料顯示，9月內地百強房地產企業單月銷售金額5709億元，環比增長10%，遠低於去年同期增長20%的水平，而且1-9月份百強房地產企業銷售金額減少幅度仍然保持在負增長45.4%的較高水平。同時，9月份住宅銷售額下降25%，但這些房地產企業銷售下降幅度連續4個月收窄，呈現輕微復蘇。

　比如，9月份越秀地產、卓越集團的住宅銷售增長超過100%的業績；華潤置地、招商蛇口、綠地等房地產企業的增長也在35%以上；而碧桂園、保利發展、萬科9月份住宅銷售金額增長分別為15%、0%、7%。其中，碧桂園以單月超過400億元的銷售金額增長位列行業之首，它是唯一一家銷售金額突破400億元房地產企業。但就當前中國房地產市場整體情況來看，房地產市場負增長困局並沒有多少緩解，只是有些許的輕微復蘇而已。

　須謹慎看待樓市復蘇

　因為，1-8月全國住宅銷售金額仍然保持負30%以上，估計1-9月最好的態勢也可能只是負增長有些許收窄。當前內地房地產市場這種形勢表明在一系列的刺激政策下市場反應只是十分微小，也可能是統計上的同比基數效應。因為，2021年全國住宅銷售金額增長基本上是環比持續下跌的，從1-2月份的143.5%，到1-9月份的17.8%，及1-12月份的5.3%。而且這種環比全年持續下跌的幅度相當大。全年的住宅增長比重僅及年初增長幅度的一個零頭。也就是說，儘管2021年住宅銷售金額達到16.3萬億元人民幣的歷史最高水平，但是從2021年下半年開始，房地產市場銷售出現急劇下降，其增長基數也就越來越小。所以，以2022年的同比來看，如果負增長數據有些微收窄，這也可能只是基數效應的問題，並非由於當前房地產市場發生了多少變化，不應高估當前的內地房地產市場形勢。

　對於2021年下半年開始調整前的內地房地產市場，其房價之高早就超出一般居民購買支付能力，是一個以投資炒作為主導的市場，在這種情況下，這個市場的房價基本是由投資者的預期來決定。如果住房購買者看好這個市場，預期房價會上漲，住房購買者就會湧入這個市場，而投資者根本就不在乎進入這個市場有多少限制。但正是因為調整前的內地房地產市場具有這種性質，房地產市場一旦價格下跌，住宅的市場銷售就會急劇萎縮，購買住房者就會退出市場，或沒有意願再進入市場。而這樣會讓住房銷售進一步萎縮，市場預期全面逆轉，並由此形成市場的惡性循環。即使是住房消費者，對房價下跌時也會採取觀望之態度，甚至會改變其購買住房之規劃，從而進一步強化預期逆轉，進一步造成房地產市場惡性循環。

　這也就是從2021年下半年以來，各地地方政府出台近1000次以上解除房地產購買的限制政策。但是到目前為止，地方政府這些刺激房地產需求的政策所起到作用十分有限，房地產市場也沒有多少反應。就如前面所指出，到9月份內地房地產市場也只是出現些微復蘇。

　房價下調釋放消費需求

　而當前內地房地產市場弱勢復蘇及房地產市場形勢嚴峻性，肯定是不利當前國家經濟的穩增長。所以，為了更大力度刺激住房需求，日前央行、財政部同時出台更為強力的救市政策，即住房按揭貸款利率、住房公積金利率降低到歷史最低水平，而財政部則出台住房交易退稅優惠政策等。可以說，對購買住房者來說，這些住房信貸及住房稅收優惠政策，三箭齊發，嘗試刺激消費者重新啟動處於低迷的內地房地產市場。不過，這些房地產政策刺激效果如何，就目前形勢來看，應該還是相當不確定的。一則住房消費者的購買住房支付能力是多層次的，所以住房消費需求的釋放是一個激進的過程。它不僅取決於優惠政策的力度，也取決於房價下跌幅度。住房政策的優惠力度越大，房價下跌幅度越大，住房消費的釋放程度也越大，反之亦然。但是房價大幅下跌，政府是不願意看到的，而這也是當前內地房地產市場能否作出調整及走出困境的關鍵所在。

　二是如果中央和地方政府還是以老基調或老思維希望房價穩定或不下跌（而當前政府的「穩房價、穩預期」基本上是這個思路），試圖以強力度的購買優惠政策來刺激住房消費需求，當然那些支付能力較高的住房消費需求會不斷地釋放出來，但這些需求肯定是十分有限的，因為這些優惠政策能夠節省的購買住房成本跟本金相比還是微不足道的。所以，就目前內地房地產市場形勢來說，樓市的弱勢復蘇能否持續，就在於頂在天花板的房價能否逐漸向下調整，並通過房價的向下調整來釋放住房的消費需求。